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住宅ローン未完済でも住み替えできるって本当?住み替えローンについて解説

2020.12.08

住宅ローン未完済でも住み替えできるって本当?住み替えローンについて解説

「仕事の転勤で遠方へ引っ越すことになった」
「いまの住まいに不満があるから、より良い家に移りたい」
「しかし、ローンが残っているので気軽に引っ越せない」

という状況で頼りになるのが、旧居のローンと新居の購入費用をまとめて貸してくれる「住み替えローン」です。

ただし、ローンを抱えている状態で新たに融資を受ける住み替えローンは、通常の住宅ローンより審査が厳しいですし、金利も高いという欠点があります。
人によってはおすすめできない場合もあるので、住み替えローンの基礎知識を知っておきましょう。

この記事では、住宅ローン未完済でも住み替えできる、住み替えローンの基本をご紹介します。

住み替えローンとは?住み替えの流れも解説

●「ローン残債」と「新居の購入費用」を両方まかなえるのが住み替えローン

住み替えローンは、

  • 現在住んでいる家の住宅ローン残債
  • 新しく購入する住まいの購入代金

の両方をカバーできる住み替え専用の住宅ローンです。
不動産の売却日と購入日を同じ日に設定し、住み替えローンで住宅ローンの完済と新居の購入を一緒に済ませます。

どうして上記のような手続きをする必要があるのかというと、ローンを組んで購入した住まいには、返済を滞納したときいつでも物件を差し押さえできるように、金融機関の「抵当権」が設定されているからです。
そのため、不動産を売ったお金でローンを完済できない場合、いわゆるオーバーローンと呼ばれる状態にある場合は、家を売りたい・住み替えたいと思っても金融機関が売却を許可してくれません。

住宅ローンは高額なので、数十万円程度ならともかく、ローン残債が数百万円あると預貯金から完済するのも難しいです。
しかし、ローンの完済に足りないお金と、新居を買うための費用を両方融資してくれる住み替えローンを利用すれば、金融機関の承諾を得て新しい住まいに引っ越せます。

●一般的な住み替えの流れ

持ち家を住み替える場合、不動産の売却・購入という2つの手続きが必要です。
もし、不動産売却の代金でローンを完済できる場合は、「先に家を売ってから新居を探す」「新しい住まいを買ってから旧居を売る」など、売りまたは買いのどちらかを優先して手続きを進められます。

しかし、オーバーローンの状態だと、そもそも不動産を売却できません。
そのため、住み替えローンが必要な状態では、売却と購入を並行して進めていく必要があります。

具体的には、以下の手続きを交互に行うイメージです。

○不動産売却の手順
・不動産業者に相談して売却価格の査定を受ける
・不動産業者と媒介契約を結ぶ
・ネットや店頭などで物件を売り込んでもらう
・内覧対応をする
・気に入った買い主と売買契約を交わす
・売却代金を受け取ってローンの返済に使い、旧居を引き渡す

○不動産購入の手順
・引越し先のエリアで物件探しをする
・気になる物件の内覧をする
・住宅ローンの仮審査に申し込む
・不動産業者と売買契約を結ぶ
・住宅ローンの本審査を受ける
・引き渡し日にローンで支払いを行い入居する

決済日を決めるためには、先に売り主を見つける必要があるので、住み替えをするなら不動産売却の準備に力を入れましょう。

住み替えローンのメリットとデメリットを解説

●オーバーローンでも住み替えできる

住み替えローンの一番大きなメリットは、自己資金が少なかったり、資産価値が低かったりして本来なら売却できない住まいを売って、新しい家を購入できることです。
オーバーローンだと、転勤などで強制的に遠隔地へ移動することになった場合でも、「元の住まいの住宅ローン返済」と「新居の家賃」を両方負担することになってしまいます。
任意売却という手続きを利用すれば、残ったローンを返済し続ける代わりに元の家を売却できますが、結局ローンの返済が必要になるという点では出費が減りません。
その点、住み替えローンをうまく使えば、住み替えをしても同じくらいの住居費で新生活をスタートできるので便利です。

●手元にお金を残しておける

預貯金を使い切れば何とかローンを完済できるという場合も、できれば住み替えローンの利用をおすすめします。
なぜなら、住み替えローンを利用することで、手元にお金を残せるため。
無理をすればローンを完済できる状態で、無理にローンを完済すると、家族が病気になったり車が故障したりしたときに対応できません。
金銭的な余裕がなくなると精神的にも追い詰められてしまいますし、家族や友人、職場の人間関係に悪影響が出てしまうことも考えられます。
新しい生活を手に入れるために、生活に必要なお金まで失ってしまっては意味がないので、余裕がない場合は住宅ローンの利用も考えましょう。

●住宅ローンよりも金利が高い

住み替えローンは、「旧居のローン残債」と「新居のローン」を両方貸してもらうので、お金を貸す金融機関側の負担が大きく、ローン金利が高いです。
一般的な住宅ローンであれば、年利が1%未満のものもありますが、住み替えローンだと年利が2%程度になってしまうと考えておいたほうが良いでしょう。
金利が高くなるということは、ローンの返済総額も大きくなるということです。
住み替えローンを利用するときは、借り入れ額を抑えたり、繰り上げ返済を利用して金利負担を減らしたりして、損しないように工夫しましょう。

●ローン審査が厳しい

ローン残債500万円と、新居のローン2,500万円を住み替えローンで借りる場合、単純に2,500万円のローンを組むよりも厳しい審査を受けることになります。
通常の住宅ローンより借り入れの金額が大きい以上、住宅ローンより審査が優しくなることはありません。
もちろん、実際には総額でいくらのローンを組むのか、またどの金融機関で住み替えローンを組むのかによって審査の厳しさに差は出ますが、油断していると審査に落ちてしまうので注意が必要です。

住み替えローンの利用条件

●新居を購入すること

住み替えローンは、あくまでも住み替え専用のローンとなっています。
そのため、「いまの家を売って、賃貸に引っ越す」といった場合は使えません。
また、住宅ローンは、原則として「マイホームの購入を手助けしてくれるローン」です。
「住み替えローンを利用して投資用の賃貸物件を購入する」といった計画を立てても、住み替えローンの審査で落とされてしまいます。
住み替えローンを利用するためには、マイホームの購入と、購入した新居への引っ越しが必要不可欠です。

●旧居のローンが残っていること

住み替えローンは、新居を買うための住宅ローンに、「不足している住宅ローン残債」を上乗せするので、基本的にオーバーローン物件を売るときのみ利用できます。
不動産を売却したお金でローンを完済できる場合は、素直にローンを完済し、改めて新居購入用の住宅ローンを組みましょう。
ローンを完済できるなら、住宅ローンを新しく組んだ方がお得です。

●住宅ローンを含めて過去に延滞や滞納の履歴がないこと

過去に住宅ローンやマイカーローン、クレジットカードの引き落としといった借り入れの返済を延滞したり、滞納したりしている場合、新しいローンの審査に通りません。
なぜかというと、ローンは「過去の行動」を見て金融面の信頼性をチェックし、「将来の収入」を担保にしてお金を貸してもらうというサービスだからです。
延滞や滞納等の金融トラブルを起こしていると、「お金を貸しても同じようなトラブルを起こすのではないか」と疑われてしまうため、、審査に通りづらくなってしまいます。
自分の信用情報が気になる場合は、信用情報機関に問い合わせをして、過去の取引状況をチェックしてみましょう。

●収入が安定していること

ローンの返済は「将来稼ぐお金」から行われるので、ローン審査では収入の安定性が非常に重要です。
定職に就いていない、短い期間で転職を繰り返している、勤め始めてから日が浅いなど、今後も同じ収入を維持できる要素が薄いと審査で落とされてしまいます。
特に、転職を期にオーバーローン住宅の住み替えをする場合は不利になりやすいので、可能であれば住み替えの時期を調整して、審査に通りやすい状態になってから住み替えローンに申し込みましょう。

●売却と購入の決済日を合わせられること

住み替えローンでは、元の住まいの引き渡し日と、新しく購入する住まいの入居日を同じ日にする必要があります。
元の住まいを売るためには、ローンを完済して、抵当権を抹消するという手続きが必要不可欠です。
入居日より先に引き渡し日がくると、住み替えローンのお金が手元にないので返済できませんし、逆に入居日が先にくると、ローンの完済まで時間ができるため、お金を持ち逃げするリスクが出てきます。
こうしたトラブルを防ぐために、住み替えローンの規約は、引き渡し日と入居日がずれると融資が取り消しになるという内容になっているのが一般的です。

住み替えローンの流れ

住み替えローンは、以下のような流れで利用します。

  • 住み替えローンを提供している金融機関を探して比較する
  • 金融機関を決めて住み替えローンの申し込みをする
  • ローンの残額や月々の返済可能額などを使って借り入れ額を決定
  • 審査を受ける
  • 審査に合格したら指定の期日にお金を融資してもらう

ただし、住み替えローンの借り入れ額を決めるためには、「いくらあればローンを完済できるのか」を調べたり、いまの家がいくらで売れるのかを査定してもらったりする作業も必要です。
個人では到底調整できないので、住み替えに慣れた不動産業者に協力してもらって段取りを組みましょう。

住み替えローンを使う際の注意点

●ローン総額が高くなりやすい

住み替えローンは、性質上ローンの総額がふくらみやすいです。
審査が厳しいので無茶なローンは通りませんが、収入から考えて限界に近い金額の融資を受けると、5年後10年後困ることになってしまいます。
特に、ある程度、年齢を重ねてから住み替えをする場合、返済中に定年退職を迎えると収入が下がるので、借りすぎには気をつけましょう。

●売却と購入を別の業者に相談すると日程調整が難しくなる

住み替えローンの利用時は、現在住んでいる住宅の売却と新居の購入を、同じ日にする必要があります。
ただ、不動産の購入と売却はそれぞれ別の手続きなので、別業者に頼むと調整がうまくいきません。
不動産業者に頼んでいても、結局本人が各業者とやり取りすることになって手間が増える場合もあります。
できるだけスムーズに日程を調整したいなら、不動産の売却・購入を同じ業者に任せましょう。
最初から同じ不動産業者に相談しておけば、住み替え前提で買い主探しや新居購入のサポートをしてくれるので、売買もしやすいです。

●不動産業者によって旧居の売却価格が左右されてしまう

不動産の売却価格は、どの業者に相談するかで数十万円から数百万円変わってしまうことも少なくありません。
売却に長けた業者に物件を預け、住まいを高く売ってもらえば、融資の総額を抑えられるので、審査も通りやすくなりますし金利の負担も小さくなります。
逆に、売却価格が安いと住み替え後の負担が大きくなってしまうので、住み替えローンを利用するときは不動産業者選びに力を入れましょう。

おすすめの方法は、複数の不動産業者に見積もりを頼むことです。
比較をすれば業者の対応も見極められますし、複数の不動産業者から話を聞くことでおおよその売却相場も把握できるので、悪徳業者にだまされるリスクもある程度は避けられます。

住み替えローンを使わずに住宅ローン問題を解決する方法

●不動産売却で旧居のローンを完済する

不動産業者選びに力を入れたり、ハウスクリーニングやホームステージング(モデルハウスのようにインテリアなどを配置しておしゃれな空間を作ること)をしたりして、売却額アップを狙うという方法です。
また、不動産売却に時間をかけて、良い条件で家を買ってくれる相手を探してみても良いでしょう。

ただ、売却に時間をかけすぎると、なかなか売れない「訳あり物件」化してしまいます。
住み替えのスケジュールが迫っていてあまり待てない場合もあるので、ある程度の期限を設けて売り切ることも重要です。
可能な限り早めに不動産売却の準備を始めて、売却期間を長く取れるように工夫しましょう。

●繰り上げ返済でローンの完済を目指す

数年後の住み替えを考えているなら、繰り上げ返済でローンの完済を目指すのもおすすめです。
繰り上げ返済では、月々の返済と違って支払った金額をすべて元金の返済に当てられます。
住宅ローン残債を減らせば、いずれ家を売ったお金だけでローンを完済できるようになるでしょう。

●高金利のローンを利用している場合は借り換えをする

現在利用している住宅ローン金利よりも、金利の安い住宅ローンを探して借り換えるという手です。
繰り上げ返済と同様、問題が解決するまで時間はかかりますが、返済総額を圧縮できます。
金融機関によっては、付帯サービスが充実しており、普段の買い物が割引されたりポイント優待をもらえたりする場合もあるため、借り換え先は総合的な使い勝手を考えて決めましょう。

●ダブルローンを組む

旧居のローンを抱えたまま、別途住宅ローンを組むという方法です。
いわゆる「ダブルローン」「二重ローン」とよばれる手法で、審査にさえ通ればローンを完済することなく住み替えられます。
ただし、ひとつ目のローンを完済できない状況で、新たにローンを組むと借り入れ総額が大きくなってしまうので、金融機関の審査は非常に厳しいです。

●つなぎ融資を利用する

新居の購入予定日になってもまだ家が売れていない場合、つなぎ融資というローンを利用できます。
つなぎ融資は、足りない新居の購入費用を肩代わりしてくれるローンです。
ただ、数十年かけて返していく住宅ローンとは違って、つなぎ融資はあくまでも一時的なもの。
家が売れて住宅ローンが組めるようになったら、不動産の売却代金と新しい住宅ローンの借り入れで、つなぎ融資を一括完済する必要があります。

ただ、つなぎ融資を利用する場合、住宅ローンとは別につなぎ融資を利用するための手数料が必要ですし、金利も住宅ローンより上がります。
住宅売却が遅れると金利負担が重くなるので、計画的に利用しましょう。

まとめ

ローンの不足分と新しい住まいの購入費用をまとめて借りられる「住み替えローン」なら、不動産の売却代金と手持ちの資金でローンを返済できなくても、住み替えできます。

ただし、住み替えローンは借り入れ額が大きいぶん審査が厳しく、金利も高いうえに、同じ日に不動産の売買両方をすませる必要があるため、不動産業者の協力が必要不可欠です。

誰でも気軽に利用できるローンではありませんし、人によって住み替えローン以外の方法で問題を解決できる場合もあるので、住み替えを考えているなら住み替えの経験が豊富な不動産業者に相談してみましょう。

 

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