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仙台でマンションを買うことが、相続税の対策になる理由とは

2020.01.27

仙台でマンションを買うことが、相続税の対策になる理由とは

相続税対策には、マンションの購入が有効であるとよく言われます。
しかし、その理由や節税効果を具体的に知る人は、少ないかもしれません。
そこで、なぜ、現金をマンションに変えることが相続税の対策に有効であるのか、ご説明いたします。

マンションは、土地の持ち分が少ない方が資産価値は高い

相続税を算出する時は、保有する現金の額が評価の対象になります。
1億円を所有する場合、1億円そのものが相続税の評価額になるのです。
しかし、1億円で不動産を購入した場合は話が違ってきます。この場合は、路線価が評価額の算定に使われます。
現金を不動産に変えてしまうと、市場価格よりも3割程度低めの評価になることが多く、資産価値は7,000万円に目減りします。
1億円そのものが相続税の評価額になるわけではないのです。

マンションは土地の持ち分が少なくなる

不動産の相続税評価は土地と建物に分かれます。 マンションを購入した場合、土地の相続税評価額はマンションの敷地面積に対し、延床面積の割合に応じて土地の持ち分が算出されます。
例えば、マンションが500平方メートルの土地に建っていて、建物部分の延床面積は5,000平方メートルだったとします。
所有する部屋の面積が25平方メートルの場合の持ち分は25/5000、すなわち1/200です。
つまり、2.5平方メートルしか土地を所有していないことになるのです。
しかし、マンションは土地の持ち分が少なくても居住性が高ければ、市場価格が上がって高値で売買されます。
市場価格が3,000万円のマンションを所有していたとして、土地の持ち分が2.5平方メートルでしたら、相続税は2.5平方メートルの土地と25平方メートルの建物を評価の対象にします。
そのため、相続税評価額は大幅に減額されることになります。

賃貸に出している部屋は、相続税評価額が3割下がる

また、土地だけではなく、賃貸に出している不動産は、建物部分の相続税評価額が下がります。
借家権という権利がありますが、これは建物を他人に貸していることを指します。
オーナー自らが自由に使えない分、他人に貸し出している建物には借家権割合が認められます。
この場合の相続税評価額は3割ほど低下します。
建物の価値が1,000万円で住み込みの場合、1,000万円が相続税評価額になりますが、貸し出しの場合は1,000万円が700万円になり、一定の節税効果が生じるのです。
このような節税効果から、賃貸物件の運営は相続税対策に非常に有効だと言えるのです。

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