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仙台で投資物件を買う!オーナーチェンジ物件のメリットとデメリット

2019.10.03

仙台で投資物件を買う!オーナーチェンジ物件のメリットとデメリット

不動産物件には、入居者がいる状態で売りに出されるオーナーチェンジ物件と呼ばれるものがあります。

ここではオーナーチェンジ物件を購入することによって発生するメリットとデメリットについて取り上げてみたいと思います。

オーナーチェンジ物件は最初から家賃収入がある

オーナーチェンジ物件の最大のメリットは、最初から入居者がいるので家賃収入がすぐに入ってくる点です。
例えば新築物件を建てた場合、最初は入居者が全くいないので購入の初月には家賃収入がありません。

そして、1カ月後に入居者がぼちぼち入り始めてやがては満室になったとしても、想定した家賃収入が入ってくるのは新築から半年近く経ってからになることもあります。
しかし、オーナーチェンジ物件には最初から入居者がいるため、一定の家賃収入を見込むことができます。
多額のローンを借りていて返済のリスクを負うとしても、家賃収入が見込めるのであれば返済計画を立てやすくなります。
順調に収益用物件を運営できる点がオーナーチェンジ物件の大きなメリットです。  

オーナーチェンジ物件を買うと内覧ができない

デメリットとして、オーナーチェンジ物件は内覧ができない点が挙げられます。
物件の内覧ができなければ、部屋がどんな状態で使われているのか、また、室内の設備はどのような状態になっているのか、確認できません。

特に何年も同じ部屋に住んでいる人の場合、修繕やリフォームが長期間行われていないことがあります。
部屋の状態が荒れ放題で、しかも汚れがひどく目立っていることもあります。
そのままでは長期の居住者が退去したときに、相当な額のクリーニング代やリフォーム代がかかってしまうおそれがあります。
共有用の設備はオーナーチェンジ物件でもチェックできますが、既に入居者がいる部屋の中を見せてもらえることは非常に稀です。

 

販売中の投資用物件の大半はオーナーチェンジ。資料を見て物件をよく確認

実際に売却に出されている中古の投資用物件の場合、大半がオーナーチェンジです。
なぜならばオーナーチェンジであるほうが売れやすいからです。
購入側にとってオーナーチェンジ物件は返済に伴うリスクを軽減できます。

しかし、空室の状態で売りに出されていると、買主側にあらぬ疑いを持たれてしまいかねません。
「この物件は空室が多いのだが、もしかすると物件自体に魅力がないのでは」

そのため、売る側は基本的には客付けを行い、満室にしてから売却しようとします。

オーナーチェンジ物件は内覧ができないため、後に様々なリスクが懸念されます。
物件の修繕履歴や住人の居住歴などのレントロールは、しっかりとチェックしておきましょう。

 

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