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頭金なしでも大丈夫?中古住宅はフルローンで購入できるのか

2021.10.12

頭金なしでも大丈夫?中古住宅はフルローンで購入できるのか

中古の不動産を購入する際、「できればフルローンを組みたい」と考える方は多いです。ただ、中古とはいっても家や土地は高い買い物なので、頭金なしだとローンを組めないのではないか、ローンを組めたとしても希望額を調達できるのかといった点を不安に感じる場合もあるでしょう。そこで今回は、頭金なしでフルローンは組めるのか、中古住宅を購入するにはどれくらいのローンが必要になるのか等を解説していきます。

中古物件は頭金なしのフルローンで買える?

頭金を用意せず、不動産価格の全額を住宅ローンでまかなうフルローンは、中古住宅の購入時も利用可能です。どこまで借りられるのかは申込者の収入や信用情報次第ですが、頭金がないからといって住宅購入を諦める必要はありません。中古に限らず、新築住宅でもフルローンの購入は可能だからです。

ただし、頭金なしのフルローンで中古住宅を買うということは、借り入れ額が大きくなるということでもあります。そのため、金融機関の審査は頭金ありのケースよりも厳しいです。

中古住宅購入にはお金がいくらかかる?

●住宅価格の7~10%ほどの諸費用が必要

中古住宅購入にかかる費用は、大雑把に見積もると不動産購入価格の110%ほどとなります。不動産本体の購入金額よりも出費が大きくなるのは、

・仲介手数料
・印紙税
・住宅ローンの保証料・手数料
・登記費用
・火災保険料

といった諸費用として、住宅価格の7~10%ほどかかってしまうからです。住まいを中古で購入するときは、諸費用の支払いができるように予算を組みましょう。

頭金なしで家を買うメリットとデメリット

●家具・家電・リフォーム等にお金をかけられる

中古住宅をフルローンで購入するメリットは、頭金を用意する必要がない分、新居で使う家具や家電を買ったりリフォーム工事を頼んだりできることです。中古住宅の場合、リフォームや補修に100万円以上かけるケースも少なくありません。元々金額の安い住宅をフルローンで購入し、預貯金でリフォームをすれば新築同然の家を安く手に入れられます。なお、ローンによっては中古住宅のリフォーム費用も込みで借りられる商品があるので、住宅購入後のプランに応じて金融機関とローンを選びましょう。

●手持ち資金を確保しておける

頭金として使わなかったお金を、万が一の際の保険として残しておけるのもフルローンのメリットです。家族が事故や病で倒れたり、お子さんが誕生したり知り合いの結婚式が続いたりした際に、金銭的に余裕を残しているとローンの滞納をしてしまう心配がありません。何があっても対応できるよう、まとまったお金を手元に残しておけるのはフルローンならではの強みといって良いでしょう。

●月々の返済負担と総返済額が大きくなってしまう

頭金なしでフルローンを組むということは、借り入れ額が増えるということです。住宅ローンの返済は元金の残高に対して金利がつくため、借り入れ額が高くなればなるほど利子負担も大きくなってしまいます。また、借りる額が大きい分月々のローン返済額も高くなってしまうという点にも注意が必要です。ローンを組んだ時点では家計に余裕を持てると思っていても、10年後20年後同じ経済状況を維持できているという保証はどこにもありません。かといって、ローン返済に集中しすぎると家計が苦しくなってしまうため、フルローンでは無理な借り入れを避けることが重要です。

●ローンによっては金利が高い

フラット35など、頭金がない場合は金利が高くなってしまうローンも存在します。頭金がなくてもローンは利用できますが、頭金を用意できるということは、ある程度の経済力があり計画的に貯蓄したり援助を受けたりできる人物であるという一種の証明になるからです。借りる金額が大きいだけに、金利が0.5%も変わると返済総額に大きな差が出てきます。ローンを探すときは、頭金の有無で金利が変わるプランかどうかを確認しましょう。

●担保割れのリスクがある

担保割れとは、「家を売ってもローンを完済できない」状態のことです。フルローンは金利負担が大きく元金の返済スピードが遅いため、経年劣化等で住宅の資産価値が落ちていくと、いずれ住宅の資産価値よりローン残債のほうが大きくなってしまいます。担保割れをしたからといって、早期の返済を求められることはありませんが、例えば返済途中に家を売ることになったとき、担保割れしているとローン完済の不足分を預貯金等で調達する必要があるのです。将来的にローン完済前の住み替えや売却をする可能性があるなら、担保割れを回避するためにも借り入れ額を抑えたほうが良いでしょう。

希望額を借りられない理由とその対策

●経年劣化で住宅の資産価値が下がっているから

中古住宅をフルローンで購入する際、最も大きな障壁になるのが「希望額をそのまま借りられない」ケースがあることです。こうした問題が起きる理由は、住宅ローンという仕組みの性質にあります。住宅ローンで大金を借りられるのは、「契約者が問題なくローンを完済してくれるだろう」という将来性を金融機関が見込んでくれるから。しかし、未来のことが誰にも分からない以上、「返してくれるだろう」という期待で数千万円の融資をビジネスとしてするわけにはいきません。そのため、住宅ローンの利用時はローンで購入する物件に抵当権を付け、万が一返済が滞った場合は担保物件を売ってローンの残債を回収できるようになっています。

しかし、中古住宅の資産価値は築年数が古くなればなるほど下がっていくため、十分な収入があっても金融機関側で見積もった担保としての価値までしかお金を貸してもらえないのです。

●ローンの利用額を減らしたり築年数の浅い物件を狙ったりしよう

希望額のローンを組めない場合は、購入する不動産の予算を下げると良いでしょう。3,000万円のフルローンを組むよりも、2,000万円のフルローンを組むほうが審査の難易度は下がります。ある程度の妥協は必要になってきますが、内装や設備はリフォームで自分好みに調整できますし、借り入れ額を抑えれば返済も楽になるのでおすすめです。また、資産価値の高い物件を探すという手もあります。担保としての価値が高い築浅物件や好立地の物件であれば、大きなローンを組みやすいです。

中古戸建てでも条件つきで「住宅ローン控除」が使える

中古の戸建て住宅でも、最大13年間、住宅ローン残高に応じて納めた所得税や住民税が最大20万円還付される住宅ローン控除を利用できます。ただし、節税効果が大きい分、住宅ローン控除を適用してもらえるのは以下のような条件をクリアしている場合だけです。

  • マンション等は築25年以内
  • 一戸建てなら築20年以内

古い住宅は税額計算上の資産価値が低く、固定資産税の負担が少ないため、住宅ローン控除を利用できません。しかし、上記の築年数を越えた物件であっても、加入時に住宅性能のチェックが必須となっている瑕疵担保責任保険に加入したり、耐震基準適合証明書といった書類を提出したりして住宅性能を証明できれば、控除を利用可能です。

まとめ

頭金なしでも中古住宅はフルローンで購入できます。借り入れ額と返済負担が大きくなる、担保評価の低い中古住宅だと希望額のローンを組めないといった注意点はあるものの、新生活にお金を使ったり頭金を用意するために無理したりしなくて良いのは大きな魅力。フルローンも使い方次第の便利なローンです。いくつかの注意点を押さえたうえで、くれぐれも借りすぎには気をつけましょう

 

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