column 734. 買う&売る

大規模修繕工事は何をするのか?大規模修繕工事の必要性や費用・流れ

2021.02.01

大規模修繕工事は何をするのか?大規模修繕工事の必要性や費用・流れ

今回の記事では大規模修繕工事とは具体的に何をするのか解説します。また、大規模修繕工事が必要な理由や費用、期間や周期、回数、内容などについてもまとめてご紹介します。

しかし、大規模修繕工事とはそもそも何をするのかわからない方も多いため、今回の記事では大規模修繕工事とは具体的に何をするのか解説します。また、大規模修繕工事が必要な理由や費用、期間や周期、回数、内容などについてもまとめてご紹介します。

最後には大規模修繕工事の流れもまとめているので、これから大規模な改修工事を考えている方は、ぜひ参考にしてください。

大規模修繕工事とは

大規模修繕工事とは、築年数の経過などで訪れる建物の老朽化や劣化を防ぐために行う工事のことです。土地の条件によっても変わりますが、おおよそ十数年に一度の頻度で大規模修繕工事が必要となります。本来、物件というのは建築基準法に従って建築されるため、最低限の耐震性や防水性は保てます。しかし、いくら優れた物件であっても築年数を重ねれば古くなり、傷みやすくなってしまうのです。

その際、必要となるのが大規模修繕工事です。似たような言葉にリフォームやリノベーションというものがありますが、これらはまた別物です。リフォームやリノベーションなどの改修工事は、施行前よりも機能性やデザイン性をアップさせることを目的にしています。
一方、大規模修繕工事はもともとの機能性やデザイン性を建築当時の状態まで回復させることを目的としているのです。つまり、アップデートするのがリフォームやリノベーションであり、リカバリーするのが大規模修繕工事というイメージとなります。

ただし、近年では住環境を改善すること全般を大規模修繕工事と呼んだりもするため、工務店やハウスメーカーによって認識が若干異なります。安心安全の確保はもちろん、快適に長く住み続けるために行うのが大規模修繕工事だと覚えておきましょう。

大規模修繕工事とは

マンションでもアパートでも、その他の一戸建てや一軒家にしても、建物というのは築年数によって劣化が進みます。物件の老朽化は古くから人間が向き合ってきたテーマであり、近年は寿命の長い家も多くなっています。
しかし、地球環境の影響を完全に防ぐことはできず、現代でも地震や台風の他にも雨や雪などの影響を受けることも当然のようにあります。そうなると住宅の老朽化や劣化は避けられません。

だからこそ、大規模修繕工事が必要なのです。逆に言えば定期的にメンテナンスを取り入れることで、生きていく上で欠かすことのできない住環境を守れます。特に住宅に使われているコンクリートは劣化に弱いため、老朽化を防ぐために定期的な大規模修繕工事が必要です。さらにコンクリートを用いた建物は内部に鉄骨も採用されているため、これらが錆びてしまうと強度が脆弱になります。状況によっては外部から空気や水が浸透することで、劣化が進行してしまいます。それらを防ぐのが大規模修繕工事の目的です。

一見すると頑丈に見えるマンションやアパートも実は脆くなっている場合もあり、これは人間の病気と同じで早期発見・早期治療が最も効率的です。物件の異常も早期発見・早期工事をすることでもともとの機能を損なわずに済みます。これは資産価値の低下も防ぐことに繋がり、より不動産としての価値を守ることにも繋がります。

また、人間も物件と同じように年齢を重ねていくため、ライフスタイルも年齢に応じて変化していきます。20~30代までは生活環境が多少悪くても耐えられますが、40~50代となってくるとより快適な住環境を求めるようになります。多くの方が定年を迎える60代にはバリアフリーなど自分自身が快適に暮らすための機能も必要となります。
そのため、大規模修繕工事は単なる老朽化や劣化に対応したり資産価値を守ったりするだけではなく、ライフスタイルに合わせた改修も兼ねているのです。

大規模修繕工事にかかる費用

大規模修繕工事にいくらかかるのかは、対象となる物件により大きく異なります。物件の中にはマンションやアパートなど大型の集合住宅もあれば、一戸建てや一軒家など小型・中型の住宅もあります。まずは物件の規模を考えながら、どれくらいの費用がかかるのかを計算していく必要があるでしょう。

たとえば、マンションやアパートの場合は一戸当たり約60~125万円ほどの費用がかかるとされています。もし集合住宅を丸ごと大規模修繕工事するとなると総額にして約1,000~3,000万円ほどはかかる計算です。これはオーナーの方にとっても大きな負担となるはずです。

一方で一戸建てや一軒家であれば、安くて数十万円で済むことも多いです。また、どんなに高くても数百万円で済むことがほとんどでしょう。集合住宅の一戸当たりにかかる費用よりも少し高い約100~200万円前後で考えておくと安心です。ただし、費用に関しては大規模修繕工事に対応する工務店やハウスメーカーによって大幅に異なります。

なかでも、外壁の塗装工事や給排水管の補修などが、コストの比重をかなり占めます。雨風の影響を直接受ける場所や日常で頻繁に利用する場所は特にコストがかさむため、事前にどの程度の大規模修繕工事となるのかも建築会社に確認しておくと安心です。

より具体的な金額を知りたい場合は、工事を依頼する予定の工務店やハウスメーカーに見積もりを出してもらうのが最適です。その際に詳細をくまなく確認しておくことがコストカットにもつながります。なお、予算を超えてしまいそうな場合は交渉するなど、建築会社とも入念なカウンセリングを重ねてください。

大規模修繕工事の工事期間

大規模修繕工事にかかる期間は2つに分けることができ、1つが計画から着工まで、もう1つが着工から完成までとなります。この2つを組み合わせることで大規模修繕工事の期間が決まるわけです。オーナーの方が所有している個人的な物件であれば工事期間が長くても耐えられますが、集合住宅など住人がいる物件の場合はきちんとした工事期間の説明が必要です。

より具体的な工事期間については対応する工務店やハウスメーカーに確認しましょう。大半は一戸建てや一軒家などの小型住宅であれば約1ヵ月以内には終わります。
しかし、50戸以下の中型のアパートでは約2ヵ月、50戸以上の大型のマンションでは約3ヵ月以上かかるなど、物件によって工事期間は大幅に異なります。老朽化や劣化の具合によっては半年前後かかることもあるかもしれません。
また、例外として大勢が居住する集合住宅の場合、計画から着工まで約1年~2年ほどかかる場合もあります。特に多くの住民が居住する場合はその許諾を得なければならないため、着工から完成まで時間がかかる場合もあります。大規模修繕工事の場合は総括した目線で計画すべきということです。

ちなみに、工事期間中は騒音や振動、粉塵や瓦礫などが発生するほか、ハウスダストや埃などが舞ってしまうこともあります。さらには匂いが気になることもあるため、洗濯物を外に干せなかったり、窓が開けられなかったりします。集合住宅であれば共有部分が利用不可となる可能性もあるため、いつまでに工事が終わるのか把握しておくことも重要です。

大規模修繕工事の周期と回数

大規模修繕工事は個人であっても法人であっても、非常に大掛かりな工事となります。そのため、あまり頻繁に行うことは避けたいと考える人が大半です。では、具体的にどれくらいの周期と回数で大規模修繕工事を行うべきなのでしょうか。

これも物件の状況によって異なるのですが、多くの大規模修繕工事は約10~12年周期が最適とされています。特に築年数を重ねた古い物件は老朽化や劣化のスピードも早くなってくるため、日を追うごとに周期が短くなることを見越す必要があります。また、築年数を重ねている物件は大規模修繕工事の回数も必然的に多くなるのが特徴です。

一方、新しい物件の大規模修繕工事は約10~20年周期で行うのが最適とされています。築年数が浅い物件は設備も新しく、機材も新品を導入している場合がほとんどです。そのため、無理に大規模修繕工事をする必要はありません。あくまでも大規模修繕工事は快適に暮らすために必要な工事であり、必ず10年経てば工事をしなくてはならないということではありません。

それでも安心して住人の方が暮らせるように家の機能を保たなくてはならないため、1つの目安として10~12年もしくは10~20年というスパンで大規模修繕工事を考えてみてください。

大規模修繕工事の内容

ここまで大規模修繕工事について解説してきましたが、具体的にはどのような内容の工事をすべきなのでしょうか。これに関しては工事予定の物件を調査した上で、老朽化や劣化が激しい部分から工事していくのが一般的です。

どの物件も外壁や給排水管が傷みやすいため、必然的にそれらの部分を優先して修理していくのが通例となります。より具体的にはコンクリートの補修やタイルの補修、給排水管の補修、外壁の塗装や鉄部の塗装、屋上の防水の塗装、美観の回復、バリアフリーの構築などが大規模修繕工事の内訳となります。

何が必要なのかは現地調査してみないとわからないため、工事を依頼する工務店やハウスメーカーに打診してください。大規模修繕工事の実施場所としては屋根や天井、床や外壁、鉄部や建具、金物などが一般的です。そのほか、マンションやアパートであれば共用内部を工事する必要も出てきますし、各種設備を修理することも重要です。
たとえば、給水設備や排水設備、ガス設備、電灯設備、空調・換気設備、情報・通信設備、消防設備、昇降機設備、外構・附帯設備などは築年数とともに老朽化していくものなので、劣化に合わせて修理しましょう。

これらは一般住宅である一戸建てや一軒家などでも同じです。

大規模修繕工事の大まかな流れ

これから大規模修繕工事を行うのであれば、大まかな流れを把握しておくことは重要です。ここで解説する流れはあくまで一例にすぎませんが、計画の一助となれば幸いです。以下、それぞれ必要な工事の流れをご紹介します。

1. 仮設工事

まず工事を行う際に真っ先に必要となるのが仮設工事です。現場事務所だけではなく足場やトイレの設置など、安心安全に工事するためには必須の作業となります。工事の品質を確保するためにも重要な工事で、仮設工事自体が塗料の飛散防止や落下物防止につながります。

2. 下地補修工事

次に工事をする上で必要なのが下地補修工事です。この工事ではコンクリートの躯体部分に生じたひび割れなどを補修します。先に下地補修を行わないとほかの工事にも影響が出てくるだけではなく物件自体の寿命が左右されるため、非常に重要な工程となります。

3. タイル補修工事

タイルもひび割れているだけではなく浮いていたりするため、補修工事が必要です。タイル補修工事では剥がれたタイルや割れたタイルを補修することで、住人だけではなく通行人などへの危険を防げます。建物の耐久性や防水性に関わる重要な工事なので、こちらの補修も欠かせません。単に安全の確保につながるだけでなく、審美の改善も期待できる工事です。

4. シーリング工事

シーリング工事は外壁の繋ぎ目や窓のサッシ、玄関に用いられるシーリング材を改善させる工事となります。シーリング材は雨風の影響を強く受けるため、工事を行うことで雨漏りや風通しの改善に繋がります。建物の気密性や断熱性の向上にも欠かせない工事です。

5. 外壁の塗装工事

土地によっては雨や風だけではなく、雪なども外壁に影響を与えます。また、日本では地震や台風などの災害も多く、外壁自体にひび割れが発生することもあります。それだけではなく単に塗装が剥げて外壁が傷んでしまうことも多いです。外壁は特に老朽化や劣化が目立つため、塗装工事は必須となるでしょう。

6. 鉄部の塗装工事

土地の影響を受けやすいのが鉄部です。いわゆる扉や階段、手すりなど金属で構築されている部分は雨風の影響で錆びてしまいます。特に、海が近くにあれば潮の影響で錆びてしまう速度もより加速します。それら鉄部の塗装工事も必須です。これらの工事ではサンドペーパーやワイヤーブラシなどを用いて綺麗に磨くことで見栄えも大きく変わります。

7. 防水工事

物件の多くは防水加工が施されていますが、経年とともに防水効果も低下します。それによりひび割れなどが生じ、構造部まで水が入り込んでしまうこともあるわけです。そのため、屋上や廊下、ベランダやバルコニーなどに対して防水工事を行わなくてはなりません。

8. その他の工事

そのほか、条件により老朽化や劣化の具合も異なるため、適宜調査して改善していくことが必須です。すべて工事を終えれば、晴れて大規模修繕工事は終了となります。

まとめ

大規模修繕工事は具体的に家の設備や機材を回復させるために行うものです。リフォームやリノベーションはより良い家にするために改修を行うことを指しますが、大規模修繕工事はあくまでも新築当時の状態に戻すことを意味します。

物件は経年とともに老朽化や劣化が進むため、10~12年周期に1回の割合で行うのが最適です。ただ、新築の場合は10~20年周期でも良いという意見もあります。まずは工務店やハウスメーカーなどの建築会社に物件の状態を調査してもらい、工事が必要かどうか考えてみましょう。

 

一覧に戻る