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失敗しない中古住宅の選び方!リノベーション前提ならここも注意!

2020.12.29

失敗しない中古住宅の選び方!リノベーション前提ならここも注意!

家の購入を考えている方の中には「やはり夢のマイホームだからこそ、新築一戸建てを建てたい」と考えている方も多いはずです。

しかし、その一方で近年は「必ずしも新築一戸建てにしなくてはならないの?」という疑問を持つ方も増えています。
事実、新築一戸建てよりも中古一戸建てを購入する人が増加傾向にあり、中古住宅ならではの魅力を感じている人も少なくありません。

そこで、ここでは中古住宅の選び方はもちろん、中古一戸建てにするメリットとデメリットについて解説します。
また、中古住宅購入のポイントや流れ、不動産会社の選び方などもご紹介します。リフォームやリノベーションを前提で購入する方に向けた注意点も最後にまとめておくので、ぜひ中古一戸建てを検討中の方は参考にしてみてください。

中古住宅の需要は高まってきている

近年、中古住宅の需要は年々高まってきています。かつて大正や昭和の時代においては新築住宅を持つこと自体がステータスとされていました。それ自体は平成や令和の時代でも変わらず、夢のマイホームといえばやはり新築住宅だと考えている方は少なくありません。

しかし、実際問題として日本は空き家問題が急激に深刻化しており、かつて四方八方で建てられた住宅の数々が空き家と化してきています。
たとえば、両親や祖父母が遺してくれた家であっても、税金などの関係で手放すことを決意する方も多いですし、家を引き継いだとしても管理できずに放置したままの方も多いです。

そんな中、空き家になってしまった中古住宅を購入する方が増えています。その背景には中古一戸建てならではの魅力を感じる方が多くなっていることに関係しています。

人によっては新築一戸建てを建てるよりもはるかに安く、それでいて自由に自分好みに建て替えられる点に魅力を感じる方も多いでしょう。そこまでせずともリフォームやリノベーションによって理想に近づけるなど、中古住宅の活用方法は十人十色です。中古一戸建てならではのデメリットはあるものの、それほどメリットを感じる人が増えています。

もし、これから家の購入を考えている方は、新築一戸建てではなく中古一戸建てにするという選択肢も考えてみてはいかがでしょうか。

「中古一戸建て」を購入するメリットとデメリット

中古一戸建て購入にはメリットもあればデメリットもあります。そのどちらも把握しておくことが失敗しない中古住宅選びにつながってくるため、以下にて解説するメリット・デメリットの両方を確認しておきましょう。

●中古一戸建てを購入するメリット

1.予算が限られていても手が届く
2.流通量が多い
3.希望通りの条件から選べる
4.現物による内見が充実している
5.自分好みに改修できる
6.古民家では風情も感じられる
7.DIYなどで自由自在に作れる
8.ペットがいても気にならない

中古一戸建てを購入する最大のメリットが、何よりも安いということです。予算が限られている方にとって新築一戸建てを建てる数千万円ほどの予算は重荷となりますが、中古住宅であれば1,000万円以下で購入できる物件もあります。本来、土地と建物を両方購入して家を建てていかなくてはならないのが新築住宅ですが、中古住宅の場合は両方がセットとなっていてお得な場合もあります。そのため、大幅な予算の削減が可能です。

また、単に首都圏などの大都市であれば、そもそも新築一戸建てを建てるだけのスペースがない可能性もあります。建物を建てる予算はあっても土地がなければ結局は建てられません。その反面、中古一戸建てならもともとある建物を購入するだけなので、新たなに土地を確保する必要はありません。単純に大都市であれば一戸建て住宅の流通量が多いため、希望の条件を満たす物件も見つけやすいです。夢のマイホームを建てなくても、中古住宅を購入さえすれば理想に近づけられるということです。

そのほか、中古一戸建てはすでに建築されているため、現物による内見が充実しています。新築一戸建てでも近年はフルCGでの再現はもちろん、VRによる見学も可能です。しかし、どうしても現物で見るのとはまた違ってきます。新築住宅によってはモデルルームなどで現物を確認できることも多いですが、中古住宅は実際に使われていた物件をそのまま下見できます。それによってその家が持つ特徴を把握することはもちろん、問題点なども見つけやすいです。当然、問題点が浮き彫りになることで、よりリフォームやリノベーションがやりやすくなります。一度購入すれば、もうオーナーの方のものなので、購入後は自由に改修することも可能です。そういう意味でも、より夢は広がるかもしれません。

なかには築数年数十年経過した古民家もあります。それらの古民家であれば古き良き日本の生活を追体験することも可能です。近年は原点回帰で「古い家に住みたい」という方も増えているため、日本伝統家屋などを見つけて、風情ある暮らしをするのも乙なものです。

近年流行しているDIYをして中古住宅を自分好みにすることもできますし、あえて中古一戸建てだからこそペットなどにも自由に使わせてあげるということもできます。さすがに新築住宅だとペットの噛み傷や掻き傷が気になるために、最初から飼わないというオーナーの方もいるはずです。中古住宅はそれらを気にしなくて良いという点でも魅力が大きいでしょう。

これら中古一戸建てのメリットを把握しておくと安心です。

●中古一戸建てを購入するデメリット

1.築年数を重ねている
2.設備が老朽化している
3.機能が時代にそぐわない
4.構造として災害に耐えられない
5.間取りが変えられない
6.資産としての価値がない
7.住宅ローンが組めない
8.瑕疵担保責任期間が短い

中古一戸建てにはデメリットもあります。特に築年数を重ねているという点は最大のデメリットと言っても過言ではありません。家というのは環境によって劣化の状況も異なるわけですが、築年数が古ければ古いほど老朽化してきます。特に、本来は便利な設備も風化していて使えない可能性も十分にあります。また、最初から備わっている物件ごとの機能がありますが、これも時代にそぐわないものかもしれません。

単純に大正や昭和の時代に建てられた家はその時代に合わせて建てられています。現代のようにバリアフリーも浸透していませんし、階段や段差がかなり急な物件もあるでしょう。これらはリフォームやリノベーションで改修することが可能ですが、それでも設備や機能が平成や令和の生活にマッチしない場合は、何かと生活し始めてから苦労するかもしれません。

また、常に建築技術は改良されており、災害に対する構造なども進化しています。現代の建物は地震や台風に強いかもしれませんが、中古住宅となるとそうとも言い切れません。構造として変えられないところもある他、間取りすらも変えられない場合があるため、そこは購入する物件ごとに精査する必要があります。

なお、条件によっては資産としての価値がない物件もあるため、今後どう建物や土地の価値を守っていくかも重要です。さらには中古一戸建てだと住宅ローンが組めない可能性もあります。それでいて工務店やハウスメーカーに対しての瑕疵担保責任期間も短いことが多いため、思っている以上に制約は多いかもしれません。

これら中古一戸建てのデメリットも理解しておきましょう。

中古住宅を購入する際のポイント!

中古住宅を購入する際には、知っておきたいポイントもあります。これらのポイントを確認しておくだけでも失敗する可能性を減らせるので、ぜひ確認しておきましょう。
以下、中古住宅を購入する際に意識して確認しておきたいポイントです。

1.築年数
2.構造
3.間取り

真っ先に気にしておくべきポイントとなるのが、築年数です。その築年数の中でも、特に1981年と2000年というタイミングの前後で建てられた家には注意しましょう。なぜなら、これらの年代には耐震基準が変更されているためです。

1981年には従来までの耐震基準が大きく見直され、以後の住宅は耐震強度も各段に変わっています。それ以前に建てられた家は耐震強度に問題があるものも多いため、中古一戸建てで安いからと飛びつくと失敗してしまう可能性もあります。重要なのは1981年以後に建てられた家なのかどうかという点です。また、2000年にも同じように耐震基準の見直しがされているため、それ以前と以後では耐震強度も大きく変わります。2000年以後はさらに厳しい耐震基準となっているため、より寿命の長い中古住宅を選びたいのなら十分に意識しておきたいです。リフォームやリノベーションをする際にも、2000年以後の物件であれば耐震工事などの手間が省けます。

また、築年数が20年~30年を超える中古住宅の場合、不動産としての価値は0になります。そういう物件は解体を前提とされて売買されているため、必要となるのは土地代のみです。建物代は必要ないため、もし大幅に解体して建て替えすることを想定している場合は、築20年~30年以上の物件を選ぶのもコツです。浮いたコストをリフォームやリノベーションの費用に充てれば、効率的に資金を活用できます。

なお、構造や間取りによっては購入後に改修できないこともあるため、購入する際には注意しておきましょう。では、逆にどのような物件を選ぶべきなのかというと、それは木造在来工法で建てられている物件です。これら木造在来工法で建てられた住宅は間取りも変更しやすい構造となっていておすすめです。逆に木造軸組み工法などでは間取りの変更に制限が出てることがあるため、自由に建て替えたいという方は注意してください。

どの物件にもいえることですが、購入する際には建物も土地も含めて問題が発生していないかどうか確認することも重要です。たとえば、長らく空き家とされていた物件であれば、外壁が剥がれていたり、屋根に穴が開いていたりすることもあります。これらは購入する前に、専門家とともに精査する必要があります。いわゆるホームインスペクションとよばれる住宅診断をしてもらうのがおすすめです。

中古住宅の購入の流れ

中古住宅を購入する流れは人によって異なるものの、大まかな流れを知っておくことはとても重要です。初めて物件を購入する際には何から始めれば良いのかわからない方も多いため、ここからはざっくりと中古住宅購入の流れについてご紹介します。まずは以下の流れを簡単に把握しておきましょう。

1.購入の計画
2.不動産会社への相談
3.解体業者への相談
4.リフォーム・リノベーション業者への相談
5.対象物件の下見
6.契約して居住

まずは購入する計画を立てていくことが必要です。オーナーの方にとっては「間取りは広い方がいいかな」と考えていたり「子供部屋が必要だから部屋数は多い方が良いな」と考えていたりしますよね。それらの条件ともいえる要素をあらかじめ書き出しておきましょう。特に不動産会社に相談する際、求めている理想の条件を数多く提示しておけば、中古住宅であっても理想の一戸建てを見つけられます。

その後、不動産会社に相談しましょう。不動産会社によって提供している中古一戸建てはそれぞれ違うのですが、実はそれらの不動産情報は業界内で出回っていることが多いです。そのため、不動産会社は違っていても同じ物件を提示されることもあります。そのため、最低でも2~3社ほどの不動産会社に相談して、物件を精査していきましょう。なお、建て替えを前提とする場合は解体業者に相談することも忘れてはなりませんし、併せてリフォーム・リノベーション業者への相談も必須となります。

それら専門家への相談が住んだら、いよいよ条件に合致する物件の下見となります。下見は1日に数件回ってくれることも多いため、いくつか目星をつけておくと安心です。下見の際には土台となる基礎はもちろん、外壁や屋根、床下に屋根裏なども見せてもらってください。その際、入念に隅々まで確認しておかないと、実際に購入してから後悔してしまうこともあります。特に住宅に備え付けられている設備や機能に関しては入念に下見しておいてください。水回りや外回りは住宅診断とともに確認するのもありです。その他、周辺の建物の状況や近隣の情報なども併せて確認しておきましょう。

最後に納得した段階で契約へと進みます。この契約に関しては不動産会社ごとに違うため、どこで契約するのかも重要です。

不動産会社の選び方

利用する不動産会社の選び方も非常に重要となってきます。ここからは簡単ではあるものの不動産会社の選び方も併せて解説するので、ぜひ参考にしてみてください。
以下、特に注目しておきたい不動産会社の選び方です。

1.取り扱い物件数で選ぶ
2.実績と経験で選ぶ
3.安定感と公平感で選ぶ
4.地域の情報で選ぶ
5.営業時間や定休日で選ぶ
6.口コミや評判で選ぶ

これらはあくまでも一例なのですが、不動産会社は扱っている物件数で選びましょう。選択肢は多ければ多いほど良いので、取り扱い物件数が多い業者から選ぶとより理想の物件を見つけられます。特に大手不動産会社であれば、1つの地域で数千数万という物件を扱っています。それらの物件数には常に注目しておくべきです。単に実績や経験の豊富なところを選ぶなど、安心して相談できる不動産会社を選びましょう。

また、不動産会社によって紹介している物件が変わってきます。中古一戸建ての場合は特に不動産会社ごとに扱っている物件も違う可能性があるため、そこは安定感と公平感のある業者を選びたいです。忖度なしに紹介してくれる不動産会社であれば、より良い物件を見つける一助となってくれるでしょう。

そのほか、地域情報で選ぶということも大切です。長くその地域に密着して活躍している不動産会社であれば、地域の情報も網羅してくれています。これから新天地で暮らすという際には不安や心配も大きいはずなので、できればより濃い地域情報を教えてくれる不動産会社を選びましょう。

おまけとして、単に営業時間や定休日で選ぶのもありです。オーナーの方自身が相談しやすい環境を作っている不動産会社であれば、いつでもどこでも気軽に相談できて便利です。

リフォーム・リノベーション前提ならここにも注意

中古一戸建ての物件の中には、特別にリフォームやリノベーションをしなくても快適に住める物件は多々あります。しかし、もしリフォームやリノベーションを前提として購入するなら、注意しておきたい点もあります。そちらも確認しておきましょう。

単にリフォームやリノベーションは人生でもそう体験することが少ないため、実は情報をほとんど持たずに相談してしまうこともあります。しかし、無知であればあるほど中古一戸建ての改修工事は失敗しやすいため、まずは情報収集を欠かさないようにしましょう。インターネットの情報はもちろんですが、信用できる工務店やハウスメーカーに相談するなど、業者と対等に話ができる状態にしておくことが重要です。

また、もしリフォームやリノベーションが前提なのであれば、資金不足にも注意したいです。リフォームやリノベーションをすることが前提だとすれば、中古一戸建ての購入費用以外に改修費用が必要となってきます。それも状況によって異なるのですが、数百万円ほどかかるのが一般的です。ほぼ建て替えに近い場合は1,000万円を超えてくることもあるでしょう。そのため、後々「資金不足になってしまった」ということにならないよう注意してください。

また、どんなにリフォームやリノベーションで改修すれば良いといっても、基礎や支柱などは変えられないこともあります。特に、見えない構造部分に関しては確認が難しいので、専門家に住宅診断してもらうことが必要です。いざ、スケルトン状態にしてみたら補強工事など想定外の費用がかかることもあるため、ホームインスペクターと呼ばれる住宅診断士や一級建築士など専門家に相談して決断しましょう。

まとめ

中古住宅は賃貸物件とは異なり、非常に多種多様な物件が眠っています。空き家問題が加速する日本では、よりそれらの中古一戸建てへの注目が集まっている一方、選び方で失敗してしまう人も少なくないのが現実です。

ここでご紹介した情報は基本中の基本となるのですが、中古一戸建てを購入する際には知っておきたいことばかりなので、これから中古住宅を購入する方はぜひ頭の隅に入れておいていただけると幸いです。

 

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