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任意売却物件はお得?メリット・デメリットや購入時の注意点を解説

2021.12.29

任意売却物件はお得?メリット・デメリットや購入時の注意点を解説

「できるだけ安く家を買いたい」と考えたとき、選択肢の一つに入ってくるのが任意売却物件です。

ただし、任意売却物件はそれほど市場に出回りません。
任意売却が何なのか、どういった経路で探せば良いのかを知らないと、そもそも探して購入を検討することすらできないでしょう。

そこで今回は、任意売却物件のメリットやデメリット、購入時の注意点等を解説していきます。

任意売却物件とは?

任意売却物件とは、住宅ローンの返済ができなくなった売り主から、ローンの返済を少しでも進めるために売り出される物件のことです。
通常、住宅ローンの残っている不動産には金融機関の抵当権が付いているため、「売却代金で住宅ローンを完済できる」状態でないと売却できません。

しかし、収入の減少などで住宅ローン返済が難しくなった場合、最終的に待ち受けているのは不動産の差し押さえと競売による売却手続きです。
競売物件は通常の物件よりも大幅に売却額が下がってしまうため、売り主にも不動産業者にも旨味が少ないというデメリットがあります。

そこで、「売却代金で返済しきれなかったローンを継続して引き継ぐ」という条件で金融機関と交渉し、不動産を競売にかけられる前に不動産市場で売却するのが任意売却という手続きです。

任意売却物件のメリット

●相場より安いケースが多い

任意売却物件は、同じ条件の不動産に比べて価格が2割から3割程度安い金額で購入できます。
なぜなら、売り主が競売を回避するためには、金融機関と話し合って決めた指定の期限内に何としてでも不動産を売却する必要があるからです。
値引きは不動産を短期間で売却する効果的な手段の一つなので、任意売却物件を狙えば不動産の購入費用を大きく節約できるでしょう。

また、相場より安い理由としては、通常の物件よりもマイナス要素が多いというものもあります。
任意売却物件は住宅ローンの返済が滞ってしまう人が持っている物件なので、住宅の整理や整備が行き届いていない可能性が高いです。
内覧をしても全ての不具合や問題点が分かるわけではないですし、万が一、重大な問題があってもお金のない人に損害賠償を請求しても回収できないため、一般的な不動産よりは扱いに気をつける必要があります。

●競売物件と違って内覧できる

任意売却物件は、内覧をした上で購入するかどうかを決断可能です。
価格だけでいえば任意売却物件よりも競売物件の方が安く購入できますが、競売は入札形式なので必ず買えるという保証がありません。
また、競売物件は競り落とされても住民が残っているケースなどもあり、内覧できないのが基本で家がボロボロになっている場合もあります。
取り扱いの難しさを考えると、一般人が競売物件に手を出すのは難易度が高いです。
できるだけ価格を抑えて問題点の少ない住宅を買いたいと考えているなら、任意売却物件を探したほうが満足できるでしょう。

●リースバックできる

リースバックとは、不動産を買い取った後そのまま元の持ち主に賃貸として家を貸す手続きのことです。
マイホームを探しているならリースバックできることにメリットはありませんが、不動産投資を検討している場合、任意売却物件は高確率で入居者を確保できるというメリットがあります。

本来なら、不動産を買い取って賃貸物件として運用する場合、リフォームや問題箇所の修復、クリーニングなどの出費が不可欠です。
また、入居者募集の広告を出してもすぐに借り主が見つかるとは限りません。
その点、任意売却物件は元の住人に継続して住んでもらうため、大掛かりなリフォーム等をしなくても賃貸運用を始められます。
もともと家族で住むために建てられたマイホームなので、引っ越しなどの可能性が低く、長期間安定した家賃収入を狙えるのも大きな強みです。

また、一般的なリースバック契約は、借り主から買い戻しを求められた場合拒否できないという内容になっています。
不動産を長期保有するのが難しくなってしまう点はデメリットですが、その代わり不動産の出口戦略が楽になるのです。
買い戻しが起こらなかったとしても、そもそも相場より安く買っているため、売却額を多少値引きしても損をしないというメリットがあります。

任意売却物件のデメリット

●購入後何らかの問題が起きても売り主に責任を追求できない

任意売却物件は、多くの場合物件の購入後に雨漏りやシロアリ被害などが見つかっても売り主に責任を追求できません。
不動産の売買契約では、契約不適合責任といって、「書類に書いてある内容と物件の状態が違ったら売り主に損害賠償等を請求できる」という項目を付けるのが一般的なのですが、任意売却物件の場合は契約不適合責任を免除されていることが多いからです。
任意売却の手続き後、不動産の元の持ち主は物件の売却代金をあてても返済しきれなかったローンを返し続けることになります。
金銭的な余裕がない相手に住宅の補修費用などを求めても、支払ってもらえない可能性が高いですし、家計が破綻すればお金を貸している金融機関もローンを回収できないので、契約不適合責任は面積される可能性が高いです。
任意売却物件では、何があっても自分で対処する必要があります。

●住宅の不具合や設備の故障が放置されている場合も

任意売却物件は、家が売り出される時点で売り主が金銭的に苦しい状況になっているため、家の補修やメンテナンスが行われていないケースも少なくありません。
場合によっては、家具などが残されたままの物件を受け取ることもあるため、残置物の処分費用が必要です。
そのほか、壊れた設備の補修等にお金がかかる場合があることも知っておきましょう。

●購入するまで時間がかかる

任意売却には、金融機関の承認が不可欠です。
不動産の取引価格が金融機関の想定よりも安いと、ローンを回収できずに金融機関が損をしてしまうので、売り主と金融機関との調整に時間を取られてしまいます。
また、基本的には金融機関側のスケジュールで手続きが進んでいくため、早く買いたい、または購入時期を少し待って欲しいといった要望に応じてもらえる可能性が低いのもデメリットです。

任意売却物件を購入する方法

任意売却物件は、一般の不動産と同じように販売されています。
そのため、不動産業者経由で任意売却物件を絞り込んでもらったり、任意売却物件を専門的に扱っている不動産情報サイトを利用したりすれば誰でも購入可能です。
金融機関や弁護士と仲良くなっていれば任意売却物件の情報を聞くこともありますが、個人で任意売却物件かどうかを見分けるのは手間なので、基本的には不動産業者経由で探すと良いでしょう。

任意売却物件を購入する注意点

任意売却物件を購入する際の注意点は、物件そのものから権利関係まで入念に確認することです。
任意売却物件は、問題点があっても自身で対処する必要があります。
内覧やホームインスペクションで問題点を洗い出すほか、固定資産税などの滞納がないかもチェックしましょう。
金銭的余裕のない売り主だと、売買に伴う諸経費の負担まで頼まれる場合もあります。
手続きをスムーズに進めるためにも、任意売却物件は売り主や売り主側の金融機関とこまめに連絡を取り合うことが大切です。

まとめ

任意売却物件は、市場価格より2割から3割ほど安く購入できるお得な不動産です。
価格が安いため、マイホームとしての利用はもちろん不動産投資物件としても魅力を持っています。

ただし、各種滞納があったり購入に時間がかかったりと任意売却物件ならではのデメリットを持つ可能性もあるため、気になる物件を見つけた場合は内覧や相手方との調整に力を入れましょう。

 

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