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不動産売却の譲渡所得税とは?税額計算・申告・節税ポイントのまとめ

2021.05.13

不動産売却の譲渡所得税とは?税額計算・申告・節税ポイントのまとめ

日本では、何らかの行動をしてお金を手に入れた場合、儲けに対して課税される仕組みになっています。不動産売却も例外ではなく、土地や建物を売って黒字になると、譲渡所得税という税の納税が必要です。

ただし、日本の税制度は自己申告なので、税の知識がないと高額な税金を納税することになってしまいます。
今回は、不動産売却における不動産所得税の申告や、節税に必要な知識を押さえていきましょう。

不動産売却でかかる「譲渡所得税」とは?

不動産売却でかかる譲渡所得税とは、不動産や貴金属などの売却によって手に入れた利益に対して課税される税金のことです。サラリーマンが会社で働いた対価として給与をもらい、給与に対して所得税がかかるのと同じように、不動産売却によってお金を得たら所得税と住民税を納める必要があります。

ここで問題になるのが、日本の税金が自己申告制、つまり稼いだ金額も納税の手続きも原則として自己責任で行わなければならないというルールになっていること。手続きなどの関係上、サラリーマンは会社が本人の代わりに「源泉徴収」という形で税額計算や申告手続きを行ってくれますが、「不動産を売ってお金を得た」といった個人的な事情は会社側も把握できないので、不動産を売った場合はサラリーマンでも確定申告が必要なのです。申告と納税が必要な状態で、うっかり手続きを忘れると脱税になってしまうので、不動産売却と確定申告はセットの手続きだと考えておきましょう。

課税譲渡所得の計算方法

●不動産の売却代金から譲渡所得を求める

不動産の譲渡所得税額は、

・譲渡譲渡所得×税率

というシンプルな式で計算可能です。ただし、課税譲渡所得は、不動産の売却額とイコールではありません。不動産の売却代金から「取得費」と「譲渡費用」といった必要経費を引いたものが課税譲渡所得になるため、まずは課税譲渡所得の計算が必要です。取得費と譲渡費用が高ければ、売却価格が高額でも課税譲渡所得が小さくなるため、最終的な税額も小さくなります。譲渡所得税の節税をするうえでも役立つ知識なので、不動産を売るなら取得費と譲渡費用の扱いも覚えておきましょう。

●取得費とは

譲渡所得税における取得費とは、「売却する不動産を手に入れるためにかかった費用」のことです。不動産の購入金額に加えて、本体代金とは別にかかった各種手数料もカウントできます。具体的な項目としては、以下の通りです。

  • 土地や建物を含む不動産の購入代金
  • 不動産購入時に作る売買契約書の印紙税(収入印紙の購入費用)
  • 新しく手に入れた不動産に対する不動産取得税
  • 不動産の登記にかかる登録免許税
  • 土地や建物の購入を業者に仲介してもらった場合は仲介手数料
  • 土地の測量費用
  • 整地や建物の解体費用
  • 住宅ローンの金利の一部

ただし、土地と建物の取得費に関しては、当時3,000万円で購入していても、取得費として3,000万円を差し引けるわけではありません。なぜなら、住宅部分に関しては経年劣化するからです。住宅部分の購入代金からは、経年劣化に相当する「減価償却費」を控除したうえで計算する必要があります。

●譲渡費用とは

譲渡所得税の計算における譲渡費用とは、文字通り不動産の売却時にかかった必要経費のことです。不動産購入時にかかった取得費とは別に、譲渡費用も売却代金から差し引きできます。具体的な内容は、以下の通りです。

  • 不動産業者に仲介を頼んだ場合に支払う仲介手数料
  • 売買契約書の作成時に必要な印紙税
  • 不動産を他人に賃貸している場合の立ち退き料
  • 更地にして不動産を売る際に支払った解体費用
  • 「空き地に家を建てる予定だったが、空き地の買い主が決まったので建築契約を解除した」といった状況で支払う違約金
  • 借地権を売却する際に負担する建物名義の変更料

取得費と譲渡費用をできるだけカウントし、譲渡所得の額を圧縮するのが、譲渡所得税を節税する基本的な考え方となります。

●取得費がわからない場合はどうするの?

「不動産の売却時にかかる必要経費」である譲渡費用はともかくとして、不動産の購入時にかかった費用である取得費が分からない場合は、「売却金額の5%」を取得費としてカウント可能です。

たとえば、購入から数十年の内に購入価格がわからない、親がさらにその親から相続した土地や建物なので取得費がわからないといった状況は決して珍しくありません。多くの場合、取得費を厳密に計算したほうが売却代金の5%よりも大きくなるため、あまりおすすめできる方法ではありませんが、どうしても取得費が分からない場合は救済措置があることも覚えておきましょう。

日本の税制度が自己申告制である以上、申告の内容は自己責任です。取得費ゼロ円で申告書類を出したとしても、担当者が「売却代金の5%を取得費にできる」と教えてくれるわけではないので、自らの資産を守るためには税の知識も持っておきましょう。

課税譲渡所得の申告手続き方法

●不動産の所有期間で短期譲渡所得と長期譲渡所得を分ける

課税譲渡所得の求め方は、非常に簡単です。

・課税譲渡所得=不動産の売却価格-取得費-譲渡費用

ただし、税額の計算に関しては、不動産の所有期間によって税率が変わってきます。「不動産を売った年の1月1日時点」で所有期間が5年を越えている場合は「長期譲渡所得」という扱いになり、所得税15%と住民税5%、合計20%の納税が必要です。しかし、所有期間が5年以下の場合は「短期譲渡所得」という扱いになり、所得税30%、住民税9%の納税が必要になってしまいます。

厳密にいうと、2037年の12月31日までは、所得税に対して2.1%の復興特別所得税が加算されるため、

・長期譲渡所得税率:20.315%
・短期譲渡所得税率:39.63%

が最終的な税率です。課税譲渡所得に対して上記の税率をかけると、納税額が分かります。

●譲渡所得税を申告する際の流れ

譲渡所得税は、家を売った翌年の2月半ばから3月の半ばにかけて行われる、「確定申告」期間中に自分の手で申告と納税を行うのが基本です。サラリーマンであっても、不動産を売った利益に対する税額計算や特例の適用等を行わないと無申告になってしまうため、覚えておきましょう。

確定申告に必要なものは、基本的に国税庁のホームページや最寄りの税務署で揃えられます。不動産の売却価格がわかる売買契約書なども必要になってくるので、不動産を売却したら重要書類は必ず保管しておきましょう。また、所得税の確定申告手続きをすれば、別途住民税の申告をする必要はありません。サラリーマンの場合は給与からの天引き、個人事業者などであれば納付書の送付という形で納税の案内が送られてきます。

なお、確定申告手続きは最寄りの税務署や申告会場での直接提出だけでなく、インターネットを使ったe-taxのほか、郵送による申請も可能です。手続きをする時間がなければ、税理士に頼んで代行してもらうという手もあるので、状況に合わせて負担の少ないやり方で申告手続きを終わらせましょう。

譲渡所得税を節税するポイントは?

●3,000万円の特別控除

自宅を売却した場合、課税譲渡所得から3,000万円控除できるという制度です。非常に節税効果が高く、多くの場合この制度だけで自宅の売却に対する課税をゼロにできるため、積極的に活用しましょう。ただし、過去2年間に同じ制度を利用している場合は控除を利用できないため、注意が必要です。

また、節税効果が大きいこともあり、その他の特例とは同時に利用できないといった制限もあります。特に気をつけてほしいのが、自宅を売って買い替える場合です。3,000万円の特別控除を受けると、新居のために組んだローンの住宅ローン控除を利用できません。3,000万円の特別控除を利用するときは、最も節税効果を大きくできる方法がほかにないか、良く考えた上で適用しましょう。

●マイホーム売却時の軽減税率

売却した自宅の所有期間が10年を越えている場合、6,000万円以下の譲渡所得に対して、税率が安くなるという特例です。具体的には、長期譲渡所得の所得税率15%が特例の利用で10%まで下がります。譲渡所得が6,000万円を越える部分に関しては税率15%に戻りますが、3,000万円の特別控除と同様節税効果の大きい制度です。3,000万円控除とも併用できます。

なお、制度を利用するためには、

  • 実際に住んでいた家や土地の売却である
  • 過去2年間に同じ特例を利用していない
  • マイホームの買い換え・交換の特例と併用していない
  • 親子・夫婦など親しい相手への売却でないこと

といった条件のクリアが必要です。

●マイホームの買い換え特例

2021年の年末までに自宅を買い換えた場合、マイホームの買い換え特例を使うことで、本来なら翌年に納めるべき譲渡所得税を「将来家を手放すとき」まで待ってもらえます。納税額がゼロになるわけではありませんが、住宅の買い換え時という何かと出費が増えてしまう時期に出費を抑えられるので、手持ちの資金に余裕がない場合は利用を検討してみると良いでしょう。

●譲渡損失の損益通算・繰越控除の特例

自宅が思ったような価格で売れず、譲渡所得が赤字になってしまった場合、損失分を最大3年間その他の所得から差し引けるという制度です。所有期間5年を超えるマイホームにのみ利用できる制度ですが、たとえば、給与所得から損失を引くと、最大3年間所得税と住民税が安くなります。毎月天引きされている税金の額が減ると、収入が同じでも使えるお金が増えるため、節税効果の大きな特例といって良いでしょう。

まとめ

不動産を売却して黒字が出た場合、譲渡所得税という税の支払いが必要です。ただし、マイホームの売却であれば、黒字になっても赤字が出ても3,000万円の特別控除や損益通算といった制度を利用して、翌年以降の税負担を軽減できます。譲渡所得の申告は、家を売った翌年に自身で行う必要がありますし、お得な特例を利用するためには申告時の申請も必須なので、住宅売却と申告の準備は必ずセットで進めていきましょう。

 

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