ローンを滞納する前に知っておきたい競売と任意売却の違い｜永大ハウス工業

住宅ローンを組むときはマイホームを担保にする必要があるため、ローンを返済できなくなったら家を売ってローンの返済に当てることになります。

ただ、ローンの滞納後に家を手放す手続きには、「競売」と「任意売却」の2種類あります。
それぞれ売却価格や家を出るまでの期間などが違うため、もし住宅ローンを滞納することになったらどうするかを考えておくためにも、ここで競売と任意売却の違いを押さえておきましょう。

競売とは、ローンを組むとき担保にした家を、裁判所経由で売られてしまうことです。
不動産のローンを滞納すると、金融機関によって裁判所に差し押さえや競売の申し立てが行われます。
申し立てが通ると競売が実施され、売却金額は金融機関を始めとした債権者（家の所有者にお金を貸している者たち）の間で分配されるという仕組みです。
競売だと不動産の売却価格は安いですし、残ったローンの一括完済も求められます。
強制退去も求められるので、基本的に競売はおすすめできません。

任意売却とは、金融機関へ相談し、競売を待ってもらっている間に市場で不動産を売却することで、少しでも多くのお金をローン返済に回す不動産売却手続きのことです。
競売と違って、一般的な不動産と同じように売却手続きを進めるため、より高い金額で自宅を手放せます。

ただし、任意売却を行うためには、金融機関の協力が必要不可欠です。
ローンを滞納し、競売直前になってから任意売却したいと考えても、金融機関が待ってくれない場合もあるため、任意売却をするなら早目に準備を始める必要があります。

ローンの滞納から競売へ進むまでの流れは、以下の通りです。

• ローンを滞納し金融機関から「督促状」や「催告状」が届く
• 返信せずにいると「期限の利益喪失通知」が届く
• それでも対応せずにいると「代位弁済通知」や「差し押さえ通知」が届く
• 金融機関が裁判所に競売の申し立てをして「競売開始決定通知書」が届く
• 裁判所職員などによる物件の調査が行われる
• 競売開始
• 競売の代金を金融機関等の債権者で分ける
• 家を引き渡す

ご覧の通り、競売は「何度ローンの返済を催促しても対応しなかった場合」に実施される手続きとなっています。

競売のメリットは、不動産売却に関する手続きを金融機関と裁判所がやってくれるので、特に自分で何かをする必要がないことくらいです。
売却代金・売却にかかる期間・引っ越しの時期などほぼ全ての結果が任意売却よりも悪くなります。
また、不動産の売却代金が安いということは、競売のお金を返済に当てた後に残るローンの額も大きくなるということです。
任意売却よりも住宅売却後に背負う借金の返済負担が大きくなるので、生活苦から自己破産につながるケースも少なくありません。

●不動産の売却額が安い

競売物件は、金融機関からの催促に対応しなかった結果競売に出されている不動産です。
生活の苦しさから家の中が荒れていたり、整備が行き届いていなかったりする場合もありますし、裁判所による現況調査の段階では、住民が住んでいるケースの方が多いので、事前の内覧などもできません。
そのため、競売での売却額は市場価格の50％から70％ほどと非常に安いです。

●売却日を自分で決められない

競売の手続きは、金融機関が裁判所に申し立てをしたら始まります。
申し立てが通った後は、裁判所が競売の日程や落札者への物件引き渡し日を決めるので、競売の場合は不動産をいつ売るのか、いつ不動産から出ていけば良いのかも自分では決められません。
また、競売終了後も家に残っていると、不法占拠になってしまうので強制退去もあり得ます。

●引っ越し費用は自己負担

競売では、売却代金をローンの返済に回すため、「売却代金の一部を引っ越し費用としてもらう」といった交渉ができません。
ローンの返済に困っている状態で、引っ越し費用を負担するのは大変です。
競売が実施されることは、インターネットや裁判所で告知されます。
近隣住民に自宅が競売にかけられることを知られ、生活を立て直すために遠方へ引っ越す場合、引っ越し代金が高くなってしまう点にも注意が必要です。

●ローン滞納や競売のことを知られてしまう

裁判所による競売では、どの住所地の物件が競売に出されるのかといった情報が物件の写真付きで告知されます。
競売物件専用のホームページもあるため、近隣住民はもちろん、職場の同僚や友人・知人に家を差し押さえられたことを知られてしまうリスクがあるのです。
人によっては、競売になってしまったことを知られて大きなストレスを受けることもあるでしょう。

任意売却は以下のような流れで進みます。

• ローンを滞納し督促等が行われたら任意売却の相談をする
• 金融機関の同意を取り不動産の査定を行う
• 不動産を売却して引き渡しを終える
• 任意売却の売却代金からローンを返済する

任意売却できるのは、「滞納してから競売手続きが始まるまで」です。
具体的には、金融機関が保証人や保証会社に代理で返済を求めるまでに手続きを始める必要があります。
金融機関に競売の手続きを待ってもらうためにも、任意売却をする場合は早目に相談することが重要です。

●不動産の売却価格が高い

任意売却の場合、不動産を一般的な物件と同じ状態で売り出すため、「競売物件だから」という理由で売却価格が下がりません。
基本的には市場価格で、売却を急いでいる場合は市場価格から多少値引きをした金額で不動産を売却できます。
高く売却できるということは、住宅ローンの残債をその分多く減らせるということなので、家を売った後の返済負担も競売より低いです。

●引っ越し日をある程度柔軟に決められる

任意売却をするためには、金融機関の同意を得る必要があります。
交渉の時におおよその売却価格や日程も話し合って決めるため、競売のように決まった期日で強制退去させられるという心配はありません。
もちろん、ローンを滞納している以上期限はあるものの、不動産売却には3ヵ月程度かかります。
売却を待っている間に荷物の準備や新居探しができるので、引っ越しに関する負担が軽いです。

●引っ越し費用を出してもらえる場合もある

任意売却では、交渉次第で引っ越し費用を売却代金から出してもらえる場合があります。
返済に当てる不動産の売却代金の一部を、引っ越し代として融通してもらうかたちです。
また、不動産売却に必要な各種費用、不動産業者への仲介手数料や登記を変更するための費用なども売却代金から出せるので、自己負担も抑えられます。
競売だと引っ越し費用は自己負担なので、引っ越し代を節約できる点で競売より優秀です。

●分割返済を認めてもらえる場合がある

競売も任意売却も、不動産の売却代金で返済を行った後の残債務は返済が必要です。
競売の場合はローンの残りも一括返済を求められますが、任意売却の場合は交渉次第で分割返済を認めてもらえる場合があります。
一度滞納をしたとはいえ、金融機関側にとっても、元本と金利を回収できた方が利益は大きくなるからです。
不動産をできるだけ高く売り、無理のない返済プランを示して、任意売却の同意を得ましょう。

●親族などに買い取ってもらえば賃貸物件として家を貸してもらえる

もし、親族や知り合いの会社など、信頼できる相手に不動産を買い取ってもらえた場合、家賃を払って売った家に住ませてもらうという選択も可能です。
このように、「売却した不動産を賃貸物件にしてもらい、売却後に家賃を払って住み続ける」やり方をリースバックといいます。
リースバックなら、住み慣れた家から離れる必要はありません。買い主をある程度選べるのも、任意売却のメリットです。

任意売却のデメリットは、必要な作業が多いこと。任意売却では、

• 金融機関との交渉
• 不動産売却の仲介をしてくれる不動産業者探し
• 不動産の内覧対応や買い主との価格の交渉
• 掃除・不用品の整理

といった、不動産売却に関する各種手続きを求められます。特に重要なのが、「任意売却の許可」を債権者全員から得ることです。
たとえば、住宅ローン以外にもマイカーローンや消費者金融からの融資を受けている場合、住宅ローンを借りている金融機関・マイカーローンを組んだ金融機関・消費者金融の全てと交渉して任意売却を認めてもらう必要があります。

基本的に、任意売却と競売を比べたとき、明確に競売を選んだ方が良いシチュエーションはありません。
ただ、あえていうと、最初から自己破産を考えている方であれば、競売を選んだ方が楽な場合もあります。
競売なら、ローン滞納後何もせずに待っているだけで不動産の売却手続き等を金融機関や裁判所がやってくれるからです。
自己破産をしても、生活に必要な最低限の資産は差し押さえの対象にならないので、競売と自己破産のデメリットを受け入れられるなら、競売に進んでも良いでしょう。

ローンをまだ滞納していない方、競売が始まっていない方、ローンの返済を前向きに検討している方は任意売却がおすすめです。
たとえば、病気・事故・勤め先の倒産等で収入が途絶えてしまった場合、任意売却をすれば住宅の維持費やローンの返済負担を減らせます。
不動産は、基本的に築年数が新しいものほど高額で売れやすいため、早く売却を決意すればその分ローンの残債を圧縮できるでしょう。

ローンを滞納した先に待っているのは、競売か任意売却の2択です。

ただ、競売と任意売却を比較した場合、売却価格も売却までの猶予も、プライバシーの保護もほとんどの面で任意売却の方が優れています。
自己破産前提で全ての手続きが面倒だという方でもない限り、好んで競売を選ぶメリットはありません。
何らかの事情で住宅ローンの返済が難しくなったら、ローンを滞納する前に金融機関や不動産業者に相談し、任意売却の準備を始めましょう。