マンションの住み替えで失敗しないためのポイントは？よくある失敗と対策｜永大ハウス工業

新しいマンションに住み替えるときは、資金計画やスケジュールをしっかり検討することが大事です。
これをおざなりにしたことで「失敗した」と後悔される方も少なくありません。

今回は、マンションの住み替えに関する基本的な情報や注意点をお伝えするとともに、よくある失敗例や失敗を防ぐための対策などを解説します。

マンションの住み替えを検討する時、まず決めたいのが住み替えの流れです。

住み替えの流れには、「売り先行」と「買い先行」があります。
それぞれの特徴を紹介しましょう。

●売り先行のメリット・デメリット

売り先行とは、「いま住んでいる家を売却してから新居を購入する」流れです。

売り先行は、住宅ローンの借入額を把握しやすく、予算を立てやすい点がメリットの一つ。
また、納得の価格で売れるまで売却活動ができるため、売却価格を下げるリスクが少ない点もメリットです。

ただし、売却後は新居が決まるまで仮住まいで暮らすことになります。
このため「今の家から仮住まいへ」「仮住まいから新居へ」と、引っ越しが2回発生します。
賃貸住宅を借りる場合は毎月家賃が発生することから、新居選びの時間が短くなりやすい点もデメリットといえます。

●買い先行のメリット・デメリット

買い先行とは、「新居を購入してから今の家を売却する」流れです。

売却日が決まっていないため、新居を探す時間に余裕が生まれやすい点が買い先行のメリットです。
また、新居に引っ越した後に売却活動を始めるため、仮住まいも不要。引っ越しも一度で済みます。

なお、売却されるまではマンションの維持費や固定資産税などが二重で生じます。
住宅ローンが残っている場合は二重返済が続きます。
これを避けるために売却活動を急ぐと、売却価格が安くなるリスクも。
これが、資金計画が狂う一因になるのです。

マンションの住み替えには、新居の購入費以外にもさまざまな諸費用が必要です。

主な項目は、以下の通りです。
・不動産会社の仲介手数料
・印紙税
・登録免許税
・譲渡所得税（売却額による）
・住宅ローンの事務手数料
・登記費用
・火災保険料（新居のみ）
など

諸費用の目安は、売却時には「売却額の5％くらい」、購入時には「購入価格の5～10％くらい」といわれます。

マンションの住み替えは、スケジュールや資金計画などの点で「失敗した」と感じる方が少なくありません。

ここでは、住み替え前によくある失敗の理由をお伝えします。

●不動産会社選びの失敗

マンションの住み替えは、売却も購入も不動産会社に仲介してもらうのが一般的です。
ただ、不動産会社によっては対応が遅かったり売却活動を熱心にしてくれなかったりするところもあります。

住み替えは、スピードとタイミングが重要です。
会社選びを誤ると、いつまでも売れなかったり高い物件を購入させられたりと、後悔する方もいらっしゃいます。

●売却価格の設定を誤った

いま住んでいるマンションの売却価格は、不動産会社の査定結果をもとに、売主が決めます。

査定額より売却価格を高く設定すると、買い手が見つからずいつまでも売れ残る可能性があります。
逆に安く設定すると「もっと高く売れたかも」と後悔の念が残る人もいるようです。

●想定したスケジュール通りに進まなかった

売り先行の場合、「マンションは売れたけど、新居が見つからない」というケースがあります。
これがスケジュール通りに進まないと、仮住まいの家賃の支払いが増えていきます。

買い先行でも、「いまのマンションがなかなか売れない」というケースがあります。
この場合、住宅ローンや固定資産税などが二重に生じ、想定したスケジュールが狂うと返済計画まで狂いが生じます。

●住み替えローンの失敗

売却するマンションのローン残債と、購入するマンションのローンを組み合わせて借り入れできる「住み替えローン」を、検討されている方もいらっしゃるでしょう。

ただし、住み替えローンは借入額が大きいため、審査が厳しいといわれます。
また、旧居の売却日と新居の購入日を同じ日にする必要があるため、スケジュールの調整に苦労される方も少なくないようです。

住み替えるまではよかったものの、新居に住み始めてから後悔される方もいらっしゃいます。
具体的な失敗談を見ていきましょう。

●二重ローンになって家計が苦しい

住み替えで最も恐れることが、旧居と新居の住宅ローンを払い続ける「二重ローン生活」になることです。

特に買い先行で進める場合は、いま住んでいるマンションがなかなか売れず、新居に引っ越した後の家計を圧迫するリスクがあります。

●周辺環境やマンションの共有部をよく確認しなかった

売り先行で進めると、仮住まいの家賃支払いが気になり、「早く新居を探したい」と焦ってしまう人が多いようです。
そのため、マンションの周辺環境や共有部などの確認を怠り、住み始めてから「こんなはずでは…」と後悔するケースもみられます。

高層マンションに住み替える時は、エレベータの数やスピードもチェックしたいポイント。
戸数に対してエレベータの数が少ないと、朝の通勤時間帯に「なかなか乗れない」と、ストレスがたまる方もいらっしゃいます。

●間取りが使いづらい

収納スペースが少なかったり家事動線が悪かったりと、間取りに不満を感じる方も少なくありません。
特に、内覧時に住んでいる人がいる物件だと、細かい部分までチェックしづらいため、こうした後悔につながりやすくなります。

●日当たりや風通しが悪い

一般的にマンションは戸建住宅より気密性が高いため、構造などによっては結露やカビが発生しやすい物件もあります。
日当たりや風通しが悪い物件を選ぶと、部屋がカビだらけになることも。
日当たりと風通しは、しっかりチェックしましょう。

また、隣地に大きな駐車場がある場合、将来の開発計画も確認しておきたいところ。
今は日当たりや風通しが良くても、駐車場に高いマンションが建つと環境が大きく変わってしまいます。

住み替えで失敗しないためには、売り先行か買い先行かを決めるのはもちろん、スケジュールや資金計画などの計画を綿密に立てることが大切です。

具体的なポイントをお伝えしましょう。

●売り先行か買い先行かを決める

自分にとって、売り先行と買い先行のどちらが有益かを把握するのが、失敗を防ぐポイントの一つです。

売り先行が向いている人の例を挙げると、「売却額で旧居の住宅ローンを完済したい」「新居の購入時期が決まっていない」といった人に適しています。
一方で、買い先行は「旧居の住宅ローンを完済した（または残債が少ない）人」「新居選びにこだわりたい人」という人に向いています。

どちらの流れがメリットは大きいかを十分に検討し、住み替えを進めましょう。

●スケジュールと資金計画に余裕を持つ

売り先行では新居探しの時間を、買い先行では売却できるまでの期間を考慮して、余裕を持ったスケジュールを組むこともポイントです。

一般的に、新居探しの時間と売却できるまでの期間は、それぞれ3～6ヵ月が目安といわれます。
つまり、住み替えは最低でも6ヵ月くらいかかるということです。

その期間にかかる、住宅ローンの返済額や仮住まいの家賃といった費用を含めて、資金計画にもゆとりを持たせましょう。

●適正相場を調べる

売却と購入を同時に進める住み替えでは、資金計画の失敗ケースが発生しやすいです。
これを防ぐ一つの方法として、物件価格の相場を把握しておくこともポイントといえます。

売却では「現在、住んでいる家の売却相場」を、購入では「新居の購入相場」を把握することで、適正価格で売買できるほか、資金計画を立てやすくなります。

また、売買がスムーズに進められ、住宅ローンの二重返済や仮住まいの家賃といった費用も抑えやすくなるのです。

それぞれの適正価格は、不動産ポータルサイトで調べたり、信頼できる不動産会社に売却査定を依頼したりすることで確認できます。
売却査定は不動産会社によって異なる場合がありますので、複数の業者に依頼して相場を確認しましょう。

マンションの住み替えを成功に導くには、依頼する不動産会社選びも重要なポイントです。
売却の査定額だけでなく、実績や担当者との相性、スケジュールや資金計画などの提案力といった点も確認しながら総合的に判断しましょう。

できれば、売却と購入を同じ不動産会社に依頼すると、スムーズに進みます。
住み替えは同時進行で進めなければならないため、同じ会社であれば連携が取りやすく円滑に進められるでしょう。

ただ、いつまでも売却できないのであれば、不動産会社を変更するのも一手です。
住み替えについての不明点や不安なことを質問し、親身になって相談に乗ってくれる業者を選びましょう。

不動産の売却活動で得られた売却益には、譲渡所得税が課せられます。
税率は物件の所有期間によって異なり、5年以下なら39.63％、5年を超えるときは20.315％です。

ただし、マンションなどのマイホームの売却に関しては「減税措置の特例」があります。
この特例に適用する場合は節税できますから、自分の家が適用されるか確認しておくと良いでしょう。

具体的には、以下の特例があります。

●居住用財産の3,000万円特別控除

旧居の売却益から最大3,000万円を控除できる特例です。
売却益とは、売却額から売却活動に要した経費などを差し引いた額のこと。
仮に、売却益が3,000万円以下であれば、譲渡所得税は生じません。

●軽減税率の特例

所有期間が10年を超えるマンションには、軽減税率が適用されます。
通常、5年を超える物件の税率は20.315％ですが、10年を超えるときは14.21％になります。

なお、この特例には売却益に上限が定められており、上述の3,000万円特別控除後の売却益が6,000万円以下の部分に適用されます（6,000万円を超えた部分には、通常の税率が適用されます）。

●買換え特例

売却後、一定期間内に住み替えるなどの条件を満たす人には、「買換え特例」が適用されます。

この特例は、譲渡所得税を新居の売却時まで繰り延べできるというもので、いずれ納める必要がありますが、住み替え時の負担軽減に役立つ制度です。

マンションの住み替えは、売却と購入を同時に進めるため、それぞれの流れや注意点を把握した上で実行することが大事です。
特に、スケジュールと資金計画にはゆとりをもって検討し、しっかり準備をしてから着手することで、失敗リスクを抑えられます。

確実に進めるには、プロに相談するのも一手です。
信頼できる不動産会社からアドバイスを受けることで、売却も購入もスムーズに進められます。

住み替えの実績が豊富な永大ハウス工業へ、ぜひご相談ください。