不動産投資用ローンについて学ぶ！投資ローンのメリットや注意点｜永大ハウス工業

投資用のアパートやマンションの物件購入をサポートしてくれる、不動産投資用ローン。
上手に活用すれば事業の拡大に大きく貢献する商品ですが、投資に関する商品のためリスクを把握した上で利用することも大切です。

ここでは、不動産投資ローンを活用するメリットや利用時の注意点、一般的な住宅ローンとの違いなど、基本的な情報をお伝えします。

不動産投資ローンとは、賃貸アパートや賃貸マンションといった投資用物件の購入や建築などを支援する、不動産投資を目的としたローンのことです。
主な利用者（債務者）は物件のオーナーや管理会社で、融資を提供するのは銀行や信用金庫、ノンバンク、日本政策金融公庫などがあります。
ただ、一般的な住宅ローンと比べて取り扱っている金融機関は少ないです。

不動産投資ローンは、「アパートローン」「プロパーローン」とも呼ばれますが、厳密にはこの二つは違うものです。

アパートローンは、利用目的を投資物件の購入に限定したもので、金利や借入期間、融資額などが決まっている、いわばパッケージ型の商品です。
これに対してプロパーローンは、物件のオーナーや管理会社のニーズに応じて、借り入れ条件を自在に設定できる、オーダーメイド型の商品です。
金利や借入期間、審査基準、融資の上限額などもその都度、異なりますし、収益性が高いと判断されたら金利を優遇する金融機関もあります。

なお、この記事では「アパートローン」について解説していきます。

不動産投資物件を購入するには、物件価格を全額キャッシュで支払うか、不動産投資ローンを利用するかという二つの方法が一般的です。
実際には、多くの方が不動産投資ローンを活用して物件を購入しています。
その理由は、不動産投資ローンを利用すると次のようなメリットがあるからです。

●少額の初期投資で運用を始められる

不動産投資を始めるには、アパートやマンションなどの投資用物件を取得する必要があります。
当然ながら、多額の自己資金が必要になりますが、不動産投資ローンを使えば少額の初期費用でも物件を取得でき、スムーズに運用を始められます。

ローンを使って大きな物件を購入できれば、より大きな利益が得られ、レバレッジ効果が高くなるのがメリットの一つです。

●手元に資金を残せる

不動産投資は、株や債券といった他の投資とは異なり、物件購入後も修繕費が必要になるなど、運用にも多額の自己資金を準備しておく必要があります。

不動産投資ローンを使えば、全額キャッシュで購入するより手元に多くの資金を残せますから、突然の出費にも対応しやすくなります。

●団信に加入できる

不動産投資ローンにも、一般的な住宅ローンと同じく、団体信用生命保険が用意されています。
債務者に万が一のことがあっても、保険会社が残債を肩代わりして完済するため、家族に債務を残すことはありません。
もちろん、物件を家族が相続すれば家賃収入をそのまま得られますし、売却して売却益を得ることも可能です。

不動産投資ローンを契約する時や利用時には、いくつかの注意点があります。
その注意点をあらかじめ把握した上で、利用を検討することが大切です。

●金利が高い金融機関もある

不動産投資ローンは事業用の融資ですから、一般的な住宅ローンと比べると金利が高い傾向にあります。

金利が比較的に低いといわれるのが銀行です。
とくに、メガバンクなどの大手は低く設定されていますが、その代わり審査は厳しいようです。
信用金庫やノンバンクは比較的に審査が厳しくないものの、銀行よりも金利は高めに設定されています。

また、金融機関に限らず、実績のよい事業者には金利が安くなるといった優遇措置を設けているところもあります。

●審査が厳しい

審査基準は金融機関によって異なりますが、一定の年収がなければ借り入れが難しいといわれます。
とくに、個人で不動産投資を始める方に対しては厳しい傾向があるようです。

審査は、個人の返済能力ではなく事業性をみて判断されますから、綿密な事業計画書（収支計画書）を作成する必要があります。
初めての方には難しいため、不動産会社にサポートしてもらいながら、提携先や紹介されたローン会社から借り入れすることをおすすめします。

●ローン返済地獄に陥るリスク

空室が多く収入が不安定になると、ローンの返済が苦しくなり自己資金から賄わなければならないことも注意点の一つです。

場合によっては、物件を売却して事業を撤退する可能性もあるでしょう。
その際、売却額でローンを完済できれば問題ありませんが、完済できなければ売却できません。ローン返済地獄に陥らないよう、収益性の高い物件を選ぶことが重要なポイントです。

市場では、さまざまな住宅ローンが提供されていますが、それぞれの商品には使用目的が定められています。
不動産投資ローンの場合は投資物件の購入に使える商品ですが、一般的な住宅ローンは自分が住むための家を購入するときに融資が受けられます。

ここで注意しなければならないのが、一般的な住宅ローンを使って投資物件を購入するのは禁止されているということ。
もし、一般的な住宅ローンで投資物件を購入したことが発覚すると、契約は解除となり残債の一括返済を請求されることにくわえ、いわゆる金融事故（ブラックリスト）として登録され、ほかの金融機関からも融資が受けられなくなる可能性があります。
使用目的を必ず守って、利用しましょう。

このほか、不動産投資ローンと通常の住宅ローンとの違いとして、金融機関の審査内容があります。
不動産投資ローンは物件の収益性や事業性などが重視されますが、一般的な住宅ローンは本人の返済能力が重視されます。
なお、金利も不動産投資ローンの方が高めに設定される傾向があります。

不動産投資ローンを利用するまでの流れと、主な必要書類について解説します。

●申し込み

金融機関の窓口またはオンラインで、不動産投資ローンの利用を申し込みます。
申し込み後、金融機関によっては、面談をおこなうところもあります（本審査で面談する金融機関もあります）。
面談時には、本人確認書類や金融機関の通帳、実印・銀行印などが必要です。

●事前審査

一般的な住宅ローンと同じく、不動産投資ローンの審査も、事前審査と本審査の二段階構成になっています。
ただ、事前審査は金融機関の各支店で、本審査は本店で行うという形式が通例です。

事前審査は基本的に提出書類を元に行い、事業計画書や収支計画書、物件に関する資料などをもとに進められます。
このため、事前審査までに物件を決めておく必要がありますが、不動産売買契約を結ぶのは事前審査に通った後になりますので、順番を把握しておきましょう。

事前審査に必要な主な書類は、借入申込書のほか、源泉徴収票または確定申告のコピー、本人確認書類、物件の賃貸借契約書、借入しているローン償還表などです。
金融機関によっても異なりますから、事前に確認した上で準備しましょう。

●本審査

事前審査に通ったら不動産売買契約を結び、本審査に申し込みます。

不動産投資ローンの本審査は、金融機関の本店で融資の可否を判断します。
事前審査より時間がかかり、金融機関によっては2～3週間くらい要すこともあります。

本審査の必要書類は、事前審査に提出した書類に加え、住民票、印鑑証明書、課税証明書、納税証明書などです（提出書類は金融機関によって異なります）。

また、本審査では面談を行う金融機関もあります。

●ローン実行

本審査を通過したら、金銭消費貸借契約を結び、融資が実行されます。
融資の実行は、物件の引き渡し日です。

不動産投資ローンは、少ない資金でも事業を始められる商品でもあり、自己資金を確保する上でも役立つ商品でもありますから、上手に活用することで事業の成長に大きく貢献します。

ただし、不動産投資にリスクがあるように、不動産投資ローンの利用にもリスクがありますから、それを把握した上で対策を施すことも重要なポイントです。
初めて利用される方は不安な点もあると思いますので、不動産会社にサポートしてもらいながら準備を進めることをおすすめします。