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新築住宅の保証ってなに?保証の種類や期間

2020.12.08

新築住宅の保証ってなに?保証の種類や期間

新築住宅では完成して引き渡しされたときにさまざまな種類や期間の保証へ加入することが義務付けられています。それらの保証は家を守っていくために必要なものであることはもちろん、住む人たちの生活を守るものでもあります。

しかし、実際に新築住宅の保証に関してはいくつかの種類や期間があるだけではなく、専門用語ばかりでわからないという方も多いのが現実です。そこで、ここでは新築住宅における保証にはどういうものがあるのかを詳しく解説します。

これから新築住宅を建てようと思っている方や買おうと考えている方は、ぜひ参考にしてみてください。

新築住宅に対する保証の種類

まず新築住宅の保証には、部分ごとに大きく分けて以下の2種類があります。

1.建物の基礎(床・壁・天井・屋根)など主要な構造部分に対する保証
2.建物の設備(トイレ・キッチン・バスルーム)など内装部分に対する保証

これらはあくまでも大きく分類したに過ぎませんが、要は建物の基礎となる部分と内装となる部分などで保証の内容も大きく違ってくるということです。これらの保証は法律で大きく定められているものの他に工務店やハウスメーカーなどが独自に定めているものがあるため、それぞれ確認しておくことが必須となります。

特に、法律では瑕疵担保責任という保証が一律で定められており、これに関しては新築住宅の引き渡しから10年は加入しなくてはなりません。この瑕疵担保責任は瑕疵保証ともよばれるもので、これらに加入することによって欠陥住宅だった場合などに保証してもらえます。瑕疵保証はいわば、安心して暮らすための保証だと覚えておきましょう。

新築住宅の場合は欠陥住宅でもない限り、10年以内にトラブルが発生するということはそうそうありません。しかし、もしトラブルが見つかった場合は工務店やハウスメーカーに責任を取ってもらわなくてはなりません。その際、瑕疵保証があることによって、必要な条件さえ満たせば保証してもらえるわけです。

ただ、そのほかの工務店やハウスメーカーが独自に提供している保証に関してはそれぞれ条件も内容も異なります。そのため、保証の種類や期間についてなども含めて事前に確認しておきましょう。

瑕疵担保責任とは?

瑕疵担保責任というのは、引き渡された新築住宅などが契約通りの品質や性能を確保するための責任を指しています。瑕疵という言葉はそれらの品質や性能が守られていないことを示す状態であり、瑕疵担保責任があることによって業者に瑕疵があった場合は、その責任を問うことができるわけです。

たとえば、これから夢の生活が始まると思っていても、新築住宅なのに雨漏りしたとしたらどうでしょうか。明らかに欠陥住宅だと誰もが理解できます。しかし、もしその雑な工事に対して保証されない場合、工務店やハウスメーカーはやりたい放題となってしまいます。それを防ぐために瑕疵担保責任が定められていると覚えておいてください。

事実、もし施行した業者に瑕疵があったと認められた場合、新築住宅の工事を請け負った建築会社はもちろん、分譲住宅を販売した不動産会社などに対して補修や契約解除、損害賠償請求を行えます。これらは民法「住宅の品質確保の促進等に関する法律」で規定されているため、法律によって認められている権利となるわけです。

ただ、これらの瑕疵保証には期間があり、構造耐力上主要な部分と雨水の侵入を防止する部分に関しては10年となっているものの、その他の部分に関しては1年となっています。それらの点に十分に注意して保証内容を確認しておきましょう。

建物の基本構造部分についての保証はいつまで?

本来、瑕疵担保責任においては、原則として工務店やハウスメーカーに瑕疵があったことが発覚してから1年がその期間と定められています。しかし、これでは致命的な欠陥に気づくのに時間がかかった場合、すでに瑕疵保証の期間が過ぎてしまっていることもあるでしょう。

それではあまりにも消費者保護の観点から十分ではないとされ、例外として保証の期間が長く設定されている場合もあります。たとえば、下記のような部分に関しては本来1年のところ10年の瑕疵担保責任が義務付けられているので頭の隅に入れておいてください。

  • 構造耐力上主要な部分
  • 雨水の侵入を防止する部分

なお、構造耐力上主要な部分というのは建物の基礎や柱や梁、壁や床、そのほかの小屋組や屋根組などが該当します。一方、雨水の侵入を防止する部分というのは、屋根や壁のほかに開口部などが該当します。

これらの限定された部分に関しては、1年ではなく10年という瑕疵担保責任の義務が基本です。そのため、対応する建築会社や不動産会社においては、これらの条件をクリアするためにきちんと新築住宅を建築・販売しなくてはなりません。

なお、いくらまで補償してくれるのかというと、原則これらの限定された部分においては2,000万円までが適用範囲とされています。新築住宅が完成後10年以内の瑕疵に対して、上限2,000万円までが保険適用となるわけです。
そういう意味では万が一瑕疵があった場合でもしっかり補償されているので安心です。

ただ、これはあくまでも構造耐力上主要な部分と雨水の侵入を防止する部分のみの適用とあるため、注意しておきましょう。
ちなみに、この瑕疵担保責任は期間が10年と定められているのですが、その期間が切れてしまった場合であっても5年以内に申し込みをすれば延長保証が受けられます。
この場合、より長く保証を受けられるので、さらに安心できるでしょう。

ただ、延長保証を受けるためには費用として12~13万円ほど必要となる他、延長を申し込んだ際にコーキングなどの点検や修理が必要となるのが一般的です。
これらの条件も確認しながら瑕疵保証を上手に活用しましょう。

住宅瑕疵担保履行法とは

新築住宅について一定条件を満たせば保証が受けられるということは理解できた方も多いはずですが、その他の耐震偽装問題などに関してはどうでしょうか。

たとえば、代表的なものだと2005年にある業者の耐震偽装問題が発覚しました。これによって対象となるマンションは建て替えることが必要となったわけですが、関連不動産会社の倒産などによって消費者が建て替え費用の大部分を負担しなければならなくなったわけです。

しかし、この場合は一切消費者に責任はありません。それにも関わらず、建て替え費用の多くを負担しなければならないというのは消費者の負担が大きすぎます。
そこで生まれたのが「住宅瑕疵担保履行法」です。

この住宅瑕疵担保履行法によって、建築会社などは常に瑕疵担保責任を果たせるよう資金を確保しなくてはならないと定められました。つまり「保証できるだけの資金は用意しておきなさい」と工務店をはじめハウスメーカーにも義務付けられたということです。

なお、2005年の耐震偽装問題の際には関連不動産会社などが倒産してしまったことによって、一部の方が保証を受けられないということが問題となりました。
そもそも、瑕疵保証はその責任を負うべき業者が倒産した場合どうなるのでしょうか。これに関しては、倒産してしまった場合は保険会社が補償を行ってくれるので、ご安心ください。

建築会社によって保証内容は違う

ここまで新築住宅の保証について説明してきましたが、保証の内容に関してはそれぞれの建築会社によって違うことも知っておかなくてはなりません。

そもそも建築会社の多くは法律で定められている保証期間よりもかなり長い保証期間を定めています。その理由としては、より長い保証期間を確保することで「うちは安心ですよ」とアピールしているわけです。保証期間が長いと何となく安心できる印象が強くなるため、多くの建築会社ではそれをセールスポイントとしています。

事実、保証というと工務店やハウスメーカーの負担が大きいように感じるかもしれませんが、きちんと建築しておけばむしろ大きな問題が発生することもありません。つまりは建築会社も工事さえしっかりしておけば長い保証期間に設定していても負担が少ないのです。逆にいえば保証期間を長く設定している建築会社は、それほど徹底して建築を行っているとも判断できます。

ただし、一部の建築会社によっては保証を継続するための条件として、メンテナンス料がかかるところもあります。それらのランニングコストがある場合はオーナーの方にとって負担も増えるため、将来的なスパンも考えて契約しましょう。

また、瑕疵というのはいわゆる欠陥のことを指すため、あくまでも保証が適用されるのは工務店やハウスメーカーなどに責任があった場合のみです。
たとえば、普段から屋根の雨どいなどを掃除していなくて、それが原因で雨漏りした場合などは保証の対象外となります。そのほか、コーキングが切れたことによって雨漏りした場合なども保証の対象外となってしまいます。

保証に関してはどちらに責任があるのかによっても対象範囲が異なるため、責任の有無についても確認が必要です。

また、業者によってはそれらのメンテナンスを行うことで保証を回避しつつ、なおかつメンテナンスによる収益確保を狙っている場合もあります。だからこそ、新築住宅を施工してもらう際には対応してくれる建築会社によく確認しておく必要があるでしょう。

そもそも保証保険に加入していない場合は保証を受けられないこともあるため、新築住宅を建てるときにはどのような保険に加入するかも合わせて考えておくことが重要です。

まとめ

新築住宅の保証にはいくつか種類があり、その基本となるのが瑕疵保証です。これらは工務店やハウスメーカーがごとに設定しているもののほか、原則として新築住宅が完成してから10年は加入しなくてはならないものもあります。どれを選択するかはオーナーの自由ですが、瑕疵担保責任を踏まえて契約する必要があるでしょう。

欠陥住宅は他人事だと思いがちですが、実際には自分が巻き込まれることもあります。だからこそ、保証の種類や期間については頭に入れておいてください。

 

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