戸建て投資はどんな人に向いている？戸建て投資のメリット・デメリットやリスクを解説｜永大ハウス工業

一口に不動産投資といっても、投資先はマンション以外にアパート・ビル・土地・戸建てとさまざまです。
初めての不動産投資にはワンルームマンションがよくおすすめされますが、不動産によって必要な予算や戦略などが違う以上、誰もがマンションに投資すべきというわけではありません。

そこで今回は、数ある投資先の中でも戸建て投資はどういった人に向いているのか、戸建て投資ならではのメリットやデメリットなどを解説します。

戸建て投資とは、文字通り戸建て物件を購入し、購入した物件を賃貸に出すことで家賃収入を獲得する不動産投資のことです。
親の相続や長期間の転勤に伴って、持ち家を賃貸運用するというケースも戸建て投資に含まれます。
一般的に、ワンルームなどのマンションよりも戸建て物件の方が長く借りてくれるため、マンションやアパートよりも長期間安定した家賃収入を手に入れたいと考える方に向いているのが特徴です。

●できるだけ小さい規模で不動産投資を始めたい

戸建て投資、特に中古の物件は市場価格が安いため、初期投資を抑えたい方に向いています。
エリアや築年数、敷地面積にもよりますが、金額の安い戸建てなら土地込みでも数百万円で購入可能です。
ローンを利用すれば自らの資金以上の物件にも投資できるものの、投資額が膨らむと利子の負担や返済ができなくなったときのダメージも大きくなってしまいます。
まずは小さな規模でリスクを抑えて投資したいと考えているなら、戸建て投資を検討すると良いでしょう。

●根気強い

戸建て投資は、シェアハウスなどにするのでもない限りは1物件1世帯の入居数となります。
家賃こそ自由に設定できるとはいえ、地域の相場よりも高すぎると入居者を確保できないため、基本的に1軒あたりの利益はそれほど大きくなりません。
特に、初期費用としてリフォームや修繕などをしていると、投資金額を回収するまでに時間がかかります。
そのため、辛抱強く長い時間をかけて不動産投資に取り組める方、長期間投資した結果資産を増やせれば良いと考えられる方におすすめです。

●マンションに比べて需要の競合が起きづらい

戸建ての賃貸物件は、マンションやアパートに比べると数が限られます。
たとえば、ワンルームマンション投資だと、周辺のライバル物件はもとより同じマンション内の違う部屋とも入居者探しを争う必要があるのです。
ライバル物件が多いと自らの物件が選ばれる可能性は下がってしまいます。

しかし、戸建ての賃貸は数が少なく、「隣人や上下階の住人を気にせず暮らしたい」「庭付きの家で暮らしたい」「複数台の駐車場が欲しい」など、集合住宅では実現できないニーズに対応できるため、意外と入居者探しをしやすいです。

●管理費・修繕積立金が不要

戸建ての場合、部屋の外の廊下やエレベーターといった共用部分がないため管理費や修繕積立金といった出費がありません。
これらの費用は、たとえ空き室が続いていても毎月一定額を支払う必要があります。
もちろん、住宅そのものや住宅設備の不具合に関しては不動産オーナーが責任をもって修理する必要があるため別途積み立ては必要ですが、空き室のとき無理に積立金を捻出する必要がないのは大きなメリットです。

●土地を所有できるためリフォームや建て替えも可能

戸建て投資では、建物だけでなく土地も自らの所有物となります。
法的にも実質的にも不動産が自分のものなので、修繕やリフォーム、建て替えなども自由自在です。
マンションのように基礎構造上の制限があったり、管理規約でリフォームの程度が決められていたりしないため、たとえば老朽化した戸建てを購入し、フルリフォームや建て替えをして数十年運用するといった手段も取れます。

●値崩れした古屋を選べば安く土地を買える

戸建て投資のメリットとして、無視できないのが安い物件の存在です。
世の中には、解体費用が負担、解体工事を頼むが面倒くさいといった事情から、更地にすればもっと高く売れる土地が古屋付きのまま売り出されているケースがあります。
こうした物件はなかなか売れず、売り主も「安くても良いからとにかく売りたい」と考えていることが多いため、それなりに立地の良い土地でも安く購入できるのです。

利益を出せるかどうかは、賃貸として利用できるようにするまでの修繕費などによりますが、最悪の場合解体したり建て替えたりすれば買ったときよりも高く売却できるので、投資に失敗したときの被害も抑えられます。

●物件の換気や清掃を入居者にやってもらえる

相続や転勤で持ち家を戸建て投資に使う場合のメリットは、物件の掃除や管理を入居者にやってもらえること。
管理されていない物件は、湿気がこもる上に問題点にも気づけないため、劣化が進みます。
空き家のまま置いておくなら、定期的に戸建てへ通って換気などのお手入れをする必要があるのです。
しかし、賃貸物件に転用してしまえば、入居者がいる期間中は持ち主の代わりに掃除や手入れをしてもらえます。

●マンションやアパートに比べて居住期間が長い

一般的に、賃貸の戸建てを選ぶ層は家族世帯が多いです。
子育てなど、その地域に根を張って生活する状態で賃貸戸建てを探すため、転勤や結婚等により数年単位で入居者が入れ替わる集合住宅と違って家を長く借りてもらえます。
入居者が変わらなければ家賃収入も安定しますし、入居希望者の審査等も不要なので、投資に必要な各種業務の負担も減らせるでしょう。

●資産価値の低い築古物件はローンを組みづらい

不動産投資ローンは、「担保として不動産を差し押さえたとき、いくらで売れるか」で借りられる額が決まります。
日本では築年数の経過に応じて建物の資産価値を減らしていくという考え方が一般的なので、古い物件は基礎や内装に問題がなくても融資の上限額が小さくなってしまうのです。
こうした物件に投資するためには、十分な手持ち資金を用意しておく必要があります。

●物件によっては高額な修繕費がかかる

壁の内部が雨漏りで腐食していた、シロアリ被害の跡があったなど問題のある物件を購入した場合、賃貸物件として使えるようになるまで高額な修繕費がかかります。
最初から建て替え前提で投資しているならともかく、建て替えや大規模なリフォームを考えていない状態で出費がかさめば、黒字化が大幅に遠のいてしまうので注意が必要です。

●空き室が続く限り利益がゼロ

賃貸物件の需要を考えた場合、戸建てに住みたいと考える方よりはマンションやアパートを希望する方の方が多いです。
戸建て投資は賃貸物件特有の需要をキャッチできる投資手法ですが、賃貸の戸建てに住みたいという需要が限られる以上、長期間空き室になってしまうリスクがあることも知っておきましょう。
特に、ローンを組んで戸建て投資を始めた場合、入居者を確保するまで自己資金で返済をすることになります。
戸建て投資をするなら、入居者を期待できる物件かどうかの検討が必要不可欠です。

戸建て投資をすべきかなやんだ場合は、以下の2点を考えると良いでしょう。

• ローンなしまたは少額のローンで投資できる資金があるか
• 十分な融資を受けられる物件なのか

戸建て投資のメリットは、初期投資額の安さです。
一方、担保としての評価で融資額が決まるため、古い物件は大きな融資を受けづらいというデメリットを持っています。
しかし、手持ちの資金で投資を始められるなら、ローンを組む必要はありません。
担保評価の高い物件を選べば、ローンを使った戸建て投資も可能です。
闇雲に投資物件を決めても成功できないので、自身の資金状況や物件の評価を調べて、投資する価値があるかを見極めましょう。

●基礎の状態や住宅性能が保証された物件を選ぶ

戸建て投資の物件選びでは、住宅の基礎や耐震性・断熱性といった機能面に問題のないものを見つけることが重要です。
ただ、シロアリ被害など外観からはわからない問題も住宅には数多く存在するため、耐震性の診断や過去の修繕歴、ホームインスペクションといった第三者機関による調査を利用して、問題の有無を確認すると良いでしょう。

●物件だけでなく周辺環境や治安の良さもチェックする

戸建て物件はファミリー世帯が好む物件なので、子育てや買い物に便利な施設がどれくらい充実しているのか、公園や医療機関の評判はどうなっているのか等も考慮する必要があります。
自治体によっても子育て支援策の手厚さが異なりますし、治安の良し悪しも重要です。子育て世帯が喜ぶ住環境を提供できるエリアなら、入居者探しも楽になるでしょう。

戸建て投資では、運用した不動産を最終的に売却するケースが多いです。
そこで重要なのが、相見積もりを取ること。
見積もりの数を複数用意し、各社の査定を見比べてより対応の良かった業者に売却をお願いしましょう。
相見積もりで相場を知ることで、相場よりも安い値付けをしてしまって損をしたり、相場より高く売り出して売れ残ってしまったりするリスクも避けられます。

また、不動産売却では、「契約書に記載した情報」と「住宅の現況」が合っていないと損害賠償等の対象になってしまうので、ホームインスペクション等を活用して事前に調べられる問題点を洗い出しておきましょう。

不動産投資の中でも、初期投資額が安く長期間入居者を確保しやすい戸建て投資は、投資のリスクを抑えたい方や極力小さな規模でコツコツと投資を進めていきたい方に向いています。

ただし、賃貸需要を期待できない物件や、高額な修繕費がかかる物件に投資をすると損をする可能性が高いです。
戸建て投資は、出口戦略を含めてエリアや物件を吟味する必要があるため、不動産業者と協力しながら投資向きの物件を探しましょう。