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資産価値の高いマンションとは?資産価値の高いマンションを選ぶためのポイント

2021.04.07

資産価値の高いマンションとは?資産価値の高いマンションを選ぶためのポイント

持ち家を、「一度購入したら一生住み続けるもの」として考えた場合、立地や資産性を考慮する必要はありません。

ただ、「子どもに家を残してあげるつもりだったが、売却しづらい物件だったのでむしろ迷惑をかけてしまった」といったケースや、ライフステージに合わせた住み替えるメリットが広まった結果、いざとなったら売却できる資産性の高いマンションの需要が高まっています。

しかし、どういうマンションを選べば資産性の高い物件を入手できるのかを知らないと、物件を吟味できません。
そこで今回は、マンションの資産価値とは何なのかを解説した上で、資産性の高いマンションのポイントや、マンションの適切な売却タイミングをご紹介します。

マンションの資産価値とは?

●売りたくなったらいつでも高値で売れること

マンションの資産価値とは、簡単にいうと売りたくなったときいつでも高く売れることです。
例え1億円の高級マンションでも、いざ手放したくなったとき4,000万円でしか売れないのであれば、資産価値が高いとはいえません。
購入時の価格と売却時の価格に大きな差がなく、売却してもあまり損をしない物件こそが、資産価値の高いマンションだと考えておけば良いでしょう。

なお、資産性の高いマンションは、将来的に手放すことになっても負担が少ないため、住み替えがしやすく相続後の売却でも遺族に迷惑をかけづらいというメリットがあります。
「若い間は職場に近い資産性の高いマンションで暮らし、老後になったら生活に便利なマンションに引っ越す」といったライフプランを立てているなら、資産価値の高い物件を選べるようになりましょう。

●「賃貸需要が高い」ことも資産価値の高さにつながる

マンションの資産価値を考える上で、「高値での売りやすさ」と同じくらい重視されているのが「賃貸に出したときの需要の高さ」です。たとえば、仕事や介護などの関係で一時的に持ち家から離れる場合、賃貸需要の高いマンションであれば他人に貸して維持費を稼げます。

マンションのような不動産は、持っているだけで毎年固定資産税や都市計画税、修繕積立金といった維持費が必要です。所有しているマンションの資産価値が低い場合、「損をしてでも保有し続ける」か「損をしてでも売る」という選択しか取れません。

しかし、賃貸に出して維持費を確保できる物件があれば、急な転勤や海外出張があっても持ち家を売却せずに済みます。
万が一の際に選択肢を増やすという意味でも、マンションを買うときは「自分が借り主なら住みたいと思うか?」という視点を持ちましょう。

●資産性の高いマンションは相続税対策にもなる

資産性の高いマンションを選ぶべき理由の一つに、「相続税対策になるから」というものもあります。
相続税とは、資産を持つ人が亡くなった際、遺産を受け取った遺族に対してかかる税金のことです。相続税の最高税率は55%。非常に負担が重いため、ある程度資産を持っている場合は相続税の節税対策が必須となってきます。

そこで役立つのが、不動産です。
相続税額の計算において、不動産は「換金するまでの手間」がある分、現金よりも価値が割引されます。たとえば、1億円を現金で残すよりも1億円分の不動産を相続させた方が、相続税は安くなるのです。

ただ、いくら現金のまま相続させるよりお得とはいえ、資産性の低い不動産を購入してしまうと売りたい・貸したいと思ったときに活用できないため、相続税対策をするなら資産性の高い物件を選ぶ必要があります。

資産価値の高いマンションのポイント

●最寄り駅から徒歩圏内で立地が良い

不動産の資産価値を最も大きく左右するのは、立地です。
基本的に、日本の不動産は「どれだけ交通の利便性が高いのか」によって価格が決まります。大きな都市にある大きな駅近くの物件は、賃貸としても居住用としても需要が高いため、資産性が高いわけです。

なお、いわゆる駅近くと判断される範囲は、遠くても駅から徒歩で10分圏内。不動産業界では、徒歩1分=80メートルと計算するため、資産性を重視するなら最寄り駅から800メートル以内にある物件を探しましょう。

●広い・部屋数が多い

単純に、広いマンションや部屋数の多いマンションも人気です。
不動産の価格は地価×面積で求めるため、広い物件はそもそも価格が落ちづらいというメリットを持っています。

また、高額なマンションは、購入する層も資金的に余裕があるケースが多く、住民トラブルや治安の悪化を心配する必要がありません。住宅購入者が子育て中の家族世帯であれば、ワンルームに比べて長く住む可能性が高いため、賃貸としての需要も期待できます。

●築年数が浅い

マンションの資産価値、つまり中古売却価格は、築年数が浅ければ浅いほど高いです。
厳密にいうと、マンションや一戸建ては新築の時点が最も高価で、誰かに買われた時点で大きく価格が下がり、以降時間経過に応じて資産価値が下がっていきます。
おおよその目安としては、築10年前後に2~3割程度値段が下がり、築25年前後で5割、築30年を超えたら底値に近くなると考えておけば良いでしょう。

なお、鉄筋コンクリート造のマンションは、築47年で資産価値がほぼゼロになります。
一戸建てに比べると、マンションは老朽化しても建て替えるのが難しいです。
古くなると売却の難易度が上がってしまい、最終的には売りに出しても売れ残ってしまうため、マンションを手放すなら早めに決断した方が良いでしょう。

●ブランド価値の高いエリアにある

  • ブランド価値の高いエリアにある
  • テレビなどで良く紹介されている
  • 住みたい街などのアンケートでランキング上位の定番

など、いわゆるブランド価値の高いエリアにある物件も、資産価値が高いです。
有名なエリアにある物件なら、売却する場合も賃貸に出す場合も一定の需要を期待できます。
また、ブランド価値の高いエリアは土地自体に高い価値があるため、経年劣化で建物の価値が下がっても、なかなか価格が落ちません。

●災害リスクが低い

  • 高台にある
  • ハザードマップでリスクの低い場所に建っている
  • 過去に災害の被害に遭っていない

といった、災害リスクの低い場所の物件も、資産価値が安定しています。
大きく強固なマンションでも、一度災害に巻き込まれると何らかの被害を受けて価値が下がるので、マンションを購入する場合は事前にハザードマップをチェックしましょう。
災害リスクの低いマンションは、相続財産としての価値も高いです。

●日当たりが良い

いわゆる南向きのマンションなど、日当たりが良く快適な物件は人気があります。
実用上、北向きの家でも特に問題を感じないというケースは少なくありませんが、「市場で人気がある」ということは売り出したら短期間で売れる可能性が高いということなので、売りやすさを重視するなら日当たりも気にした方が良いでしょう。

ただし、北向きなど不人気の物件でも、売り出し時の宣伝文句次第では有利な条件で売却可能です。
不動産は売り方・販売戦略によっても結果が変わるため、マンションを売るときは実績豊富な不動産業者に相談しましょう。

●共用設備が充実している

マンション内にジムや宅配ロッカーなどがあり、共用設備が充実しているマンションも資産価値が下がりづらいです。
一般的にあると便利な施設・サービスがとしては、以下のようなものがあります。

  • オートロック
  • モニターホン
  • 24時間体制の監視カメラ
  • 24時間利用可能なゴミ捨て場
  • 駐車場・駐輪場

特に、オートロックなどのセキュリティー設備は、一人暮らしをする女性から人気です。
売却する場合はともかく、賃貸需要を高めたい場合はマンションの共用設備にも目を向けましょう。

●築年数の古い物件なら管理やメンテナンスの状況も重要

ある程度、築年数の古い物件であれば、管理組合によるマンションの管理やメンテナンス状況も重要です。マンションの品質を維持するためには、定期的なメンテナンスや補修工事が必要不可欠だからです。

ただ、巨大な建築物であるマンションの定期メンテナンスは、その費用も高額です。
古い物件で十分なメンテナンスがされている物件は、住民から滞りなく修繕積立金を集めており、さらに管理組合自体も正常に動いているところに限られるので、不動産を売るときは「過去のメンテナンス履歴」等も調べることをおすすめします。

手持ちのマンションを売却するならいつ?

●マンションを売る最良のタイミングは売却を思い立ったとき

原則として、手持ちのマンションを売るなら「思い立ったとき」に手続きを始めるのが一番です。理由は単純で、売却を待つとその分築年数が古くなってしまうためです。基本的に、マンションは築浅に近い方が高く売れるので、あえて売却を待つだけの理由がないなら、思い立ったときに売却手続きを始めましょう。
また、早めに売却準備を始めることで、買い主との交渉に時間をかけられるというメリットもあります。

●買ってから5年・10年を越えていれば税制面でもお得

マンションの売却タイミングで迷っている場合は、「所有してから5年または10年を越えた後」に売るのがおすすめです。マンションの所有期間が売却した年の1月1日時点で5年を越えている場合、譲渡所得税の税率が約半額になります。

また、所有期間10年以上の不動産を売却した場合も、同様の特例を利用可能です。
税の特例を利用すれば、最終的な売却価格が下がっても、出費を抑えることで手元により多くのお金を残せます。

まとめ

資産価値の高いマンションとは、簡単にいうと「中古でも高く売却できる」「賃貸に出せば借り主を見つけられる」物件のことです。

ただし、一口に高く売れる・賃貸需要が高いといっても、その内容は立地や築年数といったさまざまな要因で決まります。

資産価値を決定づける要素が何かを知っていれば、家族に資産性の高い不動産を残したり、将来住み替える際に損をしないような物件を選んだりできます。本コラムでお伝えしたように、資産価値の高いマンション選びのポイントを押さえておきましょう。

 

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