住宅ローンは繰り上げ返済するべき？繰り上げ返済のお得なタイミング｜永大ハウス工業

住宅ローンの返済負担を減らしたい、早くローンを完済したいと考えているなら、収入の一部を繰り上げ返済に回しましょう。

ただし、繰り上げ返済の効果を最大化するためには、自分に合った繰り上げ返済の種類を把握したり、繰り上げ返済のタイミングを見極めたりする必要があります。
深く考えずに繰り上げ返済をした結果、「繰り上げ返済しなければ良かった」と後悔することになっては意味がありません。

この記事では、繰り上げ返済の仕組みやお得な繰り上げ返済のタイミング、繰り上げ返済の注意点等をご紹介します。

住宅ローンの繰り上げ返済とは、毎月の返済とは別に、ローンの元金を追加で返済する手続きのことです。
繰り上げ返済のメリットは、支払った金額がそのまま元金から差し引かれることです。
たとえば、金利1.4％でローンの元金が2,500万円ある場合、契約者は2,500万円×1.4％を返済する必要があります。
しかし、100万円の繰り上げ返済をしてローンの残債を2,400万円に減らせば、2,400万円×1.4％の支払いでローンを完済できるのです。
住宅ローンは、通常の返済を続けるよりも、繰り上げ返済を組み合わせたほうがお得に返済できます。

●返済期間短縮型

返済期間短縮縮型は、毎月の返済額を据え置きにして、その分、返済期間を短くするという繰り上げ返済の方法です。
たとえば、35年ローンを組み、本来なら1年かけて返済する元金を繰り上げ返済したら、34年で住宅ローンを完済できます。
月々のローン返済額は変わりませんが、返済期間が短くなるので、もうひとつの繰り上げ返済である返済額軽減型よりも利息の支払い額は少ないです。

●返済額軽減型

返済額軽減型は、返済期間を据え置きにして、月々の住宅ローン返済額を減らす繰り上げ返済です。
たとえば、毎月9万円ずつ返済をする35年ローンの繰り上げ返済をすると、毎月の返済額が87,000円になるという仕組みになっています。
返済期間は変わりませんが、月々の返済額が減る分家計に余裕ができるため、毎月の出費を減らしたい方におすすめの方法です。

●返済期間短縮型・返済額軽減型それぞれどんな人におすすめ？

返済期間短縮型は、以下のような方に向いています。

• 早くローンを完済したい
• ローンの金利負担を抑えたい
• 現在の返済額が家計の負担になっていない

基本的に、ローンの金利負担軽減効果は、返済額軽減型よりも返済期間短縮型の方が優秀です。
同じタイミング・同じ金額で繰り上げ返済をするなら、返済期間短縮型の繰り上げ返済をした方が、返済総額は小さくなります。

一方、返済額軽減型が向いているのは、以下のような方です。

• 出費が増えて家計が苦しい
• 金利が上がって返済額が高くなってしまった

返済額軽減型の繰り上げ返済をすると、翌月からローンの返済額が少なくなります。
子どもの教育費が予想以上に高い、家族が病気になった、転職で年収が下がったなど、毎月の出費を抑えて家計をやりくりしたい場合は、返済額軽減型が向いています。

●返済期間短縮型の場合

• 借入額3,000万円
• 35年の固定金利1.76％
• ボーナス返済なし
• 返済開始から2年・5年・10年のタイミングで100万円を繰り上げ返済する

という条件で繰り上げ返済をしたら、金利負担や返済期間がどれくらい減るのか、シミュレーションしてみましょう。

100万円繰り上げ返済すると、ローンの利息を最大で約76万円節約し、返済期間も1年半短縮できるという結果になりました。

●返済額軽減型の場合

• 借入額3,000万円
• 35年の固定金利1.76％
• ボーナス返済なし
• 返済開始から2年・5年・10年のタイミングで100万円を繰り上げ返済する

という条件で、返済額軽減型の返済シミュレーションを行った場合の結果は、以下の通りです。

繰り上げ返済をしない場合、月々の返済額は9万5,723円なので、100万円の繰り上げ返済で3,000円から4,000円毎月の出費が減ることになります。

基本的に、繰り上げ返済は早ければ早いほどお得です。
なぜなら、繰り上げ返済でローンの元金を減らすと、その分「本来のローン残債より元金が少なく、金利の負担も小さい期間」が長くなるからです。
たとえば、35年ローンを2年後に繰り上げ返済すると、「本来の返済プランより元金が少ない期間」、つまり利息負担が安い期間は33年です。
しかし、繰り上げ返済を10年後に行うと、利息の軽減効果を受けられる年数は25年分しかありません。
最終的な繰り上げ返済額が同じなら、「10年後に100万円繰り上げ返済する」よりも、「2年後に100万円繰り上げ返済」か「5年間毎年20万円ずつ繰り上げ返済する」方が得します。

住宅ローン控除は、最大13年間、住宅ローン残債の0.7％が所得税と住民税から戻ってくるという制度です。
大雑把に説明すると、ローン金利が0.7％未満なら、利息を払っても後で還付金としてお金が戻ってくるため、実質的に金利ゼロで住宅ローンを利用できます。

一方、繰り上げ返済は、
・借入額が多いとき
・金利が高いとき
ほど、利息の節約効果が大きくなるシステムです。

住宅ローン金利が0.7％未満だと、「繰り上げ返済で減らせる返済負担」よりも、「住宅ローン控除で戻ってくるお金」の方が大きくなるので、住宅ローン控除の方がお得なケースもあります。

●繰り上げ返済しすぎるとお金の余裕がなくなる

繰り上げ返済は、手元のお金を使って、将来返済するはずのローンを今返済する方法です。
「繰り上げ返済をすると利息が減ってお得だから」と無理に繰り上げ返済を進めると、現金がなくなってしまいます。

• 冠婚葬祭が続けて起こった
• 転職等で年収が落ちた
• 物価の高騰で家計が厳しくなった
• 子どもの塾代が想像以上に高い

など、人生ではいつお金が必要になるかわかりません。
何かがあっても対処できるように、住宅ローンの繰り上げ返済をするときは、最低でも数か月分の生活費を残しておきましょう。

●住宅ローン控除の控除額が減ってしまう

住宅ローン控除は、ローン残債の0.7％が最大13年間戻ってくるという、非常に強力な減税制度です。
上限額こそありますが、基本的には高額なローンを組んでおり、ローン残債が多いときほど減税効果も高くなるので、繰り上げ返済で元金を減らすと減税効果も下がってしまいます。
場合によっては、住宅ローン控除を十分に受けてから繰り上げ返済をした方が良いケースもあるので、繰り上げ返済を利用するときは、住宅ローン控除と繰り上げ返済どちらがお得かを計算しましょう。

●住宅ローン控除そのものが使えなくなる場合も

住宅ローン控除には、「住宅ローンの返済期間が10年以上残っている場合にのみ、控除を受けられる」というルールがあります。
繰り上げ返済によってローンの返済期間が10年を下回ると、住宅ローン控除の年数が残っていても控除を受けられなくなるため、注意が必要です。
住宅ローンは数千万円を借りるローンです。
住宅ローン控除の還付金が、毎年10万円を越えることも珍しくありません。
返済期間短縮型の繰り上げ返済を行い、途中で住宅ローン控除を使えなくなったら、戻ってくるはずだった還付金数十万円を失ってしまう可能性があります。

●繰り上げ返済手数料を求められるケースもある

固定金利の住宅ローンなど、ローンのタイプや金融機関によっては、繰り上げ返済の手数料が必要です。
繰り上げ返済の手数料は、金融機関や繰り上げ返済の金額によって変わります。
金融機関の窓口で繰り上げ返済する場合は手数料が必要で、インターネットで手続きする場合は手数料がかからないなど、金融機関によってルールが異なるので、繰り上げ返済を考えているなら気になっているローンの規約をチェックしておきましょう。

●金融機関によっては一定額以上の返済が必要

金融機関次第ですが、利用する住宅ローン商品によっては、繰り上げ返済の最低額が定められている場合もあります。
「毎月1万円ずつ繰り上げ返済しよう」と思っていても、契約している住宅ローンの規約上、繰り上げ返済の最低額が100万円以上だと希望した通りの返済ができません。
住宅ローンは、金利や審査の厳しさも含めて、同じ金融機関でも中身の異なる商品です。
契約してから繰り上げ返済できないことに気づくと大変なので、住宅ローンを選ぶときは返済方法や繰り上げ返済のしやすさにも注目しましょう。

●内枠方式の場合支払った保証料は戻ってこない

住宅ローンを利用する場合、「万が一返済できなかったときの備え」として、保証会社と契約する必要があります。
このとき、保証会社に支払う保証料の支払い方法は2通りです。

• 外枠方式：保証会社との契約時に保証料を一括払いする
• 内枠方式：ローン金利＋0.2％といった形で、毎月の返済に上乗せして保証料を支払う

外枠方式の場合、繰り上げ返済で返済期間を1年短縮すると、「1年分の保証料」を返してもらえます。
しかし、内枠方式の場合、過去に支払った保証料は戻ってきません。

住宅ローンの返済負担を抑えたい、利息を節約したいなら、繰り上げ返済を活用するのがおすすめです。
ただし、繰り上げ返済には返済期間を短くする期間短縮型と月々の返済額を安くする返済額軽減型の2種類があり、それぞれ利息の軽減効果に差があります。

また、繰り上げ返済をすれば、誰でもお得に返済できるというわけでもありません。
住宅ローン控除を使う方がお得だったり、繰り上げ返済手数料がかかったりする場合もあるので、住宅ローンを組むときは、自分にとって何がお得なのかを慎重に考えましょう。