住み替えでよくある失敗と失敗しないためのポイント｜永大ハウス工業

新しい家に「住み替え」を検討するときは、スケジュールや資金計画などの点で注意が必要なポイントがいくつかあります。
それを知らずに進めると、「失敗した」と後悔する可能性がありますから、あらかじめ確認したうえで一つひとつ対処していくことが大事です。

ここでは、住み替えの方法や流れ、費用といった基本的な情報をお伝えするとともに、よくある失敗例や失敗を防ぐための対策についても解説します。

住み替えを検討する際には、「売り先行で進めるか、それとも買い先行で進めるか」という流れを決めることが大事です。
売り先行とは「いま住んでいる家を売却してから新居を購入する」こと、一方の買い先行は「新居を購入してから今の家を売却する」ことをいいます。

本来は、家の売却日と新居の引き渡し日が同じ日だと良いのですが、現実的にタイミングがあうのはケアケースです。
そのため、どちらかを先行して進めることになります。

では、どちらの方法で進めると良いのでしょうか。
それを決めるには、それぞれのメリットとデメリットを把握し、メリットが大きい方を選ぶことがポイントです。

●売り先行のメリット

売り先行のメリットの一つは、予算を立てやすいことです。
現在住んでいる家を売却してから新居を購入するため、住宅ローンの借入額なども把握しやすくなります。

また、納得の価格で売れるまで売却活動を続けられますから、売却価格を下げるリスクが少ない点もメリットといえます。

●売り先行のデメリット

売り先行のデメリットは、仮住まいが必要なこと。
売却後は、新居が決まるまで賃貸住宅などで暮らすことになります。
このため「今の家から仮住まいへ」「仮住まいから新居へ」と、引っ越しが2回発生します。

賃貸住宅を借りる場合は、毎月家賃が発生します。
その費用を抑えるために、新居選びの時間が短くなりやすいこともデメリットといえます。

●買い先行のメリット

買い先行のメリットは、売却日が決まっていないため、新居を探す時間に余裕が生まれやすいことです。

また、新居に引っ越した後に売却活動を始めるため、仮住まいも不要。
引っ越しも一度で済みます。

●買い先行のデメリット

買い先行のデメリットは、住居費が高くなりやすいことです。
売却されるまでは、今の家の維持費や固定資産税なども払わなければなりません。
住宅ローンが残っている場合は、二重返済が生じます。

それを避けるために売却活動を急ぐと、売却価格が安くなるリスクも…。
これが、資金計画が狂う一因になるのです。

住み替えをする際には、新居の購入費以外にもさまざまな諸費用が必要です。

主な項目は、以下の通りです。
・不動産会社の仲介手数料
・印紙税
・登録免許税
・譲渡所得税（売却額による）
・住宅ローンの事務手数料
・登記費用
・火災保険料（新居のみ）
など

仲介手数料は、売却する家には必要ですが、新居の場合は不要になるケースもあります。
また、譲渡所得税は売却額などによってかかるケースもあります。
火災保険料は、新居のみ必要です。

そのほかの項目は、今の家にも新居にも必要です。
諸費用の目安は、売却時には「売却額の5％くらい」、購入時には「購入価格の5～10％くらい」といわれます。

上述の「売り先行」「買い先行」の流れや特徴を理解していないことが原因で、住み替えで後悔する方は少なくありません。

具体的には、以下のような問題で悩む方が多いようです。

●新居が理想と違う家だった

売り先行で進めると、新居が決まるまでは仮住まいが必要です。
そのため、早く新居を決めようと焦って購入し、住み始めてから「部屋が狭い」「日当たりが悪い」と気づく失敗ケースが多々あります。

買い先行の場合でも、子どもの進学などで入居時期が決まっていると、新居を探す期間が限られます。
いずれの流れも、スケジュールにゆとりを持つことが大事です。

●売却額が想定より安くなり資金計画が狂った

買い先行で進めた場合、今まで住んでいた家を早く売ろうと売却価格を下げてしまうケースがあります。
価格を下げると、新居の住宅ローンの返済額が高くなるなど、資金計画に影響を与えるため、「もっと待てば高く売れたかも…」と、後悔される方が多いようです。

●想定より高い物件を購入してしまった

売り先行では、新居の購入を急ぐあまり、周辺の同条件の家より高い物件を購入してしまうリスクもあります。
この場合も、新居の住宅ローンの返済額が高くなるといった資金計画で後悔される方も少なくないようです。

●住宅ローンの返済負担が重くなった

買い先行で、現在、住んでいる家にも住宅ローンが残っている場合、新居と旧居の住宅ローンを同時に払い続ける「ダブルローン（二重ローン）」になる恐れがあります。

住宅ローンのほかにも、維持費や固定資産税も2軒分発生します。
これらが家計を圧迫し、後悔する方もいらっしゃいます。

住み替えで失敗しないためには、売り先行か買い先行かを決めることはもちろん、スケジュールや資金計画などの計画を綿密に立てることが大切です。
具体的なポイントをお伝えしましょう。

●売り先行か買い先行かを決める

自分にとって、売り先行と買い先行のどちらが有益かを把握するのが、失敗を防ぐポイントの一つです。

売り先行が向いている人の例を挙げると、「売却額で旧居の住宅ローンを完済したい」「新居の購入時期が決まっていない」といった人に適しているといわれます。

一方で、買い先行は「旧居の住宅ローンを完済した（または残債が少ない）人」「新居選びにこだわりたい人」という人に向いているとされます。

どちらの流れがメリットは大きいかを十分に検討し、住み替えを進めましょう。

●スケジュールと資金計画に余裕を持つ

売り先行では新居探しの時間を、買い先行では売却できるまでの期間を考慮して、余裕を持ったスケジュールを組むこともポイントです。

一般的に、新居探しの時間と売却できるまでの期間は、それぞれ3～6ヵ月が目安といわれます。
つまり、住み替えは最低でも6ヵ月くらいかかるということです。
その期間にかかる、住宅ローンの返済額や仮住まいの家賃といった費用を含めて、資金計画にもゆとりを持たせましょう。

●適正相場を調べる

売却と購入を同時に進める住み替えでは、資金計画の失敗ケースが発生しやすいです。
これを防ぐ一つの方法として、物件価格の相場を把握しておくこともポイントといえます。

売却では「現在、住んでいる家の売却相場」を、購入では「新居の購入相場」を把握することで、適正価格で売買できるほか、資金計画を立てやすくなります。
また、売買がスムーズに進められ、住宅ローンの二重返済や仮住まいの家賃といった費用も抑えやすくなるのです。

それぞれの適正価格は、不動産ポータルサイトで調べたり、信頼できる不動産会社に売却査定を依頼したりすることで確認できます。
売却査定は不動産会社によって異なる場合がありますので、複数の業者に依頼して相場を確認しましょう。

●買取保証を検討する

早く売却したいという方は、不動産会社の「買取保証サービス」を利用するのも一手です。

買取保証サービスとは、一定期間に売れなかった物件を不動産会社があらかじめ決めた価格で買い取るサービスのこと。
いつまでも売れずに二重ローンが続くといったリスクを抑えられます。

なお、買取価格は市場相場より2～3割安くなるのが一般的です。
また住宅ローンの残債がある場合は、買取価格で完済できることも条件ですから、事前に確認しておきましょう。

●信頼できる不動産会社に依頼する

住み替えを依頼する不動産会社選びも、失敗を防ぐ重要なポイントになります。
売却の査定額だけでなく、実績や担当者との相性、スケジュールや資金計画などの提案力といった点も確認しながら総合的に判断することが大事です。

住み替えについての不明点や不安なことを質問し、親身になって相談に乗ってくれる業者を選びましょう。

不動産の売却活動で得られた売却益には、譲渡所得税が課せられます。
税率は物件の所有期間によって異なり、5年以下なら39.63％、5年を超えるときは20.315％です。

ただし、マイホームの売却に関しては「減税措置の特例」があります。
この特例に適用する場合は節税できますから、自分の家が適用されるか確認しておくと良いでしょう。

具体的には、以下の特例があります。

●居住用財産の3,000万円特別控除

マイホームの売却益から最大3,000万円を控除できる特例です。
売却益とは、売却額から売却活動に要した経費などを差し引いた額のことです。
仮に、売却益が3,000万円以下であれば、譲渡所得税は生じません。

●軽減税率の特例

所有期間が10年を超えるマイホームには、軽減税率が適用されます。
通常、5年を超える物件の税率は20.315％ですが、10年を超えるときは14.21％になります。

なお、この特例には売却益に上限が定められており、上述の3,000万円特別控除後の売却益が6,000万円以下の部分に適用されます（6,000万円を超えた部分には、通常の税率が適用されます）。

●買換え特例

売却後、一定期間内に住み替えるなどの条件を満たす人には、「買換え特例」が適用されます。
この特例は、譲渡所得税を新居の売却時まで繰り延べできるというもので、いずれ納める必要がありますが、住み替え時の負担軽減に役立つ制度です。

住み替えは売却と購入を同時に進めるため、それぞれの流れや注意点を把握した上で実行することが大事です。
とりわけスケジュールと資金計画にはゆとりをもって検討し、しっかり準備をしてから着手することで、失敗リスクを抑えられます。

確実に進めるには、プロに相談するのも一手です。
信頼できる不動産会社からアドバイスを受けることで、売却も購入もスムーズに進められます。
住み替えの実績が豊富な永大ハウス工業へ、ぜひご相談ください。