用途地域って何？理想の土地探しに役立つ用途地域の基礎知識｜永大ハウス工業

用途地域とは、土地を効率良く開発し、利用するため、都市計画法という法律に基づいて定められた土地の利用区分です。
日本は、用途地域によって建てられる建物・建てられない建物が決められています。
用途地域のことを知っていれば、気になる土地がどういう暮らし方に合うエリアなのか、現地に行かなくても把握できるので便利です。
今回は、土地探しに役立つ用途地域の基礎知識をご紹介します。

用途地域とは、土地の用途を「住居系」「商業系」「工業系」の3種類に分け、似たような建物を同じエリアにまとめることで、効率良く都市開発をするための分類です。
都市計画法という法律に基づく13種類の用途地域が存在し、用途地域ごとに「建てて良い建物」と「建ててはならない建物」が決められています。
住宅街の真ん中に工場ができたり、駅前に田畑があって交通の流れを阻害したりしないのは、用途地域に沿った街作りが行われているからなのです。
用途地域の違いを知れば、住みたいエリアを絞り込みやすくなるため、各用途地域の違いを知っておきましょう。

●第一種低層住居専用地域

第一種低層住居専用地域は、低層住宅のみ建てられるエリアです。
建築できるのは、高さ10～12メートル以下の建物で、一戸建てや3階建て以下のマンション・アパートが建ち並びます。
いわゆる閑静な住宅街と呼ばれる地区であり、景観や住民の快適な暮らしを重視しているため、高層マンション等は一切ありません。
例外として、小さな住宅兼店舗なら営業できますが、大型のスーパーはもちろんのこと、コンビニやカフェなどの出店も難しいです。
日々の買い物や通勤が不便な代わりに、子育てしやすい静かな環境で過ごせます。

●第二種低層住居専用地域

第二種低層住居専用地域は、低層住宅のための地域です。
第一種との違いは、建てられる建築物のサイズが緩和されていること。
第二種低層住居専用地域であれば、床面積150平方メートル以下の店舗を建てられるため、コンビニやドラッグストア等も営業しています。
ある程度の静かさを保ちつつ、買い物をしたり飲食店で食事を楽しんだりできるエリアです。
基本的に、低層住宅向けの地域なので、高層マンション等はありません。
戸建て住宅に住みたい、住宅街に家を建てたい場合は、第一種・第二種低層住居専用地域で土地探しをすると良いでしょう。

●第一種中高層住居専用地域

第一種中高層住居専用地域は、中高層住宅向けの地域となっており、低層住宅専用地域と違い、建物の高さ制限がありません。
戸建てはもちろん、3階建て以上のマンションやアパートも建築可能なので、高層マンションの購入を検討しているなら、中高層住居専用地域で物件を探すと良いでしょう。
また、病院や大学といった、公共性の高い施設もあるエリアです。
床面積500平方メートル以下の店舗や飲食店の営業が可能で、スーパーマーケットもあり、外食等も楽しめます。
ある程度静かな環境を好むものの、近所に多少は買い物できる場所がないと困る、といった方におすすめの地域です。

●第二種中高層住居専用地域

第二種中高層住居専用地域は、第一種中高層住居専用地域と同様に、中層住宅や高層住宅の多い地域です。
第一種に比べて建物の制限が緩く、床面積1,500平方メートル以下の店舗や事務所も建てられます。
大きな病院や大学に加えて、広い店舗や飲食店も営業できるため、買い物に関して困ることはないでしょう。
食料品だけでなく、生活必需品を含めた日常的な買い物の大半を、自宅周辺でまかなえるエリアです。
アパート・マンション経営に適しており、マイホームを持つ地域だけでなく、投資用に賃貸物件を持ちたい方にも向いています。

●第一種住居地域

第一種住居地域は、住環境の保護を目的とした地域です。
ただし、低層住居・中高層住居専用よりもさらに建築物の制限が緩められています。
戸建て・マンション・アパートのどれでも建築できる一方で、床面積3,000平方メートル以下であれば、店舗や事務所なども建築可能です。
スーパーマーケット等の商業施設はもちろん、ホテルや小さめの工場なども混在しています。
様々なタイプの建物や店舗があるエリアですが、風俗店や騒音・振動を出す工場などの建設は認められていないため、子育て世帯も暮らしやすい地域です。
また、様々な建築ができるエリアなので、生活面の利便性も高く、例えば3階建ての戸建てなど、こだわりのある住まいも建てられます。

●第二種住居地域

二種住居地域は、第一種住居地域よりも幅広い建物の建築が認められる地域です。
住居地域なので、基本的には住宅の多いエリアですが、スーパー・コンビニ・事務所・ホテル等に加えて、第一種住居地域には建築できないパチンコ店や大型店舗も、床面積が10,000平方メートル以下であれば営業できます。
制限が緩いことによって、飲食店や日常生活に密着した店舗だけでなく、カラオケボックス等の娯楽も充実しているのが特徴です。
様々な用途で利用できる土地ということもあり、交通アクセスが良い分地価も高いため、多少土地が狭くても便利な場所で暮らしたい方に向いています。
利便性や交通の便を確保しつつ、賑やかな暮らしを送りたい方向けのエリアです。

●準住居地域

準住居地域は、住宅中心のエリアですが、国道や県道といった大きな道路の沿線に位置していることが多いです。
生活と自動車が一体となった生活ができる地域として整備されており、似たような物件が建ち並ぶ、住宅街らしさのようなものはあまりありません。
カーディーラーや車庫、ガソリンスタンドに自動車の修理工場といった自動車関連施設が多い地域で、大きな店舗や事務所も存在し、劇場や映画館の建設も可能です。
国道や県道沿いなので、日常的に車で移動する方なら快適に過ごせるでしょう。

●田園住居地域

田園住居地域は、農地と住宅地を両立した地域です。
基本的には田園、つまり田畑の整備が重視されているため、日光を遮るような大型施設や、高層マンション、アパート等の共同住宅も建てられません。
建設できる住宅は、平屋か2階建ての戸建て・農産物の直売所・農村カフェ等の小規模な店舗に限られます。
そもそも宅地が少ない地域ですし、農地を売買できるのは農家だけ。
農地を買ったとしても、宅地に転用するのは大変なので、もし田園住居地域に住みたいなら、既存の住宅が売り出されるまで待ったほうが良いでしょう。

●近隣商業地域

近隣商業地域は、日用品や食料品、飲食店といった近隣住民の生活に必要不可欠な店舗をまとめた地域です。
基本的に、交通の便が良く、住宅地に隣接したエリアが近隣商業施設に指定されています。
様々な店舗に加えて、事務所や劇場、床面積150平方メートル以下の工場にカラオケボックス等も建設でき、いわゆる商店街があるのも、このエリアです。

●商業地域

商業地域は、大型の商業施設やオフィスビル、ホテルに銀行、映画館などを集めた地域を指します。
近隣商業地域よりも建ぺい率や容積率が緩和されているのが特徴で、タワーマンションの建築が可能なエリアです。
都市の中心部や、利用者の多い大きな駅前が商業地域に指定されており、地価が高いため物件も高値で取引されています。

●準工業地域

準工業地域は、危険性のある工場や環境への影響が大きい工場を除いた、軽工業の工場と住宅、商業施設が入り乱れるエリアです。
基本的には工場が中心となりますが、建築制限が大幅に緩和されているため、労働者向けの飲食店や店舗なども存在します。
学校や病院の建設も可能で、工場勤務なら職場の近くに住めるので、仕事と生活を両立できるのが特徴です。

●工業地域

工業地域は、工場であれば軽工業から重工業まで、ありとあらゆる工場を建設できる地域となっています。
振動や騒音を出すような工場も建設可能で、周辺住民に影響の少ない郊外や、海辺のエリアが工業地域として指定されています。
住宅や店舗も建てられますが、学校や病院、ホテル・旅館といった宿泊施設、映画館等の娯楽施設の建設は認められません。
住宅としては、他の地域では建設の難しいタワーマンションが多いです。

●工業専用地域

工業専用地域には、工場しかありません。
住宅はもちろん、商業施設や宿泊施設、学校等も建てられず、宅地用の土地や空き家も存在しないため、家を買う際に気にする必要はないでしょう。
大きな工場を並べられる広大な土地や、重量のある原材料等を輸出入するための港が必要なので、市街地から離れた郊外、湾岸地域が工業専用地域に指定されています。

土地が複数の用途地域にまたがっている場合、最も面積の広い用途地域のルールに従うのが基本です。
また、日陰制限や防火地域などの制限は、より厳しい基準に合わせることになります。
例えば、第一種低層住居専用地域と近隣商業地域をまたいでいたら、高さ10～12メートルを超える住宅を建てられない場合もあるため、注意が必要です。

気になる土地の用途地域が分からないときは、インターネットで「◯◯　用途地域」と調べましょう。
13種類の用途地域を割り振っているのは、市区町村です。
多くの自治体では、インターネット上に用途地域等をまとめた「都市計画図」を公開しているため、ネット検索すれば用途地域が分かります。
市役所や区役所の窓口に足を運び、用途地域を確認しても構いません。

用途地域は、土地の使い方に制限を設け、住宅・商業施設・工場をエリアごとにまとめることで、効率良く都市開発を進めるためのルールです。
13種類ある用途地域は、それぞれ建設できる建物の種類や大きさが決まっているため、用途地域を知っていれば、その土地がどういう暮らしに向いたエリアなのかを把握できます。
多くの場合、土地探しに使える時間は有限です。
気になる土地の用途地域は、ネット検索で簡単に調べられるので、「こういう生活がしたい」という希望に合う用途地域で土地探しを進めて、効率良く理想の土地を見つけましょう。