家を売るときにどんな費用がかかる？売却時の費用一覧と節約のコツ｜永大ハウス工業

不動産を売却する際に、仲介手数料や印紙代、登記費用といった費用がかかります。
費用によって支払い額や支払いのタイミングが異なるため、スムーズに取引を終わらせるためには、不動産売却の費用に関する知識も必要不可欠です。

本記事では、不動産売却にかかる費用の一覧と、その費用を抑える方法について解説します。

●仲介手数料

仲介手数料は、不動産の買い主探しを業者に手伝ってもらうお礼として支払う手数料です。
宅建業法の規制により、仲介手数料は「不動産売却価格の3％＋6万円」が上限額となっています。
法律上の上限を守っていれば、仲介手数料をいくら取るかは各不動産業者の自由なので、業者によっては仲介手数料の割引キャンペーンを行っているケースも少なくありません。
仲介手数料の支払いは、買い主と売買契約を結んだときと、物件を引き渡すときの2回に分けて行うのが一般的です。

●印紙代

不動産を売るときは、不動産をいつ・いくらで・どのような条件で売るのかを詳細に記した、「売買契約書」を買い主と交わします。
不動産の売買契約書のように、扱う金額が大きな一部の契約書に関しては、書類をやり取りする際に「収入印紙」の貼付が必要です。
この収入印紙の購入費用のことを、印紙代や印紙税と呼びます。
売買契約書に貼る収入印紙の金額は、不動産の売却価格に応じて変動し、取引額が「1,000～5,000万円以下」の場合、2万円です。

ただし、2024年3月31日まで、印紙税には軽減措置が適用されます。
不動産の売却価格が「1,000～5,000万円以下」なら、貼付する収入印紙は1万円分で構いません。

●登記関連の費用

不動産の所有権や、住宅ローンを組んだ金融機関が設定する抵当権は、法務局という機関に「登記」というかたちで登録されています。
不動産を売却すると、当然不動産の所有権を売り主から買い主のものへ変更する必要があるため、所有権移転登記という手続きが必要です。

また、ローンを組んでいる家を売るときは、ローンを完済して登記から抵当権を消す手続き、抵当権抹消登記をする必要があります。
所有権移転登記は、買い主負担で行うのが一般的ですが、抵当権の抹消登記は原則売り主負担です。
法務局に支払う手数料として、土地または建物1件につき1,000円かかります。
また、登記手続きを司法書士に依頼する場合、数万円の依頼料が必要です。

●住宅ローン関連の費用

住宅ローン残債のある家を売る際は、売却と同時にローンを完済する必要があります。
多くの金融機関で、通常の繰り上げ返済は手数料無料で行えますが、ローン残債の一括繰り上げ返済に関しては、手数料を取られるケースが多いです。
具体的な金額は金融機関によって違うものの、相場だと1万円から3万円程度が目安になります。

●解体費用

もし、既存の住宅や建物を取り壊し、更地にしてから売却する場合、建物の解体費用が必要です。
解体費用の相場は、おおよそ一坪あたり4～8万円。
木造よりも鉄骨造の方が、鉄骨造よりも鉄筋コンクリート造の方が、解体するのが大変なので、費用も高くなります。
30坪の一戸建てで換算すると、大体100万円から300万円かかる計算です。
金額が大きいため、建物を解体するかどうかは、慎重に考える必要があります。

●ハウスクリーニング費用

売却する住まいのクリーニングを専門業者に頼む場合、ハウスクリーニングの費用も必要です。
基本的に、ハウスクリーニングの費用は、きれいにしてもらう箇所が多ければ多いほど高額になります。
家全体のハウスクリーニングを頼むと負担が大きくなってしまうため、基本的にキッチン・洗面所・浴室・トイレといった水回りを中心に、「自分で掃除しても中々きれいにできない場所」のクリーニングを頼むと良いでしょう。

●引っ越し代

すでに誰も住んでいない、相続した実家や土地を売る場合は別ですが、今住んでいる家を売る場合、引っ越し代が必要になります。
引っ越し費用は、時期によって、また家族の人数や荷物量、引っ越し先までの距離によって変わるため、早目に見積もりを取りましょう。

もし、住み替えで新居に移るまで時間がある場合、仮住まいが必要になるので、引っ越し代も2回分かかります。

また、引っ越しに合わせて家具や家電を買い替えたり、不用品や粗大ごみを処分したりすれば、当然それらの費用も必要です。
たとえば、一戸建てを売ってマンションへ移る場合、荷物が入り切らないので、処分費用もある程度かかるでしょう。

●譲渡所得税

譲渡所得税は、不動産売却の結果利益が出た場合に納める、所得税です。
売却した不動産を、家を売った年の1月1日時点で5年以上所有していたのか、それとも所有期間が5年未満だったのかによって税率が変わります。
所有期間5年以上であれば、長期譲渡所得という扱いで、譲渡所得税15％・住民税5％の課税です。
所有期間が5年未満なら、短期譲渡所得という扱いになり、譲渡所得税30％・住民税9％を納める必要があります。
基本的には、5年以上所有した不動産を売る方がお得です。

●その他

不動産売却で発生する費用には、他にも以下のようなものがあります。

• 測量費用
• 住民票等の発行手数料

測量費用とは、土地の境界線がどこにあるかわからないときに、土地家屋調査士という専門家に頼んで境界線を調査し、確定してもらう費用です。
土地の境界線が曖昧だと、どこからどこまでが自分の土地なのかを主張できません。
隣地の所有者とトラブルになる可能性が高いため、測量が必要です。

また、土地の価格は、地価×面積で決まります。
古い土地だと、最初に登記されたときの調査が甘く、測量によって実際には登記簿上の記録より広く、高い土地だと分かる場合もあるため、正確な資産価値を知るために測量するのも効果的です。

また、売買契約を交わしたり、登記の手続きをしたりするときに、住民票や固定資産税評価書等の提出を求められます。
これらの書類を役所で発行する際、数百円の手数料がかかるので、少額の出費もメモしておきましょう。

不動産売却の流れは、以下の通りです。

• 不動産業者に査定を頼む
• 媒介契約を交わす
• 物件の宣伝や内覧を行う
• 買い主と売買契約を結ぶ
• 買い主のローン審査等を待ち不動産を引き渡す
• 確定申告をする

複数業者の査定を受け、査定価格や対応を比較した上で契約したい不動産業者を選び、媒介契約を結びましょう。
媒介契約の締結後は、不動産業者が物件の宣伝広告や買い主探しをしてくれるので、内覧対応を経て価格交渉等を行い、合意できた買い主と売買契約を結びます。
売買契約を交わしたら、約1ヵ月後に不動産の引き渡しです。
期日までに家の中を片付け、鍵を渡して不動産の売却代金を受け取ります。
その後、翌年の2月半ばから3月半ばの申告期間中に、不動産売却の利益や経費を申告すれば、不動産売却は終了です。

●税の控除を利用する

不動産の売却後は、「マイホームを売ったときの3,000万円控除」や「マイホームを売ったときの軽減税率の特例」「マイホームを買い替えたときの特例」といった特別控除を利用できます。
税の控除を利用すると、譲渡所得税や住民税の節税が可能です。

ただし、税の控除はそれぞれ利用条件が違う上に、年度によって使用条件が変わる場合もあるので、不動産の売却前にどの控除を使えるのか調べておきましょう。

●工事や仲介手数料の値引き交渉をする

解体工事や不動産業者に支払う仲介手数料は、交渉次第で値下げできる場合があります。
ただし、安さを優先した結果、手抜き工事をされたり、不動産が売れ残ったりしては意味がありません。
相見積もりを取って費用を比較することは大切ですが、不動産売却で重要なのは、不動産をより高く、より良い条件で売ってくれる業者を見つけることです。
不動産を高額売却できれば、費用が高くても手元に残るお金は増えます。
不動産業者の対応や説明のわかりやすさなどを良く見て、信頼できると感じた業者と契約しましょう。

●確定申告はどうするのか？

不動産売却の結果が赤字なら、確定申告をする必要はありません。
ただし、売却結果が赤字でも黒字でも税の控除を使えますし、黒字で申告をしなかった場合、脱税になってしまいます。
基本的に、確定申告はした方がお得です。
確定申告は複雑な手続きなので、早めに税務署や税理士と相談し、書類の書き方を調べたり、必要書類を揃えたりしましょう。

●住宅ローンが残った家でも売れる？

住宅ローンの残っている家を売るときは、ローンの完済が必要です。
不動産の売却価格よりも、住宅ローン残債の方が小さければ、ローン返済中でも家も売却できます。
また、売却価格よりローン残債の方が大きくても、預貯金等を合わせてローンを完済できるなら、売却可能です。

ただし、ローンを完済できる見込みがない場合、通常の方法で不動産を売却できません。
金融機関の了承を得てローンの残りを自分で背負う、任意売却が必要です。

●物件を高く売るためのポイントは？

物件を高く売りたいときは、相見積もりをおすすめします。
売却を任せる不動産業者の実力次第で、物件の売却価格が100万円以上変わってくることも珍しくありません。
不動産売却の成否は、良い業者と契約できるかどうかで大きく左右されます。
また、内覧時に家が汚いと成約しづらいので、必要に応じてハウスクリーニングを行ったり、家具を飾っておしゃれな内装にしたりすることも重要です。

家を売るときは、仲介手数料・印紙代・登記関連の費用など、様々な費用がかかります。
あらかじめ必要な費用を知っておけば、不動産業者選びに力を入れることで費用負担を抑えたり、確定申告と控除の準備をして節税したりできるので、便利です。
いつ、どのタイミングでいくら払えば良いのかを把握しておけば、売却手続きもスムーズに進められます。
物件を売る前に、売却費用を計算しておきましょう。