長期譲渡所得で税金が安くなる！？納税額の計算方法や節税方法を解説｜永大ハウス工業

長期譲渡所得は、所有期間5年超の不動産を売った場合の利益です。
もう一つの譲渡所得である短期譲渡所得と比べて税率が約半分なので、不動産は長期譲渡所得で売った方が得をします。

ただし、売却時の税金を抑えることが目的なら、不動産を長期譲渡所得で売るだけでなく、節税対策をすることも重要です。
そこで今回は、長期譲渡所得の概要から、短期譲渡所得との違い、不動産売却後にかかる税金の計算方法に、不動産売却の税負担を抑える節税のポイントまで幅広く解説します。

長期譲渡所得は、所有期間が5年を超える土地や建物を売却したときの利益です。
日本では、原則として何らかの利益を手にしたとき、利益に課税される仕組みとなっています。
サラリーマンが会社で働いて給与を得ると、給与所得に所得税や住民税が課税されるのと同様に、不動産などの資産を売って利益が出たら、譲渡所得に課税されるわけです。

ただし、不動産売却利益に対する税率が、所得税と同じ累進課税だと、高額な資産を持つ方ほど売却時に損をすることになります。
そのため、不動産売却時の税金は、資産価値ではなく、「売却した不動産の所有期間で税率を決める」というルールが採用されているのです。
譲渡所得の区分には長期譲渡所得と短期譲渡所得があり、それぞれ税率が違います。
たった数ヵ月売却のタイミングがずれるだけで、納める税金が大幅に変わるため、不動産を売るときは長期譲渡所得になるよう準備することが大切です。

譲渡所得の区分は、長期譲渡所得と短期譲渡所得の2種類に分かれます。
不動産を売却した年の1月1日時点で、不動産の所有期間が5年を超えている場合は長期譲渡所得、所有期間5年以下で売却している場合は短期譲渡所得というシンプルなルールです。
では、何が違うのかというと、不動産売却時の税率に差があります。
長期譲渡所得の場合、利益に対して譲渡所得税15％と住民税5％がかかりますが、短期譲渡所得の税率は、譲渡所得税30％と住民税9％です。
譲渡所得税には、復興特別所得税の2.1％が加算されるため、最終的な税率は以下のようになります。

・長期譲渡所得＝15％＋15％×2.1％＋5％＝20.315％
・短期譲渡所得＝30％＋30％×2.1％＋9％＝39.63％

物件によっては、たった数ヶ月の差で長期譲渡所得か短期譲渡所得かが変わるため、購入・相続してから5年前後の物件を売る時は、所有期間を確認してから、売却手続きを進めましょう。

●譲渡所得と譲渡所得税の求め方

長期譲渡所得も短期譲渡所得も、譲渡所得は以下の計算式で求めます。

・譲渡所得＝不動産の売却価格－(取得費＋譲渡費用）－特別控除

譲渡所得税は、譲渡所得がプラスになる場合、つまり売却によって出た利益に課される税金なので、もし、譲渡所得がゼロまたはマイナスなら、そもそも税金がかかりません。

そして、譲渡所得税は、以下の計算式で求められます。
・譲渡所得税と住民税の納税額＝譲渡所得×税率

仮に、譲渡所得が1,000万円だった場合、納税額は以下の通りです。
・長期譲渡所得：1,000万円×20.315％＝203.15万円
・短期譲渡所得：1,000万円×39.63％＝396.3万円

売却時の所有期間が5年を超えているかどうかという違いで、手元に残るお金が200万円近く変わります。
新居の予算や引っ越し費用を考えると、決して無視できない違いです。

●取得費とは

取得費は、売却する不動産を買ったときに支払った各種経費のことを指します。
家や土地の購入代金を始めとして、売買契約を結ぶ際に払った印紙税や、不動産会社に支払う仲介手数料、不動産の登記を変更するための登記費用、登録免許税などの合計額となります。

ただし、20年前に3,000万円で住宅を買ったから、取得費として3,000万円計上できるわけではありません。
建物の購入費用に関しては、減価償却費と呼ばれる経年劣化分を以下の式で計算し、購入時の価格から差し引く必要があります。
・減価償却費＝建物部分の購入額×0.9×償却率×築年数

償却率は、木造の場合0.031、鉄筋コンクリート造なら0.015です。
たとえば、20年前に3,000万円で買った木造住宅の内、建物部分の価格が1,100万円なら、
・減価償却費＝1,100万円×0.9×償却率0.031×20年＝613.8万円
となります。

土地の資産価値は経年劣化しないため、この場合の取得費は、
・（建物1,100万円－減価償却費613.8万円）＋土地1,900万円＝2,386.2万円
となるわけです。

●譲渡費用とは

譲渡費用は、不動産を売るときにかかった経費を指します。

・売却時の仲介手数料
・売買契約書に添付する印紙代
・売却のために行ったリフォーム・測量・解体などの費用

住宅ローンの残債や固定資産税、ローン完済時の抵当権抹消登記費用、マンションの管理費に修繕積立金など、不動産を売らなくてもかかるお金に関しては、譲渡費用になりません。

●マイホームや相続した空き家の売却時に使える3,000万円の特別控除

3,000万円の特別控除は、マイホームを売却した場合、または相続した空き家を売却する際に、いくつかの条件をクリアしていれば、譲渡所得を3,000万円減らせるという節税制度です。
譲渡所得税の計算式は、「売却価格－（取得費＋譲渡費用）－特別控除」なので、3,000万円の特別控除を適用すると、納税額を大幅に減らせます。
家を売る方の大半が利用できる制度でありながら、高い節税効果を発揮してくれるため、積極的に利用しましょう。

●10年超所有軽減税率の特例

通常、譲渡所得の区分には長期譲渡所得と短期譲渡所得しかありません。
税率も、20.315％か39.63％のどちらかです。
しかし、売却時に10年以上所有している住まいを売る場合、10年超所有軽減税率の特例を適用でき、譲渡所得6,000万円以下の部分に対する税率が、所得税10％と住民税4％の合計14.21％まで下がります。

譲渡所得が6,000万円を超える部分に関しては、長期譲渡所得と同じ税率ですが、大幅な節税が可能です。
さらに、10年超所有軽減税率の特例は、3,000万円の特別控除と併用できます。

●特定のマイホームを買い換えたときの特例

マイホームの買い換え特例は、10年以上住んでいた家を売って新居に住み替える場合、住宅の売却時に発生した税の納付を、将来新居を売る時まで保留できる制度です。
税金がなくなるわけではありませんが、買い換え時は新居の不動産取得税や登録免許税なども納める必要があるため、特例を受けることで家計の負担を減らせます。
なお、買い換え特例は、3,000万円の特別控除や、10年超所有軽減税率の特例と併用できません。

●特定居住用財産の譲渡損失の損益通算と繰越控除の特例

損益通算と繰越控除の特例は、住宅ローン返済中の家を、住宅ローン残債よりも安い金額で売った場合、不動産売却の損失分をほかの所得から相殺し、相殺し切れなかったら最大3年間繰り越せるという制度です。

たとえば、給与所得500万円の方が、住宅ローン残債3,000万円の家を2,000万円で売却した場合、500万円×2年で2年間給与所得が相殺されるため、給与から天引きされていた所得税や住民税が0円になります。

不動産を売ると税金がいくらかかるのかをイメージするために、長期譲渡所得で不動産を売却した場合の納税額を計算してみましょう。

・住まいの種類：鉄筋コンクリート造のマンション
・売却価格：5,000万円
・所有期間：6年
・譲渡費用：200万円
・購入時の価格：3,500万円（建物2,500万円・土地1,000万円）

鉄筋コンクリート造の償却率は、0.015です。
建物部分の購入価格が2,500万円なので、減価償却費を差し引いた後の取得費は、
・減価償却費＝2,500万円×0.9×0.015×6年＝202.5万円
・取得費＝2,500万円－202.5万円＋1,000万円＝3,297万円
となります。

ここから譲渡所得を求め、長期譲渡所得の税率を適用すると、
・譲渡所得＝5,000万円－（3,297万円＋200万円）＝1,503万円
・納税額＝1,503万円×20.315％＝305.334万円

約305万円の税金がかかるという結果になりました。
ただし、マイホームを売ったときの3,000万円控除を適用すれば、譲渡所得がゼロになるため、税金はかかりません。

Q.譲渡所得税がかかると本業の税金も高くなる？
A.本業の税金には影響ありません。
日本の税制上、所得税は所得の種類ごとに計算します。
そのため、損益通算・繰越控除の特例を使わない限り、不動産売却でいくら儲けても、給与から毎月天引きさていれる所得税は変わりません。

Q.控除で非課税になる場合は確定申告をしなくても大丈夫？
A.特例を使う場合、確定申告が必須です。
不動産の売却後に確定申告をしなくても良いのは、取得費と譲渡費用だけで譲渡所得がゼロになる場合。
そもそも、税金が発生しないケースだけです。
3,000万円の控除も、買い換え特例も、「確定申告を行うこと」が利用条件なので、必ず確定申告を行いましょう。

Q.高く売れる築浅物件も長期譲渡所得になるまで売却を待つべき？
A.控除を使っても税金がかかるなら、長期譲渡所得になるまで待つ方がお得です。
3,000万円控除を使えない投資用の不動産等を売る場合、または売却価格が高く、3,000万円控除を使っても課税される場合、短期譲渡所得で売ると高額な税金がかかります。
築浅物件は人気があるため、数年程度、売却タイミングをずらしても、売れ残る可能性は低いです。
税金がかかるのであれば、長期譲渡所得で売った方がお得なので、売却を特別急ぐ理由がない限りは、長期譲渡所得になるまで待ちましょう。

不動産は、所有期間が5年を超えた長期譲渡所得で売却すると、税金が大幅に安くなります。

ただし、所有期間の計測基準が、「不動産を売った年の1月1日時点で5年を超えているか」なので、購入・相続してから5年前後の不動産を売るときは、短期譲渡所得にならないよう注意が必要です。
また、3,000万円の特別控除や買い換え特例等を利用すれば、不動産売却後の税負担を抑えられます。

不動産をいつ売るべきか迷ったら、不動産会社の見積もりを取り、渡所得税を計算して、一番、税金が安くなる売却タイミングを見極めましょう。