column 743. 買う&売る

建築面積・延床面積・敷地面積それぞれ何が違うの?

2021.04.07

建築面積・延床面積・敷地面積それぞれ何が違うの?

不動産広告には、基本的に「建築面積」や「延床面積」といった面積が掲載されています。
ただ、建築面積や敷地面積といった用語は、日常生活で良く使うようなものではないため、広告の数字を見て具体的な広さや新居の仕様をイメージするのは困難です。
ここでは、建築面積・延床面積・敷地面積それぞれの定義と、面積について理解するメリットをご紹介します。

建築面積・延床面積・建物面積・土地面積とは?

●建築面積

建築面積とは、「建物を上から見たときの面積」です。
大抵の物件は、2階以上の部分よりも1階部分の方が広く作られているため、基本的に建築面積は1階の総面積のことを指します。
そんな建築面積のポイントは、各部屋の広さだけでなく、壁や柱といった住宅全体の面積をカウントしていること。
そのため、建築面積=居住スペースの広さにはなりません。
ではなぜ建築面積という基準があるのかというと、主に土地に対する建坪の制限である「建ぺい率」を計算するためです。

日本では、土地ごとに用途地域を設定し、指定された建ぺい率や容積率よりも大きい建物を建てられないように制限しています。
建ぺい率は、土地によって30%や60%といった割合で指定されているため、設計の時点で建築面積を計算し、規定の割合に収まっているか確認する必要があるのです。
建ぺい率をオーバーした場合、工事を始めるために必要な建築許可が下りず、家を新築したり大規模な増改築したりできません。
実際に住居として使える空間の広さを指している延床面積と比べた場合、使う場面の少ない用語ですが、家を新築しようと考えている場合は非常に重要な用語になってきます。

「敷地面積×建ぺい率」という計算をすれば、その土地で許される最大の建坪がわかるため、家を建てるなら真っ先に建築面積を確認すると良いでしょう。

●延床面積(建物面積)

延床面積は、「壁や柱の中心で囲まれた各空間の床面積」を指す言葉です。
住宅の外側を数値に含める建築面積と違って、居住スペースの広さを表す数値なので、延床面積が広い=部屋が広いという意味になります。
なお、場合によっては建物面積と呼ばれることもありますが、同じ言葉を言い換えているだけなので、どちらも同じ用語です。

延床面積は、主に容積率の計算で用いられます。容積率とは、「敷地面積に対して、許される建物全体の床面積」のこと。
2階建ての住宅であれば、1階部分の床面積と2階部分の床面積、両方を合わせた広さが敷地面積の何%になるのかを計算します。
建ぺい率と同じく、容積率も土地の用途に応じて上限が定められているので、容積率を越える建物は建築できません。
建物の横幅と奥行きを制限するのが建ぺい率だとしたら、容積率は建物の高さや奇抜な形状を抑えるための制限となっています。

●敷地面積(土地面積)

敷地面積とは、土地全体の広さのことです。土地面積とよばれることもあります。
計測方法は、建築面積と同様「土地を上から見た場合の面積」を測ること。俯瞰図で面積を求める関係上、高低差があったり斜面になったりしている部分の広さまでは正確にカウントできないため、実際よりも面積が少さくなる場合もあります。

敷地面積の注意点は、「実測面積」と「登記簿に登録されている面積」の2種類があることです。
不動産の所有権や正確な地番、面積等は、国の機関である法務局に登記簿というかたちで登録されています。この登記簿は、第三者でも自由に閲覧できるものですが、内容を変更するためには権利者が正式な手続きを踏む必要があるため、家を建てたり土地を売買したりしたときに変更するのが一般的。

ただ、多くの場合、登記簿に登録されている土地の面積は、「登記簿を作ったとき」に計測したデータを使っているため、実測値とは異なる場合があります。
建ぺい率に従った建築面積も、家の総合的な広さを決めるための容積率も敷地面積にパーセンテージをかけて求めるため、土地を買って家を建てたり増改築したりしようと考えている場合は、土地の実測面積も測りましょう。

延床面積に含まれないもの

●ロフト

  • 天井の高さが1.4メートル以下
  • ロフトの広さがフロア全体の床面積の半分未満
  • 収納スペースがない
  • 電話やテレビなどをつなげるジャックがない
  • はしごを固定しない

といった条件をクリアしているロフトは、建築基準法上部屋ではなく「小屋裏収納」という扱いになり、延床面積にカウントされません。
デッドスペースや部屋の上部を使ってロフトを作れば、容積率を守りながら生活空間を広げられます。

●吹き抜け

吹き抜けの上階部分には床がないので、延床面積に含まれません。
ただ、吹き抜けになっている関係上、その部分には床がないため部屋として使うのは困難です。
大きな吹き抜けを作ると、生活スペースを確保するために家を横に広げることになり、建ぺい率の制限にかかりやすくなるため、設計する際は要不要を慎重に考えましょう。

●ベランダ・バルコニー

壁の外に作るベランダやバルコニーは、幅2メートル部分までは延床面積に入れる必要がありません。
容積率には関係なくとも、建ぺい率には含まれるため、完全に自由な広さのベランダ・バルコニーを設置できるわけではありませんが、幅が2メートルあればスペースとしては十分にくつろげるでしょう。
住宅の2階以上であれば、通行人から覗き込まれる心配もなく、軽食やお茶、バーベキュー等を楽しめるのもポイントです。
容積率の関係で部屋を拡張できない場合は、ベランダやバルコニーの利用を考えましょう。

●出窓

  • 出窓の下端が床から30センチ以上の位置にある
  • 奥行き50センチ未満
  • 見付面積(床から1.35メートルより上の部分)の半分以上が窓

といった条件を満たした出窓も、延床面積に含めることなく設置できます。
出窓は、小物や観葉植物を置いたり室内の採光を改善したり、内窓を設置して断熱性を高めたりできる優れたアイデアなので、明るく過ごしたい部屋に導入しましょう。

●外部階段

建物の外に設置した階段は、延床面積に含まれません。
玄関を分けた完全二世帯住宅などを建てるときは、外階段を容積率の計算から外しておきましょう。
なお、延床面積に含まれない外階段にもいくつか条件があります。
延床面積にカウントする仕様だと容積率が圧迫されてしまうので、事前に延床面積に含まれない階段の仕様を不動産業者と相談しておくのがおすすめです。

バルコニー・テラス・屋外階段がある物件の建築面積

  • バルコニー
  • テラス
  • ひさし

といった建物の外部に張り出した部分については、「飛び出した部分の先端から1メートル」を建築面積から除外し、残りを建築面積に含めます。
仮に、幅2.5メートルのバルコニーがあったら、1.5メートル分は建築面積として扱うということです。
また、屋外階段に関しては、「柱と柱に直接支えられている部分」を建築面積に含みます。
「階段」自体は建築面積に含みませんが、「階段を支える柱」や「柱によって支えられている通路」等は建築面積の一部なので、注意しましょう。

まとめ

建築面積・延床面積・敷地面積の違いや建ぺい率を知っていると、不動産広告等を見た段階で、どの程度の広さの家を建てられるのか計算できます。

また、バルコニーやテラスなどを利用すれば、容積率以上の生活スペースも確保可能です。
各面積の違いや建ぺい率・容積率の計算は、特に家を新築したり建て替えたりする際に役立ちます。

知っていて損をすることはないので、家を買うなら可能な限り不動産の用語や知識を頭に入れておきましょう。

 

人気のこだわり物件

一覧に戻る