column 789. 買う&売る

転勤などで家に住めなくなったら売る・貸すどっちが良い?

2022.03.08

転勤などで家に住めなくなったら売る・貸すどっちが良い?

急な転勤などでマイホームに住めなくなった場合、取れる手段は放置・売却・賃貸のどれかです。

ただし、人が住まない家は劣化が進みます。
住む予定のない家を放置しても、固定資産税等の維持費がかかるばかりで損をしてしまうので、住めなくなったら住宅は手放すか賃貸に出すか選択することになります。

今回は、住めなくなった住宅を売るのと貸すのでは、どちらの方がお得なのかを、それぞれのメリットから比較していきます。

住宅は売るのと貸すのと、どちらが良いのか?

●基本的には売るのがおすすめ

何らかの事情で長期間マイホームから離れることになった場合、基本的には家を売るのがおすすめです。
なぜなら、多くの場合不動産を賃貸に出しても、得られるメリットが割に合わないため。

居住用の不動産を賃貸物件として運用するには、住宅ローンを賃貸物件用のものへ借り換えたり、管理会社を探して契約したりする必要があります。
そもそも、居住用の住宅が高い賃貸需要を持っているという保証もありません。
ニーズのない物件を賃貸に出したところで、入居者を見つけられず管理費や維持費で損をしてしまうだけ。
しかし、家を売ればある程度のお金が手に入りますし、物件の管理からも解放されます。

●思い入れがあるなら貸すという手も

家は貸すより売る方がお得ですが、家に対して強い思い入れがあったり、転勤といっても1年程度で戻ってくる予定があったりするなら、賃貸に出すのも良いでしょう。
不動産は一期一会の商品です。
手放した後、建て替えられたり更地になったりすると、将来お金に余裕ができても元の家は買い直せません。
その点、他人に貸せば家の掃除もやってもらえますし、家賃収入で固定資産税を始めとした不動産の維持費も払えます。

ただし、住まいを賃貸に出して黒字にできる物件はごく一部です。
他人に貸して家賃を得たいと思っても、借りたいという人がいなければローンの返済や管理会社に支払うお金で赤字が続くだけなので、安易に賃貸を選ぶのはやめておいた方が良いでしょう。

家を売る場合のメリット・デメリット

●メリット:まとまった現金を得られる

売却のメリットは、まとまった額の現金を得られること。
住宅ローンの残債や不動産の売却価格にもよりますが、数百万円、場合によっては1,000万円以上のお金を確保できるのは大きなメリットです。
新居への住み替え資金や引っ越し費用、不動産投資の頭金、独立開業の初期投資など、お金に使い道は書いていないので、家を売ったお金があれば人生の選択肢が大きく広がります。
また、お金に余裕があるという事実は、精神的な余裕にもつながるものです。
お金を持っていて困ることはないので、特に希望がないなら住まない家は手放しましょう。

●メリット:住宅を維持する手間とお金を節約できる

家を貸している場合、住宅設備のメンテナンスや修理は家主の仕事です。
しかし、家を売れば住宅の維持や管理のコストをゼロにできます。
入居者がどれだけ丁寧に暮らしてくれていても、経年劣化による設備の故障や劣化は避けられません。
家を持っているだけでお金は出ていってしまいますし、入居者がいなければさらに赤字が膨らむので、住宅の維持が面倒なら家を売ってメンテナンスの手間をなくしましょう。

●デメリット:マイホームを失ってしまう

家を売るデメリットは、マイホームという資産を失ってしまうことです。
将来、住んでいた地域に戻ってこようと思っていても、家を売っていると元の住まいには戻れません。
再度、家探しから始めることになってしまいます。

とはいえ、住宅購入者の多くは大なり小なり住まいに不満を感じているものです。
引っ越しの回数が増えれば、過去の経験を踏まえた家探しができるので、より良い住まいと出会うチャンスだと考えても良いでしょう。

●デメリット:繰り上げ返済手数料等の費用が必要

住宅ローン返済中の住まいを売る場合、売却時にローンを完済する必要があります。
金融機関によっては、繰り上げ返済手数料を求められる場合があるので注意が必要です。
また、不動産売却時は仲介手数料や印紙税といったさまざまな支払いをすることになります。
家を売ったお金を全額手元に残せるわけではないので、不動産売却にはお金がかかることも覚えておきましょう。

●デメリット:売却手続きに手間がかかる

家を売るためには、不動産業者に仲介を頼んで買い主を探してもらい、売買契約書を交わし、ローンの完済手続き等をして物件を引き渡すといった手続きが必要です。
不動産売却は早くても3ヵ月程度かかりますし、内覧対応や必要書類の準備など、売り主としてやるべき作業も少なくありません。
安心して物件を任せられる不動産業者探しはもちろん、買い主との価格交渉等も必要になってくるため、売却準備は早めに始める必要があります。

家を貸す場合のメリット・デメリット

●メリット:入居者が見つかれば賃貸収入が手に入る

家を貸す一番のメリットは、収入源が増えることです。
家賃は月によって必要になったり不要になったりしない固定費なので、入居者がいる限り毎月安定した収入を得られます。
管理会社と契約して費用を払っていれば、実際の管理業務はそのほとんどをプロに任せられるので、賃貸業は本業で忙しく時間がない方向けの副業としてもおすすめです。

●メリット:不動産という財産を持っておける

家を賃貸に出せば、不動産を自分の所有物として維持しておけます。
他人に貸している間は、入居者が掃除や日々のお手入れをしてくれるため、掃除や換気のために新居と元の住まいを行き来する必要もありません。
家を財産として持っておくと、土地や建物を相続させたり家を担保にしてお金を借りたりできるというメリットもあります。
不動産は、現金よりも相続させる際の税金が安いです。節税対策として他人に貸しておいても良いでしょう。

●デメリット:意外とお金がかかる

家を貸し出すデメリットは、意外とお金がかかることです。
マイホームを賃貸に出すためには、クリーニング費用や壁紙の貼り替え、さらに管理会社への委託料などが必要になってきます。
家賃の回収や滞納者への督促、入居者の審査などを自分ですれば管理委託料を節約できますが、いつ来るかわからないトラブルの問い合わせやクレームに個人で対応するのは現実的ではありません。
また、部屋を汚したり設備を壊したりする入居者を引き当てると、一回の原状回復工事で赤字になってしまいます。
初期投資や想定外の出費次第では、入居者がいて安定した家賃収入があっても儲からないのが賃貸の難しいところです。

どっちがお得?売る場合と貸す場合の計算方法

●売却のお得度は家の売却価格から各種経費を差し引いて求める

不動産を売ったときのお得度は、「手元にいくら残るのか」で考えましょう。
たとえば、不動産業者の査定や周辺で販売されている同条件の住宅広告から、持っている家が2,500万円で売れると仮定します。
このとき、売却時にかかる仲介手数料や印紙税、登記手続き等の費用は95万円ほど。
売却価格が2,500万円で、なおかつマイホームの売却だと譲渡所得税や住民税はかからないので、手元に2,405万円残ることになります。

●周辺の家賃相場から10年・20年単位の収支を計算する

家を貸した場合のお得度は、年間の賃料から初期投資や維持費を差し引くことで計算可能です。
ただ、持ち家の賃貸は一年あたりの利益が少ないですし、初期投資や維持費もかかるので、収支を比較する場合は10年後、20年後の利益を考えましょう。

たとえば、先程の物件を家賃7万円で運用する場合、年間の家賃収入は84万円です。
ここから、管理費・火災保険料・入居者を探してくれた仲介業者への報酬に固定資産税などを差し引いて、年間の利益が34万円ほどになると仮定します。
この場合、10年間で得られるお金は340万円、20年なら680万円です。
ここに、経年劣化で減った不動産の資産価値を上乗せすると、家を貸した場合の利益がわかります。
20年後の資産価値が1,700万円なら、収支は2,380万円です。
ただし、賃貸だと空き室が出ることもありますし、経年劣化で維持費は年々高くなるので、実際の利益はさらに少なくなると考えておいたほうが良いでしょう。

家を売るか貸すか悩んでいる方向けの質問集

●住宅ローンが残っていても売却や賃貸はできるの?

住宅ローンが残っていても、不動産は売ったり貸したりできます。
ただし、売却する場合はローンの完済が、賃貸に出すなら賃貸物件向けローンへの借り換えが必要です。
そして、不動産投資家向けのローンは、住宅の賃貸需要や資産価値で借りられる額が変わります。
賃貸需要の少ない物件だと、そもそも借り換えローンの審査に通らないので気をつけましょう。
月に7万円ずつローンを返済している住宅を、家賃8万円で貸せば儲かるという単純なものではないので、ローンが残っている場合は基本的に売るのがおすすめです。

●売る・貸すどちらかを選ばないといけないの?

家を売るか貸すか決められないので、一旦問題を棚上げして引っ越しをするという選択はおすすめできません。
家を放置している間にも固定資産税等がかかりますし、放っている間に家が傷んでしまうと売却も賃貸もしづらくなってしまうからです。
不動産の売却も賃貸も手続きに時間がかかります。新居に移ってから手続きを始めると、何度も元の住まいと新しい住まいの間を行き来することになってしまって二度手間なので、できれば引っ越す前に持ち家の扱いを決めてしまいましょう。

まとめ

転勤などのやむを得ない事情で家に住めなくなり、売るか貸すか迷ったときは、持ち家を売却するのがおすすめです。

不動産の賃貸には、お金も手間もかかります。
よほど賃貸物件として魅力のある住まいでもない限り、かけた労力ほどの利益は得られません。
一方、家を売ればその場でまとまった現金を得られますし、住宅の管理も不要になります。

とはいえ、実際に家がいくらで売れるのかは物件次第。まずは不動産業者の査定を受け、持ち家にどれくらいの価値があるのかを調べましょう。

 

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