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家を売るときにどんな費用がかかる?不動産売却に必要な費用一覧と注意点

2022.03.08

家を売るときにどんな費用がかかる?不動産売却に必要な費用一覧と注意点

意外かもしれませんが、不動産売却にはお金がかかります。

ただし、どういった費用が発生するのか、いくら払えば良いのか、いつ支払いをするのかをわかっていないと支払いの準備ができません。
また、家を売るときに支払った費用は、確定申告で経費として申告できる場合もあります。
不動産売却で損をしないようにするためには、お金の扱いに関する知識が必要不可欠です。
ここでは、不動産売却に必要な費用の一覧と支払いのタイミング、不動産売却時の注意点等を押さえていきましょう。

不動産売却でかかる費用と必要なタイミング

●仲介手数料

仲介手数料は、不動産業者に買い主探しや広告作りといった売却手続をしてもらうための依頼料です。
仲介手数料の上限額は法律で決められているため、日本全国どの不動産業者と契約をしても、「不動産売却価格×3%+6万円」と消費税以上の額を請求されることはありません。
そんな仲介手数料の支払いタイミングは、不動産の売買契約書を交わし、物件の引き渡しと代金の決済を行う日です。
不動産を売ったお金を受け取り、買い主に不動産を引き渡したら、受け取った代金の中から不動産業者へ支払いをすることになります。

仲介手数料は不動産業者の仕事に対する成功報酬なので、査定中や不動産の売却活動中に請求されることはありません。

●印紙税

印紙税とは、法律で定められた特定の書類を作成する際、書類に貼付することが義務付けられている収入印紙の購入費用です。
取引の金額に応じて収入印紙の金額は決められているため、不動産売却では不動産の売買契約書の作成時に適した収入印紙を用意し、書類に貼付する必要があります。
本来、印紙税額は不動産の売却価格が1,000~5,000万円の場合1万円、5,000万円~1億円だと6万円です。
しかし、2022年3月31日までの取引は軽減措置が適用されるため、実際には上記金額の半額が納税額となります。

印紙税の支払いが必要になるのは、買い主を見つけて価格などの交渉を行い、両者合意の上で売買契約書を作成するときです。

●登記手続きの費用

家を売ると、不動産の法的な権利関係をまとめた「登記」を変更する必要があります。
不動産売却時に必要なのは、金融機関によって設定された抵当権の抹消登記です。
すでにローンを完済している不動産を売る場合、抵当権抹消登記を行う必要はありません。
登記手続きの費用は、土地・建物一つあたり1,000円。
たとえば、住宅ローン返済中の一戸建てを売る場合、土地・建物のそれぞれに対して抵当権が設定されているため、2,000円かかります。
ただし、司法書士等に登記手続きの代行を依頼すると、手数料がかかるので2万円前後必要です。不動産売却費用を節約したいと考えているなら、登記手続きを自身で行うのも良いでしょう。

なお、登記手続きの費用を支払うのは、売却する不動産の引き渡し日です。
代金の決済と同時に登記を変更します。

●住宅ローンの繰り上げ返済手数料

家を売ったお金でローンを完済する場合、金融機関に対して住宅ローンの繰り上げ返済手数料を支払うことになります。
とはいえ、繰り上げ返済手数料の有無や金額は、金融機関によってさまざまです。
繰り上げ返済に数万円かかることもあれば、繰り上げ返済手数料が不要なこともあるため、必ずローンを組んでいる金融機関に問い合わせましょう。

●解体費用

もし、家を売るにあたって建物を解体するなら解体工事の費用がかかります。
わざわざ手間をかけて解体工事をすることがあるのかと疑問を覚えるかもしれませんが、築古物件に関しては更地で売却した方が高く売れるケースも少なくありません。
築年数の古い住宅は、間取りや設備が現代の生活に合わなかったり、老朽化していて耐震性等の安全面に難があったり、そもそも住宅としての寿命が尽きかけていたりします。
使い道のない家より更地の方が高くなるので、手放す物件によっては解体費用が必要です。
そんな解体工事の費用相場は、木造住宅で一坪あたり4万円から5万円程度となっています。
広い家だったり、重機や大型のトラックが入って来られない道路事情だったりする場合は上乗せ料金が必要です。
また、解体工事の費用は、多くの場合工事が終わってから支払うことになります。
工事は不動産の売却前に行うため、解体をする際は事前に見積もりを取り、お金を用意しておきましょう。

●ハウスクリーニング費用

不動産市場において、きれいな家ときれいでない家を比べた場合、早く高く売れるのはきれいな家です。
長年の生活でこびりついた汚れは、素人だと落とせないものも少なくありません。

そんなときに利用するのが、ハウスクリーニングのサービスです。
キッチンのみ、水回り全体、家の中全てなど頼む場所に応じて料金や所要時間が変わり、一般的には5万円からが費用の相場となっています。
ハウスクリーニング業者への支払いは依頼の当日であり、ハウスクリーニングは物件写真を撮る前に行うのが望ましいので、不動産業者の見積もり前後に依頼を出すと良いでしょう。

●不用品の処分費

家を引き払うにあたって、必要になるお金が不用品の処分費です。
粗大ごみは一般ごみとして回収してもらえないため、お金を払って自治体に引き取ってもらうか、ごみ処理センターへ持ち込む必要があります。

また、家電リサイクル法の対象となるエアコンやテレビ、パソコン、冷蔵庫を処分する場合はリサイクル料金と運搬料金の支払いが必要です。
不用品の処分費は、荷物を処分するときに支払います。

●引っ越し費用

元々住んでいたマイホームを手放す場合、新居への引っ越し費用も不可欠です。
世帯の人数や旧居から新居までの距離にもよりますが、家族で引っ越すなら10万円から20万円程度の予算を見ておくと良いでしょう。

また、引っ越しに伴って家具や家電を買い替えることも珍しくありません。
大型家電や大きな家具の買い替えだと必要な予算も高くなっていきます。
家自体を買い替える場合、すぐに新居のローン返済が始まるため、資金には余裕を持たせておきましょう。

確定申告はどうするのか?

●家を売ったら翌年に確定申告が必要

不動産を売却した場合、利益が出ていても出ていなくても基本的には確定申告という手続きが必要です。
確定申告とは、一年間の収入と支出・控除を自分で計算し、納税額を税務署へ報告する手続きのことです。
日本は、自己申告制といって納税額の計算などが個人に任されています。
サラリーマンなら勤め先の企業が確定申告を代理でやってくれますが、たとえ勤め先であっても個人的に不動産を売却して得たお金の把握はできないため、「不動産を売って収入を得たこと」は自ら確定申告する必要があるのです。
もし、計算の結果納税が必要な状態なのに確定申告をしないでいると、脱税で処罰を受けることになってしまいます。
なお、確定申告の申告期間は、家を売った年の翌年2月半ばから3月半ばにかけての1ヵ月間です。

●利益が出ている場合は譲渡所得税を納税する

家を売って利益が出た場合、譲渡所得税と住民税を納める必要があります。
譲渡所得税の税率は「不動産の所有期間」によって変わり、家を売った年の1月1日時点で所有期間が5年以下なら短期譲渡所得税、5年を越えていれば長期譲渡所得税の対象です。
短期譲渡所得の場合、所得税は30%・住民税が9%、長期譲渡所得税の場合は所得税15%・住民税5%が課税されます。
不動産売却のタイミング次第で税率が倍近く変わってしまうため、家を買ってから何年経っているかは必ずチェックしましょう。

●税の特例等を使って節税しよう

不動産売却後の確定申告では、「不動産売却価格から経費と控除を差し引いた額」に対して税金がかかります。
つまり、3,000万円で家が売れても、経費や控除の額が3,000万円以上あれば納税の必要はありません。
そして、不動産本体の購入価格はもちろん、仲介手数料や印紙税額など家を購入・売却する際にかかった費用は、確定申告をすれば経費として申請できます。
また、マイホームや相続した住まいの売却に関しては3,000万円の特別控除を利用可能です。
使える経費と控除を調べ上げれば、大抵の場合譲渡所得税や住民税を大幅に節約できるため、確定申告をするなら税の特例を賢く使って節税しましょう。

●不動産売却結果が赤字なら本業の税金が安くなる

税の世界には、副業で出た赤字を本業の黒字から差し引きできる「損益通算」という制度があります。
本来、給料をもらっているサラリーマンの収入は、給与なので給与所得です。
給与所得に対する所得税は累進課税であり、長期譲渡所得税・短期譲渡所得の対象となる不動産所得とは別のものなので、納税額の計算もそれぞれ個別に行われます。
しかし、家を売った結果不動産所得が赤字になっている場合、確定申告で損益通算をすれば損失分を給与所得から控除できるのです。
損益通算という制度を知っていれば、たとえ不動産売却で損をしても、給与所得から納めた所得税や住民税を取り戻せるので、損失を大きく抑えられます。

住宅ローンが残った家でも売れるのか?

●売却代金でローンを完済できる場合は返済中でも家を売却できる

本来、ローンが残っている状態だと家を売却できません。
なぜなら、ローンを組んでからローンを完済するまでの間は、金融機関によって抵当権が設定されているからです。
抵当権とは、ローンの返済が滞った際に金融機関が家や土地を差し押さえ、競売にかけられる権利のこと。
住宅ローンが残っている状態での売却を認めると、「元の持ち主がローンを滞納した結果、抵当権で新しい持ち主のものになった家を差し押さえられる」というトラブルが起きてしまいます。
もし、こういったトラブルが起きれば間違いなく揉めごとになるため、不動産売却にはローンの完済が必要になってくるのです。
家を売ったお金や貯金でローンを完済できるなら、住宅ローン返済中でも問題なく不動産を売却できます。

●売却代金でローンを完済できない場合は任意売却手続きが必要

たとえば、ローンの返済が難しくなってきたものの、家を売った代金でも貯金を使ってもローンを完済できないといったシチュエーションで利用できるのが、任意売却手続きです。
任意売却は、ローンを完済できない不動産の売却と抵当権の解除を金融機関に認めてもらう手続きのこと。
本来、金融機関側にはローン完済前に抵当権を解除するメリットがありません。
しかし、競売による住宅の売却価格は、相場の6割程度。手間をかけて物件を差し押さえ、競売で市場価格より安い金額を回収するより、抵当権を解除して市場価格での売却を認めた方が、より多くの元金を回収できてお得なので、任意売却という手続きが認められています。
とはいえ、任意売却を実行するためには金融機関との連携が必要不可欠です。
任意売却をする際は、必ず金融機関に相談しましょう。

物件を高く売るためのポイントは?

●相見積もりを取る

物件を高く売りたい場合は、複数の不動産業者から売却価格の見積もりを取る作業、相見積もりをするのがおすすめです。
不動産業者による住宅の見積もり結果は、業者によって結果が変わります。
仮に見積もり額が相場よりも安い業者、物件の価値を適切に判断できない業者に仲介を任せた場合、見積もり額よりも低い額で売買がまとまることもあるため注意が必要です。
不動産には定価がないからこそ、物件の適正な価値を見積もり、売り込んでくれる業者を見極めることが重要になってきます。

●ハウスクリーニングなどを行う

中古不動産市場では、価格や間取りの似たライバル物件との比較で売れるかどうか決まることが多いです。
ただ、実際に内覧で見比べた際の印象が悪いと物件情報サイトの広告が魅力的でも成約しないので、不動産を高く売りたいなら内覧に力を入れましょう。
具体的には、ハウスクリーニングの利用です。
写真撮影や内覧前に室内をきれいにしておくと、同価格帯の物件よりも売れやすくなりますし、価格が高くても買い主側の納得感を引き出せます。

まとめ

家を売るためには、仲介手数料や印紙税、引っ越し代といったさまざまな費用が必要です。
それぞれ支払いのタイミングも異なるため、お金の準備が面倒だと感じるかもしれませんが、支払った費用の多くは確定申告で経費として申告できます。
使える経費と控除を積み重ね、物件を高く売るためのポイントを押さえて、手元に残るお金をできるだけ増やしましょう。

 

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