建築面積とは？敷地面積や延床面積との違いもわかりやすく解説

不動産広告などで見かける「建築面積」「延床面積」「敷地面積」といった不動産用語。
建物や土地の広さを表す言葉ですが、どの部分の広さを示すのかを正しく理解されている方は意外と少ないのかもしれません。
住み心地や将来の増改築にも直結する用語ですから、理解を深めて物件選びに役立てることが大切です。

ここでは各用語の定義から、建ぺい率や容積率との関係、さらにバルコニーや車庫の取り扱いまで、法的な視点を踏まえてわかりやすく解説します。

建築面積・延床面積・敷地面積とは？

まずは、建築面積、延床面積、敷地面積などの広さを表す用語の定義を解説します。

建築面積（建坪）

建築面積とは、「建物を真上から見た時の面積（水平投影面積）」を指す言葉です。
「建坪」とも呼ばれ、建物のもっとも外側にある壁や柱の中心線で囲んだ広さを指します。

建築面積は一般的に、1階の面積が該当します。
ただ、2階が広い家の場合は2階部分の広さが建築面積として採用されます。
なお、建築面積には外壁や柱の広さも含まれますから、各部屋の合計面積と一致しない点には注意が必要です。

延床面積（建物面積）

延床面積とは、建物の各階の床面積を合計した広さです。
厳密には、壁や柱の中心線で測られた面積（壁芯面積）を合計して求めます。
不動産会社によっては延床面積のことを「建物面積」と呼ぶところもあります。

建築面積に似た言葉ですが、延床面積のことですから混同しないように注意しましょう。
延床面積には、玄関ポーチやバルコニー、吹き抜けなどの広さは原則として含まれません。
ただ、条件によっては含むこともあります。

敷地面積（土地面積）

敷地面積とは、「土地を真上から見た時の面積（水平投影面積）」を指す言葉です。
不動産会社によっては、「土地面積」と呼ぶところもあります。

敷地面積は、建ぺい率や容積率を求める時の元となる指標です。
家を建てたり増改築したりする際には、敷地面積にその土地の建ぺい率・容積率をかけて最大の建築面積・延床面積を求め、それを超えないように計画することが求められます。

建築面積と建ぺい率の関係性

その土地に建てられる建物の建築面積を求める上で、「建ぺい率」は重要な指標になります。
建ぺい率とは、敷地面積に対する建築面積の割合のことです。
以下の計算式で求められます。

建物が建てられるすべての土地には、用途地域などに応じて建ぺい率の上限が決まっています。
これは、採光や通風、防災上の安全性を確保するために、各自治体が都市計画で定めているからです。
敷地いっぱいに建物を建てると、隣地との距離が近くなりすぎたり日当たりが悪くなったりして、良好な住環境を維持できない可能性があります。
建ぺい率は、快適かつ安全なまちづくりをする上でも、重要な指標となるのです。

たとえば、建ぺい率が60％の地域で敷地面積が100坪の土地の場合、建築面積は最大で60坪までしか建てられないことになります。
これをオーバーした家は違法建築とみなされ、住宅ローンの審査に通らなかったり増改築ができなかったりといったペナルティが課せられるので、注意が必要です。

バルコニーや庇、テラス、外廊下などの建築面積の扱い

建築面積は「建物を真上から見た時の面積」ですから、外壁から突き出したベランダやバルコニー、庇、テラス、外廊下といった空間も含まれます。
ただし、仕様によっては建築面積に含まないケースもあります（建ぺい率の緩和措置）。
具体的には、以下の部分は建築面積に含まれません。

ベランダ・バルコニー・庇

ベランダやバルコニー、庇は、「先端から1メートルの部分までは、建築面積から除外できる」という建ぺい率の緩和措置があります。

なお、建築仕様によっては1メートル以内のベランダなどでも建築面積に含まれることがあります。
たとえば、壁や柱で囲まれている場合は建築面積に含まれますから、覚えておきましょう。

テラス

テラスは、建物から独立した構造物とみなされるため、建築面積には算入されません。
ただし、屋根が付いていたり壁や柱で囲まれていたりするテラスは建物の一部とみなされて、建築面積に含まれる可能性があります。

外廊下

マンションなどの共用廊下で、屋根がなく柱で支えられているような場合は、原則として建築面積には算入されません。
ただし、屋根があり壁で囲われているなど、建物の一部とみなされる構造の場合は算入されることがあります。
外廊下が建築面積に含むかどうかは法律で細かく定められており、一般の人には判断が難しい点もあります。
外廊下を検討されている方は、不動産会社などに相談してから計画しましょう。

車庫・カーポートの建築面積

車庫やカーポートも、構造によって建築面積の扱いが変わります。
たとえば、柱と屋根のみで壁がない構造の場合、原則として建築面積には含まれません。
ただし、屋根が建物の構造と一体化している車庫・カーポートは、建物の一部とみなされて建築面積に含まれることがあります。

建ぺい率が緩和される条件

このほかにも、自治体などによっては建ぺい率の緩和措置が適用される物件もあります。

この角地は、交差点や道路、公園、河川などに一定以上の割合で接している土地など、細かな規定が定められています。
これらの両方に該当する土地では、最大20％も建ぺい率が緩和され、より広い住空間を実現できるでしょう。
ただし、住環境として必ずしも良い土地とはいえないかもしれません。
しっかり調査した上で、判断することが求められます。

延床面積に含まれない空間・設備は？

建築面積と同じく延床面積にも、敷地面積に応じて上限が設けられています。
その上限を決める指標が「容積率」です。
容積率は、以下の公式で求められます。

容積率がオーバーした延床面積の家は、違法建築とみなされます。
ただし、以下のような設備や空間は原則として延床面積に含みません（容積率の緩和措置）。
広々とした住空間を手に入れるうえで、検討されてはいかがでしょうか。

ベランダ・バルコニー

奥行き2メートル以内のベランダやバルコニーは、原則として延床面積には含みません。
2メートル以上ある場合は、2メートルを超える部分が延床面積に含まれます。
また建築仕様によっては、2メートル以内のベランダやバルコニーでも延床面積に含まれることがあります。
たとえば、壁や柱で囲まれている場合は延床面積に含まれます。

ロフト

ロフトは以下の条件を満たす場合、延床面積にカウントされません。

たとえば、床面積が50平方メートルのフロアの場合、ロフトの広さが25平方メートル未満、天井高が1.4メートル以下であれば、延床面積に含まれません。
このため、このフロアでは最大75平方メートルまでの空間を確保できます。

吹き抜け

吹き抜けは、そもそも上階部分の床面積がありません。
容積率を抑えながら開放的な空間を演出できるとして、吹き抜けを検討される方もいらっしゃるでしょう。
ただし、大きな吹き抜けを作ると生活スペースを確保するために建築面積を広げる必要があります。
建築面積を広げると、建ぺい率がオーバーする可能性が高まりますから、設計する際には慎重に検討しましょう。

出窓

出窓も、以下の条件を満たすことで延床面積に含めることなく設置できます。

見付面積とは、外壁から突き出た部分の壁面積のことです。
たとえば、見付面積が2平方メートルで、窓の面積が1平方メートル以上ある出窓は、延床面積に含みません。
上記のほかにも、細かい規定があります。設置予定の方は、施工業者などに確認しましょう。

ビルトインガレージ

ビルトインガレージは、「延床面積の5分の1までの広さ」であれば、延床面積に含まれません。
仮に延床面積が150平方メートルの家であれば、30平方メートルまでのビルトインガレージなら、容積率の緩和措置の対象になります。

地下室

以下の条件を満たす地下室も、延床面積に含まれません。

上記以外にも細かい規定がありますから、地下室を設置予定の方は不動産会社などに確認しましょう。

その他（玄関ポーチ・屋外階段など）

このほか、玄関ポーチも延床面積には含みません。
また、屋外階段も、仕様によっては延床面積に含まれないことがあります。
法律で細かく規定されていますから、屋外階段を設置予定の方は不動産会社などと相談してから検討しましょう。

まとめ