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耐用年数が過ぎた物件でも十分な融資を受けるためのコツとは

2019.05.15

耐用年数が過ぎた物件でも十分な融資を受けるためのコツとは

不動産物件を購入する時は、自宅用にしろ投資用にしろ、融資を受けることがほぼ前提です。
そこで、投資用の中古物件を購入する時に、
建物の耐用年数以上の物件であった場合、どのようにすれば融資を受けやすくなるのかをお伝えします。

建物の法的耐用年数とは

ビル、戸建て、アパートなど様々な建物がありますが、建物は工法により、それぞれ法的対応年数が定められています。
この法的耐用年数とは、その定められた年数を経過すると建物が使えなくなるというわけではなく、
あくまでも減価償却を行う期間を指しています。

軽量鉄骨は18年、木造工法は22年、重量鉄骨工法は34年、RC造物件は47年と定められています。
金融機関はこの法的対応年数を目安に、ローンの返済期間を定めます。
RC造物件であれば35年という長期間ローンの融資を受けることも可能ですが、
木造物件の場合は新築で購入したとしても25年程度というケースもあります。
特に築年数が20年以上経過しているような中古アパートを購入する時は、
融資はなかなかつかないものだと思っておいた方が良いでしょう。
そのため中古物件を購入する時には、基本的にはRC造物件を購入することが多くなるのです。

土地の価値=物件の価格であれば問題ない

しかし法的耐用年数が経過している、中古物件でも融資を受けられるケースはあります。
それはその建物が建っている土地の価値が十分高い場合です。
木造物件で築30年ともなれば減価償却も終わっているので、建物の価値は非常に低くなっています。
中古一棟アパートが売りに出ている時には、仲介の不動産会社などに建物と土地の価値をそれぞれ聞いてみましょう。

古すぎる建物が建っている場合、取り壊すことを前提にしてその費用を割り引いて価格が決まっていることもあります。
その場合、物件価格がその時の一般的な相場の価格を下回ることも珍しくありません。
土地の価格が物件価格と等しい、もしくはそれ以上という物件が売りに出ていることもあるのです。
そういった物件を探せば、土地の価値だけでも十分な担保になり金融機関も融資を行ってくれます。

収益還元法で十分な数字を生み出している物件を探す

もう一つ金融機関が融資を行ってくれやすいのは、収益還元法で十分な数字を生み出している物件の場合です。
収益還元法とはその物件の利回りと、一年間の収入をもとに不動産物件の価値を計算する計算方式です。
例えば年間の利回りが10%。
年間の最終的な収入が100万円という物件は、価値は100万×10/100=1,000万円です。
売りに出た時点でも、それだけの利益を出している物件であれば、
木造の古い物件であっても金融機関は融資を検討してくれるでしょう。
ま ずは収益性とその数字が正しいのかを調べ、融資を申し込んでいきます。

こういった金融機関が融資を行うことを決定するためのポイントを知っておき、
良い物件を見に行けるようになっておきましょう。

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