マンションの相続は何をすれば良い？相続の流れや費用をわかりやすく解説｜永大ハウス工業

マンションなどの不動産を相続する際には、名義変更や相続税の申告など、さまざまな手続きが発生します。
不動産相続をスムーズに進めるには、相続の流れや必要な手続きをあらかじめ把握した上で、法定相続人と綿密に話し合うことが大切です。

ここでは、相続の流れや必要書類を説明するとともに、マンションの相続に必要な費用や相続物件の活用法も解説します。

マンションを相続するときのおおまかな流れは、以下の通りです。

（1）遺言書の確認
（2）法定相続人と財産調査
（3）遺産分割協議書の作成
（4）相続登記
（5）相続税の申告・納税

まず、故人（被相続人）が「遺言書」を残していないか確認します。
遺言書があれば「誰がマンションを相続するのか」などの内容を確認し、相続手続きを進めます。
遺言書がなければ、法定相続人と一緒に故人の財産を調べ、どのように分割するかを話し合います。

なお、マンションなどの不動産は分割が難しいため、一人が相続するケースもあれば、共有名義にして複数人で相続するケース（共有分割）もあります。
後々のトラブルを避けるためにも相続人同士でしっかり話し合い、全員が納得してから遺産分割協議書を作成することが大事です。

遺産分割に納得できたら、故人名義のマンションを相続人の名義に変更します（相続登記）。
また、相続税が発生する場合は、管轄税務署に申告した上で納税します。
相続登記と相続税については、この後の章で詳しく解説します。

相続登記とは、不動産の名義を故人のものから相続人のものへと変更する手続きのことです。
相続したマンションを売却したり第三者に貸し出したりするには、あらかじめ名義変更をしておく必要があります。

なお、相続登記は2024年4月1日から義務化されています。
3年以内に相続登記を行わなかった場合、10万円以下の過料（罰金）を課せられますから、相続したら早目に手続きをしましょう。

●マンションの相続登記で必要な書類

マンションの相続登記には、以下の書類が必要です。
役所や法務局で発行してもらう書類もありますので、どこで何を入手するか確認した上で準備しましょう。

（1）マンションの登記簿謄本または登記事項証明書
（2）マンションの固定資産評価証明書
（3）故人の戸籍謄本・除籍謄本（生まれてから亡くなるまで、すべての謄本が必要）
（4）故人の住民票の除票または戸籍の附票（本籍の記載があるもの）
（5）相続人全員の戸籍謄本・印鑑証明書
（6）マンションを相続する人の住民票または戸籍の附票
（7）遺産分割協議書

（1）は法務局で、（2）～（6）は市区町村の役所で入手できます。
（7）は相続人が作成します。

（3）の戸籍謄本は、本籍地の役所でしか発行できません。
結婚や離婚などで転籍を繰り返している場合、すべての戸籍を揃えるには一つずつさかのぼっていき、それぞれの役所で発行してもらう必要があります。
転籍が多いと取得に時間がかかりますから、故人の戸籍は早目に準備するようにしましょう。

（7）の遺産分割協議書には決まった書式がないため、インターネットなどで参考例を調べて作成します。

マンションを相続する際には、さまざまな費用が必要です。
また、相続税などの税金も納めなければなりません。

相続時に必要な費用と税金について、以下にまとめました。

諸費用

上述の必要書類を役所に発行してもらう際には、手数料が必要です。
相続人の数や書類の枚数にもよりますが、手数料だけで1万円前後になります。
また、故人の本籍地が遠方の場合は、郵送してもらうことも可能ですが、その際は郵送料も自己負担です。

このほか、相続登記の手続きを司法書士などに依頼すれば、報酬が発生します。
報酬金額は依頼内容にもよりますが、一般的には10～30万円くらいのケースが多いようです。

相続税

相続税は、故人の財産を相続した人に課せられる税金です。
相続税額は、マンションなどの不動産、現金や有価証券、自動車、さらには借金など、遺産の総額に応じて決まります。

マンションのような不動産は、相続が発生した時点での評価額（相続税評価額）を算出する必要があります。
一般的に不動産の評価額は、建物と土地に分けて算出されますが、マンションの場合も建物と土地（敷地権）で評価額が分かれています。

建物の評価額は、固定資産税評価額と同額です。役所から毎年送られてくる課税明細書で確認できます。
また土地は、マンション敷地全体の評価額に持分割合（敷地権割合）で按分した金額です。
持分割合は、マンションの売買契約書や登記事項証明書で確認できます。

なお、2024年1月1日以降に相続する場合は、上記の評価額に「区分所有補正率」をかけて求めることになりました。
このように、マンションの評価額を求めるのは非常に複雑です。
正確な評価額を知りたい方は、税理士など専門家に相談されることをおすすめします。

登録免許税

登録免許税は、不動産の名義を変更する際にかかる税金です。
計算方法は、マンションの固定資産税評価額に0.4％をかけて求めます。

一定の条件を満たす不動産物件を相続する際、土地の評価額を80％減額できる「相続税の小規模宅地等の特例」という制度があります。
これは、マンションにも適用されます。
この特例が適用されると評価額を抑えられるので、節税効果が期待されます。

また、故人の配偶者のみが受けられる配偶者税額控除も、マンションの相続に使えることがあります。

ほかにも、マンションの相続で適用される制度があるかもしれませんので、該当するものがあれば活用しましょう。

相続したマンションは、自分が住む家にしたり賃貸として第三者に貸したりと、活用法はいくつかあります。
相続後の主な選択肢について見ていきましょう。

マイホームにする

持ち家を探している方であれば、自分が住む家として活用すると良いでしょう。
多くのマンションは駅近など利便性のよい環境に建っていますから、快適な暮らしが期待できます。

ただし、マンションの所有者には毎月管理費と大規模修繕費が発生するほか、固定資産税や都市計画税を毎年納めなければなりません。
物件によっては大きな負担になる場合もあるため、年間の必要経費をあらかじめ確認することも大切です。

賃貸として貸し出す

立地が良いなど賃貸需要が見込めるなら、貸し物件にするのもおすすめです。
空き家にするより管理がしやすい上、毎月家賃収入を得られるというメリットもあります。

ただ、管理費や大規模修繕費、固定資産税などはオーナーである相続人の負担です。
また、不動産会社に入居者の募集や管理業務を委託するなど、さまざまな管理コストが必要です。
これらを勘案して収支計画が成り立つかを、あらかじめシミュレーションすることが大事です。

売却する

自分が住む予定はなく、賃貸としても使いづらい場合は、売却するのがおすすめです。
管理の手間から解放され、まとまった額の現金も手に入ります。
また、法定相続人が複数いる場合は、マンションの売却額を相続人に分配することで、相続トラブルを避けやすくなります。

なお、売却で生まれた利益には譲渡所得税が課せられます。

相続には、さまざまなトラブルに巻き込まれるリスクがあります。
それを避けるには、遺言書の確認から遺産分割協議、相続税の納税まで、一つずつ確実に手続きを行うことが大切です。

また、マンションを相続した人には多額の相続税が課せられる可能性がありますし、名義変更の際には登録免許税がかかります。
適切な申告・節税をしないと負担が増えますから、弁護士や司法書士、不動産業者といった専門家のアドバイスを受けながら相続手続きを進めることをおすすめします。