中古住宅はどう選ぶ？失敗しないための確認ポイント｜永大ハウス工業

中古住宅を選ぶ際に重要なポイントは、物件の状態や住まいが売りに出された理由、権利関係などを確認することです。

新築住宅と違って、中古住宅は一つひとつ、状態も築年数も違います。
たとえ価格が同じでも、間取りや設備の状態、日当たりなどに違いがあり、中には高リスクの物件も存在するため、中古住宅の見極め方を知っておきましょう。

今回は、中古住宅購入のメリット・デメリットや、家選びの失敗を避けるために知っておきたい確認事項、内見時のチェックポイントをご紹介します。

中古住宅の定義は、過去に一度でも誰かが住んだことのある住宅、または新築から1年以上経過している住宅のことです。
築50年で老朽化の激しい物件も、築1年で手放された新築同然の物件も、分類としては全て同じ中古住宅という扱いになります。
新築住宅に比べて、品質面も条件面もばらつきが大きいため、中古住宅選びでは、高リスクな物件を回避する知識が必要です。

●新築住宅よりも安い

中古住宅を購入する最大のメリットは、新築住宅よりも価格が安いこと。
立地にもよりますが、不動産は、築数年で価格が10％前後下がり、木造なら築20年で建物部分の価値が底値になります。
初期費用が安い分、住宅ローンの借入額を抑えられるため、浮いたお金で内装や設備を新しくしたり、家具や家電にお金を使ったりできるのが魅力です。

●リフォームやリノベーションしやすい

リフォームやリノベーションの自由度が高いのも、中古住宅を購入するメリットの一つ。
ある程度、築年数の古い中古住宅であれば、住宅の内装や設備がもともと劣化しているため、気兼ねなく新しいデザインを試したり、間取りを変更したりできます。
物件の購入費用を抑えることで、リフォーム費用を捻出しやすいのもポイントです。
既存住宅にはない変わった仕様も実現できるので、住まいにこだわりがある方に向いています。

●内部を見てから購入するかどうかを決められる

中古住宅のメリットとして忘れてはならないのが、内見をしてから購入を検討できること。
施工前や施工中の新築を購入すると、実際の住み心地がどうなのかを事前に確かめられません。
隣近所にどういった住民がいるかも未知数です。

しかし、中古住宅なら、実際に自分達が住む家を細かい部分まで見学できます。
日当たりや風通しも分かりますし、生活動線やキッチンの使いやすさなどもチェックできるため、「買ってみたら想像と違った」という失敗をしづらいのです。

●目に見えない部分の劣化がわからない

中古住宅は、目に見えない部分が劣化している可能性があります。
見た目がきれいでも、壁の内側にある柱や基礎などの劣化が進んでいると、快適には暮らせません。

柱の腐食やシロアリ被害など、問題の内容によっては安全性にも関わってくるため、中古住宅を購入する際は、ホームインスペクションを受けましょう。
ホームインスペクションは、専門家に建物の状態や修繕の必要性等を調べてもらうサービスです。
お金はかかりますが、ホームインスペクションを受けておけば、購入後に大きな問題が発覚するリスクを減らせます。

●状態によっては購入後に追加費用がかかることも

中古住宅の失敗例として良くあるのが、購入後に問題がわかり、追加工事が必要になるケースです。
一見内装がきれいで、手直しの必要がなさそうな物件でも、配管が劣化していて水漏れしたり、給湯器が故障したりすると、修繕費用がかかります。
設備の故障は、ある日、突然訪れる場合もあるので、中古住宅の購入時は、あらかじめ修繕費用を確保しておくことも重要です。

●新築よりも建物の寿命が短い

中古住宅は、多くの場合新築住宅よりも早く寿命を迎えます。
不動産は、古くなればなるほどメンテナンスの頻度が上がり、維持にお金がかかるようになるからです。
丁寧にメンテナンスをしていても、いずれ住めなくなるため、今後数十年同じ家で過ごす予定を立てているなら、築年数の浅い物件を選ぶと良いでしょう。
逆に、老後別の住まいへ移る予定があるなら、築浅にこだわる必要はありません。

●新築住宅に比べて保証期間が短い

新築住宅は、品確法（住宅の品質確保の促進等に関する法律）という法律によって、最低10年の保証が付いています。
一方、中古住宅には長期保証がありません。
契約不適合責任といって、契約書に書かれていない不具合を見つけた場合、売り主に損害賠償や修繕費用を請求できるルールはあるものの、保証期間は長くて2年以上、短い場合は1から3ヵ月で終わります。

そこでおすすめなのが、住宅に不具合が見つかった時に対応してもらえる住宅保険、瑕疵担保責任保険に加入すること。
保証の手厚い中古住宅が欲しいなら、売り主に瑕疵担保責任保険の加入を求めたり、瑕疵担保責任保険加入済みの物件を探したりすると良いでしょう。

●再販価値が低く売りたくなった時に手放すのが難しい

中古住宅は、新築住宅に比べて再販価値が低いです。
そして、不動産市場において、高く売れない物件は人気がなく売りづらい物件でもあります。
再販価値が低いと、家を買ってから10年後20年後に家を売ることになったり、長年住んだ家を遺産として相続させたりするとき、売ってもお金にならない上に、なかなか買い主が見つかりません。
もし、将来的に不動産を手放すことも考えているなら、ある程度、築浅の物件を狙ったり、好立地で建物が老朽化しても売りやすい物件を狙ったりすると良いでしょう。

●物件の売却理由

中古住宅選びを失敗しないために押さえておくべきポイントの一つが、物件の売却理由です。
所有者の転勤や介護同居、相続した家を使う予定がない、住宅ローンの返済が難しくなったといった理由であれば、特に問題はありません。
一方、騒音・悪臭・治安・隣人トラブル・老朽化といった問題で不動産が売り出されている場合、購入するとトラブルに巻き込まれる可能性が高いため、注意が必要です。

●土地の権利関係や抵当権の有無

中古住宅を探すときは、土地が借地かどうかを確認しましょう。
借地は、お金を払っても自分のものになりません。
定期借家だと、契約満了時に家を自費で解体し、更地を所有者に返却する必要があるので、長く住みたいなら土地込みで買える物件を探しましょう。

また、物件に抵当権が設定されていたり、共有名義になっていたりすると、手続きが複雑になりがちです。
できれば、土地・建物の所有者が同じ、権利関係のシンプルな物件を選ぶことをおすすめします。

●土地の境界線

土地の境界線があいまいな物件は、非常にトラブルになりやすいです。
たとえば、塀などが境界線をまたいでいると、塀の建て替え費用をどちらが負担するかで揉めることになります。
現在問題が起きていなかったとしても、売買によって所有者が変われば、こじれる可能性が高いです。
境界杭など、境界が明確にわかる目印や測量図がない場合は、土地家屋調査士へ相談して測量を行いましょう。

●耐震基準

1981年6月1日より前に建築確認を受けた住宅は、旧耐震といって、現行の耐震基準を満たしていません。
耐震改修等をしていない限り、地震が起きたとき危ないので、中古住宅を買う際は、1981年6月1日以降に建築確認を受けた住宅、新耐震基準の家を選びましょう。
なお、法改正によって、新耐震基準より安全性の高い2000年基準も作られました。
より地震に強い家を求めるなら、2000年6月1日以降に建築確認を受けた住宅がおすすめです。

●法律違反の有無

・建築基準法違反：違法な増改築を行っている
・接道義務違反：幅4メートル以上の道路に2メートル以上接していない
・要セットバック：前面道路の幅が4メートル未満

上記のような住宅は、建て替えやリフォームができなかったり、建て替える際に土地の一部を後退させ、自費で道路として整備することを求められたりします。
建て替えできない物件は、老朽化が進むと住めなくなり、売却するのも困難なので、扱いが難しいです。
購入時に住宅ローンも使えないため、一般人が手を出すのはおすすめできません。

●保証の手厚さ

中古住宅の保証は、売り主や不動産会社の裁量で大きく変わります。
そこでおすすめしたいのが、ホームステージング実施済みの物件や、瑕疵担保責任保険加入済みの物件を狙うことです。
第三者の手による調査や保証が付いていれば、リスクの高い物件の購入を避けられますし、購入後に不具合が見つかっても補償を受けられます。
気になる物件の補償が薄い場合は、ホームステージングや瑕疵担保責任保険の加入を打診してみても良いでしょう。

●過去の修繕・リフォーム履歴

中古住宅は、日々のメンテナンスで寿命が決まるといっても過言ではありません。
築年数が浅くても、お手入れされていない物件は、劣化の度合いが激しいです。
家は、深刻なダメージを受けてから修繕するより、大きな問題が起きないようこまめにメンテナンスしている方が長持ちするため、中古住宅の購入時は、過去の修繕歴やリフォーム工事の内容を見せてもらいましょう。
10～15年に一度の大規模修繕、壊れた設備の修理などが定期的に行われている物件は、長く快適に暮らせる可能性が高いです。

●買取再販物件を狙う

買取再販物件とは、不動産会社が売り主から直接買い取った中古物件を、自社でリフォームしたりリノベーションしたりして、売り出している物件のことを指します。
買取再販物件は、買取の際に不動産のプロが査定を行い、手を入れれば売れると判断した物件です。
リフォームなどの工事もプロが行うため、内装や設備は新築同然ですし、不動産会社が売り主なので、独自の保証が付いている場合もあります。
また、仲介ではないので、仲介手数料もかかりません。

●建物外部のチェックポイント

中古住宅の内覧で建物外部を見るときは、以下の部分に注目しましょう。
・外壁や屋根のひび割れ・雨漏り・染み・塗装はがれ
・基礎の浮き・ひび割れ
・排水の流れ
・建物と土地の形状・向き

住宅の塗装は、紫外線や風雨から基礎を守る重要な保護膜です。
もし、壁を触って手にチョークのような白い粉が付く場合、塗装が完全に落ちているため、購入後に外壁塗装が必要となります。
また、雨樋が壊れて壁に染みができていたり、雨もりしていたり、基礎にひび割れができていたりすると、強度が低下している可能性が高いため、注意が必要です。

●建物内部のチェックポイント

内見時に建物内部を見る時は、床の傾きやきしみ、雨漏りにカビ臭など、すぐにわかる異常がないか探しましょう。
・蛇口からきれいな水が流れるかどうか
・キッチンや浴室の排水のスムーズさ
・押入れなど湿気がこもりやすい場所にカビが生えていないか
・ドアや窓の建付けに問題はないか
・電源の容量は十分か
・羽アリやシロアリの有無

キッチン・トイレ・浴室等の水回りは、修理費用が高額なので、重点的にチェックしたいポイントです。
また、シロアリ被害の有無も忘れてなりません。
シロアリに食い荒らされた住宅は、木材や基礎がボロボロになり、シロアリを駆除しても基礎の補強をしても、元の強度に戻らないからです。
家の中に羽アリ・シロアリの死骸があったり、床や壁の一部が柔らかくなっていたりする場合、シロアリ被害の疑いがあるため、購入を避けましょう。

失敗しない中古住宅選びのポイントは、リスクの高い物件を避けることです。
中古住宅は選択肢が豊富で、新築よりも安く買える代わりに、品質には差があります。
一見良い中古住宅でも、境界線があいまいだったり、法的な制限で建て替えできなかったり、耐震性に難があったり、基礎や配管にダメージが入っていたりすると、家族が安心して過ごせません。

幸い、中古住宅は、購入前に内見できます。
建物の外観・内部・周辺環境等を丁寧に確認したり、ホームインスペクションや瑕疵担保責任保険を利用したりして、リスクの低い住宅を手に入れましょう。