底地と借地は何が違う？底地の買取・売却までわかりやすく解説｜永大ハウス工業

この記事で、底地・借地の定義から底地を買取・売却する際の注意点まで、必要な知識を押さえておきましょう。

ただ、内容が難しくても自らの売却する土地がどのようなものなのかを理解していないと、不動産売却をスムーズに進められません。
知識のなさによる誤解は売買トラブルの元にもなってしまうでしょう。

この記事で、底地・借地の定義から底地を買取・売却する際の注意点まで、必要な知識を押さえておきましょう。

底地とは、「他人に貸して賃貸収入を得ている土地」のことです。
土地そのものは自身の所有物として持っている一方、土地の利用権は第三者に貸し付けているため、持ち主であっても土地を使用できません。
アパートやマンションの大家さん、または地主だと思ってもらえばわかりやすいでしょう。
賃貸物件のオーナーも、自分の物件だからといって入居者の部屋へ勝手に入ったり、入居者がいる部屋に住み着いたりできないのと同じです。

不動産の世界では、底地のように「所有権」と「利用権」を分離して運用しているものも数多く存在します。
たとえ土地が底地所有者のものであっても、その上に建っている建物や土地の利用権は土地を貸している相手である借地人のものなので、相続した底地を売却する場合は借地人への配慮が不可欠です。

借地とは、名前の通り第三者に貸してもらっている土地のことを指します。
ただし、厳密にいうと借地人が所有しているのはあくまでも「土地の利用権」です。
一般的な借地権契約では、「居住用なのかビジネス用なのか」「期間として何年借りるのか」「契約更新はあるのか」などを決めた上で土地の貸し借りを行っているため、毎月賃借料を払っていても好きなように土地を使えるわけではありません。
当初の条件に入っていない使用法、たとえばリフォームや建て替えをする場合、地主の許可を取る必要があります。

●借地の契約が切れるまで賃貸収入を期待できる

底地を所有し続けるメリットは、土地の賃貸収入を得られることです。
基本的に、土地の貸借契約は契約期間が数十年単位ですし、借地借家法で借地人の権利が強く保護されているため、賃料の値上げなども困難ですが、土地を持っているだけで毎月一定額の収入を得られるのは大きな強みといって良いでしょう。
本来、不動産の所有者が負担すべき固定資産税や都市計画税等も賃貸収入から払えます。
また、家が自身の持ち物だと建物自体の維持管理費用は自己負担ですが、底地の場合家は借地人のものなので、維持管理費を考える必要がありません。
住む予定のない住居や空き地に比べると、最小限の維持費で借地の契約が終わるまで収入を増やせます。
土地を持て余している場合、底地として利用することで土地の実質的な管理をしてもらえるので、雑草や害虫等の処理が不要になるのもポイントです。

●借地を売却する場合別途お金が入ってくる

底地のメリットとして、「借地人が変わるときにもお金が入ってくる」点も無視できません。
借地契約が終わって借り主がいなくなる場合は別ですが、借地人が借地を売却する場合、慣習として一定額の礼金や承諾料を払ってもらえます。
なぜなら、借地契約はあくまでも現在の借り主と交わしているものであり、借地権者が変わると当然借地契約も結び直す必要があるからです。
借地契約を結び直す手間や、借地人側の事情で求められた一方的な契約解除を承諾するための費用なので、まとまったお金が入ってきます。

●自分の土地なのに自由に利用できない

一方、底地のデメリットは土地の自由度が制限されてしまうことです。
契約を交わしお金をもらっている以上、たとえ所有者であっても自分の住まいを建てたり土地の一部を好きに利用したりはできません。
それでいて、借地人がご近所トラブルを起こした場合、地主の存在を知っている住民が多い土地だと、地主側にも苦情が入ってくる場合があります。
また、借地売却時や借地の相続によって契約相手が変わる際に、相手方とトラブルになってしまうケースもゼロではありません。

●売却しづらい

底地は、不動産市場で人気のない資産の一つです。
理由は単純で、借地人との関係を考える必要があるほか、せっかく買った土地を買い主の自由に使えないため。
一般消費者の多くが不動産を買う理由は、「マイホームを建てたい」なので、利用制限のある底地は人気がありません。

いざ売ろうと思っても、ただ売り出しただけだとなかなか買い主を見つけられないのが底地のデメリットです。

●更地に比べて売却額が安い

詳しい内容は次の項目で触れますが、底地は一般的な更地に比べると圧倒的に売却額が安いです。
「自由に使えない土地」「契約によっては借地人に立ち退きを求めるのも困難な土地」である以上、周辺の地価が高くても底地は高額売却できません。
わざわざ底地を求める買い主の数が少ないことなどを考えると、土地の客観的な価値である評価額の10％前後で手放すことになってしまうでしょう。

底地かどうかに限らず、毎年1月1日時点で不動産を所有している限り固定資産税と都市計画税の納税が必要です。
底地の場合、「土地」は地主のものであってもその土地に建てられている借地人の「マイホーム」は借地人の持ち物なので、底地の税金は地主が、建物の税金は借地人が負担することになります。

ただし、底地の所有者に通知されるのは、「借地人が利用している割合」を差し引いた納税額です。土地全体の面積に対する固定資産税・都市計画税よりも、実際には納税額が安くなります。

土地の基本的な資産価値である評価額は、底地の場合路線価と借地権割合で求めるのが一般的です。
路線価とは、市街地を走る道路に接している土地、1平方メートルあたりの地価を指したもので、毎年国税局が調査・公表しています。
そして、路線価では土地ごとに借地権割合、つまり土地の何％を借地人が使っているかの割合も確認可能です。そのため、

• 土地の面積×路線価×（1－借地権割合）

という計算で評価額を計算できます。仮に路線価20万円、広さ100平方メートルで借地権割合が60％なら、底地の評価額は800万円となるわけです。
実際には、底地は人気がないため売却額が評価額よりも安くなってしまいます。

●底地の売買の注意点

底地を良い条件で売却しようと思ったとき、おすすめなのが借地人に底地を買い取ってもらうことです。
ただし、借地人からすれば月々の賃料だけで土地を利用できるため、場合によっては買取に魅力を感じない場合もあります。そのため、借地人との交渉をする際は、

• 底地を買えばリフォームや建て替えも自由
• 借地を買い取ることで住宅ローンを組みやすくなる（建て替え・売却しやすくなる）

など、借地人側のメリットを提示できるようにしておきましょう。
また、関係者同士のやり取りはトラブルになりやすいです。
底地や借地の取り扱いに長けている不動産業者を探し、代理人になってもらいましょう。

底地や借地は、権利関係の面倒が少ない更地に比べて売却の難易度が高く、売却価格も安くなる傾向があります。
売却の手順や準備を怠ると売却トラブルになってしまう可能性もあるので、相続した底地を売るべきか所有し続けるか悩んだり、売却しようと思ったりした場合は、地域事情に詳しく経験豊富な不動産業者に相談しましょう。