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マイホーム購入時に親から資金援助を受けるときの注意点!

2021.07.09

マイホーム購入時に親から資金援助を受けるときの注意点!

マイホームを購入する際に、両親の援助があると土地や物件選択の幅を広げられます。ただし、日本の法律上、たとえ親子間であってもお金やお金に準ずる資産のやり取りをすると、「贈与税」の納税が必要です。

この記事では、マイホームの購入時、贈与税を抑えつつ親族から資金援助を受けるための基礎知識や注意点について解説していきます。

贈与税とは

●他人から現金や資産を受け取ったときにかかる税金のこと

贈与税とは、「個人からお金や資産などを受け取った人」に課税される税金のことです。具体的な税額は、贈与された財産の価値によって変わります。贈与税のポイントは、10%から最高55%という税率の高さ。税率だけでいえば、相続税と同じです。その一方で基礎控除は相続税より小さいため、同じ額をやり取りした場合相続税よりも贈与税の方が高い税金を納めることになってしまいます。

元々、贈与税は「遺産相続の際に相続税を持っていかれるくらいなら、生前贈与で財産を分与してしまおう」という課税逃れを防ぐために作られた税金です。非常に基準が厳しいため、たとえ親子間の資金援助であっても贈与税がかからないように注意する必要があります。なお、納税手続きは贈与を受けた翌年に一括で行うため、覚えておきましょう。

●年間110万円までなら非課税で贈与できる

贈与税について知っておくと役立つのが、基礎控除の存在です。贈与税の税額計算では、全国民に110万円の基礎控除が設定されており、年間の贈与受け取り総額が110万円以下であればお金を受け取っても贈与税がかかりません。逆にいえば、通常の贈与だと、年間の贈与額が110万円を越えると贈与税が発生するということです。基礎控除は毎年利用できるため、年間の贈与額が110万円なら、10年間で1,100万円を非課税で受け取れます。

年間110万円以上の贈与があれば、親子間の金銭的なやり取りも課税の対象です。「経済的に面倒を見ている家族に渡す生活費」「子どものお小遣い」など、一部条件を満たしたお金以外は、たとえ親子間のやり取りであっても税金がかかります。マイホームの購入に向けた資金援助は、多くの場合数百万円から1,000万円といった高額の贈与になるため、「親子だから大丈夫だろう」と安易に贈与を受けるのはやめておきましょう。

●暦年贈与と相続時精算課税について

暦年贈与とは、基礎控除を利用し、毎年納税額を計算したり申告したりする一般的な贈与のこと。一方、「基礎控除を利用しなくても良いから、まとめて贈与を受けたい」場合に利用できるのが、相続時精算課税という制度です。相続時精算課税を利用すると、一年間で最大2,500万円までの贈与が非課税になります。

ただし、相続時精算課税制度で受け取った財産は、贈与税がかからない代わりに相続税の課税対象になってしまうため注意が必要です。また、暦年贈与と相続時精算課税は併用できません。贈与の節税対策を考える場合、暦年贈与と相続時精算課税、どちらを使った方がお得になるのかを計算する必要があります。

贈与を非課税にできる「住宅取得等資金の贈与税の非課税の特例」とは?

●贈与を非課税にできる「住宅取得等資金の贈与税の非課税の特例」とは?

「住宅取得等資金の贈与税の非課税の特例」とは、実の親から子ども、または祖父母から孫へのマイホーム購入資金援助に関して、「最大3,000万円まで贈与税が非課税にできる」という非常に強力な節税制度のことです。原則として血のつながった親子や養子縁組を組んだ親子だけが利用できるため、義理の父母や祖父母からの援助は対象になりません。

また、いつでも利用できる制度ではなく、控除の金額や制度自体の利用期限が決まっているので、非課税で両親や祖父母から住宅資金の援助を受けたい場合は制度の内容を詳しく調べておく必要があります。

2021年6月時点における制度の利用期限と控除額は以下の通りです。

  • 期間:2021年12月31日まで
  • 控除額:500~3,000万円

景気や政治の状況によって控除額が変わったり、制度が延長されたりするため、毎年特例の内容を確認しましょう。また、控除額については、住宅購入の契約をした日付や省エネ基準を満たす高性能な住宅かどうか、消費税の税率が何%かによっても変わってきます。

○新築住宅

契約日 省エネ等の住宅 それ以外
2015年12月31日以前 1,500万円 1,000万円
2016年1月1日~2020年3月31日 1,200万円 700万円
2020年4月1日~2021年12月31日 1,000万円 500万円

○消費税率10%で家を買った場合

契約日 省エネ等住宅 左記以外の住宅
2019年4月1日~2020年3月31日 3,000万円 2,500万円
2020年年4月1日~2021年12月31日 1,500万円 1,000万円

表を見ればわかる通り、契約の時期で節税効果が大幅に変動するため、両親や祖父母から資金援助を受けて家を建てる場合は、計画的に贈与を受けましょう。なお、消費税10%の増税に合わせて控除の額が上がっているのは、増税による住宅購入時の負担を軽減するためです。住宅購入や住み替え時の負担を減らし、不動産市場をより活発化させれば景気全体が底上げされるため、基本的に政府は住宅購入者に役立つさまざまな優遇措置を用意してくれています。

ただし、どれだけ優れた制度があっても、待っているだけだと適用してもらえません。お得な制度を利用するためには、制度の仕組みを理解したうえで自ら手続きをする必要があるので、「住宅取得等資金の贈与税の非課税の特例」の利用条件も押さえておきましょう。

●贈与を受ける人・贈与をする人に関する条件

住宅取得等資金の贈与税の非課税の特例を利用できるのは、以下の条件を満たしている場合のみです。

  • 贈与が直系尊属(親または祖父母)で行われている
  • 贈与を受ける年の元旦時点で成人している
  • 年間の合計所得が2,000万円以下
  • 2009年~2014年の間に同じ特例を利用していない
  • 親族や配偶者といった身内以外の第三者から住宅を購入している
  • 贈与を受けた翌年の3月15日までにお金を全額住宅購入に当てている
  • 贈与を受けた段階で日本在住であること
  • 援助を受けた翌年の年末までに新居へ入居すること

一部例外はあるものの、基本的に上記すべての条件をクリアしている者だけが親や祖父母から非課税で住宅資金の援助を受けられます。

●援助を受けて購入する住宅に関する条件

資金援助を受けて購入する住宅も、いくつかの条件達成が必須です。新築または中古物件を購入する場合と、すでに所有している住まいを増改築する場合とで基準が異なるため、順番に各条件を押さえていきましょう。

○新築の場合

  • 日本国内の物件や土地である
  • 援助を受けて購入する住宅の床面積が40~240平方メートル以下
  • 床面積の半分以上、贈与を受けた人が住まいとして使っている
  • 建物の完成後に誰も入居していない
  • 中古の場合は築20年以下の物件であること(頑丈な耐火建築物なら築25年までOK)
  • 新築・中古を問わず耐震基準を満たしている(中古の場合工事で耐震性を高められれば問題なし)

○増改築の場合

  • 増改築の場合
  • 床面積40~240平方メートル以下
  • 床面積の半分以上を本人たちの住居として使う
  • 所有者であり現在住んでいる住まいを増改築している
  • 最低でも100万円以上、その内半額以上を住居部分の増改築に使った

条件を満たさない状態で特別控除の申請をすると、申請が通らず贈与税の課税対象になってしまいます。

住宅購入時に贈与税がかかる場合の計算方法

控除の特例を利用し、2021年5月に親から2,000万円の資金援助を受けて住宅購入の契約を結んだ場合に、贈与税がいくらかかるのかを計算してみましょう。贈与税額の計算の流れは、以下の通りです。

  • 一年間の贈与総額-基礎控除-特別控除=贈与税の課税所得
  • 贈与税の課税所得×税率-控除=贈与税額

このとき、住宅の仕様は省エネ等の基準を満たしていない一般住宅だと考えます。2021年5月・消費税率10%の場合、特別控除額は1,000万円です。実際に数字を入れてみましょう。

  • 贈与税の課税所得=2,000万円-110万円-1,000=890万円
  • 贈与税額=890万円×30%-90万円=177万円

同じ条件で親から資金援助を受けた際の特例を使わない場合、贈与税率が45%に上がってしまうため、585.5万円の納税が必要です。資金援助を受けられるかどうかで、400万円以上使えるお金に差が出てしまいます。

「住宅取得等資金贈与の非課税の特例」の注意点

●住宅ローン控除と併用するときは適用額に注意

家を買うと、最大10年間ローン残債の1%が所得税・住民税から戻ってくる住宅ローン控除という節税制度を利用可能です。

ただし、住宅ローン控除には、

  • 適用されるのは借入総額4,000万円まで
  • 年間の控除は40万円まで(10年で400万円)

といった制限があります。非課税の特例に「親族から援助してもらったお金は全額新居の購入費用に使う」という条件がある以上、ローンと贈与のバランスによってはローンの一部が控除の対象にならなくなってしまうため、注意が必要です。たとえば、3,000万円の物件を2,000万円のローンと1,200万円の贈与で購入した場合、2,000万円の内200万円部分には住宅ローン控除を使えません。借り入れと贈与の合計額が住宅の購入費用を越えてしまうと、住宅ローンの節税効果が制限されてしまいます。

●贈与税が0円でも必ず申告が必要

本来、贈与税には基礎控除があり、年間の贈与総額が110万円以下である場合には確定申告をする必要がありません。計算をしても納税額はゼロだからです。しかし、住宅取得等資金贈与の非課税の特例」を利用する場合、たとえ特例を使った結果贈与税がゼロになったとしても申告の手続きをする必要があります。

なぜなら、税務署側から見ると、「特例を適切に使って節税した結果、贈与税がゼロになった」ことは申請があって初めて分かることだからです。「どうせ非課税だから」と申告手続きをおろそかにすると、贈与税の通知が届いたり無申告の罰として延滞税を上乗せされたりしてしまいます。非課税の特例を使う場合は、贈与を受けた翌年の2月から3月半ばまでの申告期間中に、確定申告を行いましょう。

●資金援助は黙っていても発覚する

両親や祖父母から住宅資金の援助は、「現金手渡しならバレないだろう」と思っていても高確率で発覚します。税務署の調査が入るからです。マイホームの購入などで不動産の名義が変わると、法務局から税務署に通知が送られるため、家を買ったこと自体は隠し通せません。税務署は常にお金の流れが不自然な相手を探しており、住宅の購入者には電話や書類で「家を買う資金はどうやって用意しましたか」を聞いてきます。税務署のお尋ねに答える義務はありませんが、税務署は個人の口座等を調査する権限を持った組織です。「本人の収入から考えて貯金とローンで家を買うのは困難」「親が1,000万円口座から引き出しているが、その後使った様子がない」など、お金の動きが不自然だと判断されたら、税務署は容赦なく追加徴税を行ってきます。

また、相続時の調査で資金援助が発覚するというケースも多いです。税務署による税務調査は、最大で7年さかのぼれるため、家を買ってから数年後に税務署から連絡が届くこともあります。贈与後、無申告で過ごす期間に応じた延滞税や無申告加算税を上乗せされてしまうため、資金援助を受けたら必ず確定申告を行いましょう。

「住宅取得等資金の贈与税の非課税の特例」を使用しない方が節税できるケース

住宅取得等資金の贈与税の非課税の特例を使わない方がお得になるのは、将来的に親から不動産を相続する予定があるというケースです。実は、相続時に使えるお得な節税制度に「小規模宅地等の特例」というものがあります。小規模宅地等の特例は、相続した土地面積の内、330平方メートルの評価額を80%オフにするという制度。たとえば、土地2,000万円・建物500万円の資産価値を持つ実家を相続した場合、合計900万円の財産として税額計算できるのです。しかし、小規模宅地等の特例は、

  • 配偶者
  • 亡くなった親と同居していた親族
  • 一緒に住んでおらず持ち家もない親族

だけが使えるという制限があります。そのため、非課税贈与の特例を使って持ち家を買ってしまうと、実家を相続しても小規模宅地等の特例を利用できません。相続財産の総額によっては小規模宅地等の特例を使った方がお得なので、贈与を受ける場合は両親と良く話し合いましょう。

非課税限度額以上に贈与を受けたいときはどうすれば良い?

●超えた分は贈与税を納める

非課税の特例は、あくまでも「一定額の特別控除を利用できる」ものであって、上限額を越える贈与自体は可能です。特別控除が1,500万円あり、2,000万円の贈与を受けたら、500万円に対する贈与税を納めれば問題ありません。多少の贈与税こそかかってしまいますが、それでも2,000万円を特例なしで贈与してもらうよりも大幅な節税ができます。

●あらかじめ毎年110万円ずつ贈与を受けておく

贈与税の課税を避けたい場合、毎年基礎控除である110万円以下の贈与を受けておくのも一つの手です。ただし、「今後10年110万円ずつ贈与する」といった契約書を作ったり、「実はこっそりお前名義に口座に110万円ずつ積み立てていたんだ」と10年後に渡されたりすると贈与税がかかります。できれば、110万円贈与するという契約を毎年結び直しましょう。

●相続時精算課税を選択する

非課税の特例は、最大2,500万円非課税で贈与できる相続時精算課税制度と併用できます。非課税の特例で1,500万円利用できるとしたら、合計4,000万円まで贈与税ゼロで資金援助を受け取れるわけです。ただし、相続時精算課税を選ぶと暦年贈与(年間110万円の基礎控除が使える贈与)を使えません。また、相続時精算課税の贈与は相続税の課税対象になるため注意が必要です。

●共有名義にする

新居を夫婦の共有名義で購入する場合、夫婦それぞれが自分の親や祖父母から特例を使って非課税で贈与を受けられます。

ただし、

  • 4,000万円の物件
  • 住宅ローンで2,000万円を用意
  • 夫婦の持ち分は50%ずつ
  • 夫側の贈与額は1,200万円
  • 妻側の贈与額は800万円

など、お互いの持ち分と支払い額がずれている場合、「夫から妻へ200万円の贈与があった」という扱いになるので要注意です。

住宅購入時に贈与以外で資金の援助を受ける方法

マイホームを購入する際に、贈与以外で親から資金援助を受けたいと思ったら、契約書を作ってお金を貸してもらいましょう。
なお、このときに金利ゼロで融資を受けたり、毎月の返済義務を免除したりすると、親から子に対する贈与とみなされてしまいます。親子間であっても、必ず借用書を作って金利や返済義務を設定しましょう。

まとめ

新居を購入する際、一定の条件をクリアすれば両親・祖父母から1,000万円以上の現金を非課税で援助してもらえます。ただし、非課税の特例を利用すると、小規模宅地等の特例が使えなくなるといったデメリットもあるため、特例を使うべきかどうかは人それぞれ。ケースによって適切な節税方法は変わってくるため、どうすれば良いか悩んだときは不動産業者に相談しましょう。。

 

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