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違法建築アパートを見抜くにはどこをチェックすればよいのか

2019.04.05

違法建築アパートを見抜くにはどこをチェックすればよいのか

昨今不動産業界を賑わせているニュースの一つに、大手アパート建築会社による建築基準法を満たさない違法建築物問題があります。
この大手アパート建築会社は、土地を持っている個人に対し、アパートの建築とサブリース契約をセットにして、アパートの建築費と管理手数料を主な収入源としていました。
しかしその工事で建てられたアパートは、建築基準法の耐火性や防音性などの性能を満たしておらず、入居者に安全性を提供できないものとして、国土交通省からも問題視されています。
アパートオーナーや住人からの、訴訟問題にも発展している今回の問題。
このような違法建築アパートを見抜くためには、どの点をチェックすれば良いのでしょうか。

最も大きな問題になったのは天井裏の界壁

今回建築基準法の問題として、最も大きく取り上げられたのが天井裏の界壁がなかった点です。
アパートには複数の部屋がありますが、一つの部屋で火災が発生したときに他の部屋への延焼を防ぐために、天井裏に界壁と呼ばれる壁を作ることが建築基準法では定められています。
しかし今回の問題ではこの界壁が作られておらず、火災がどんどん他の部屋に延焼していく可能性があると見られていました。
この界壁があるかどうかをチェックするのは、天井裏を見れば一目瞭然です。
そのため、不動産に建築に詳しくない人でも目視点検すれば簡単に確認できます。

外壁や内壁の耐火性や遮音性にも問題があった

一方でアパートなどを建てた時には自治体の検査が入ります。
今回の建築違反アパートも、実はこの検査を通過していました。
自治体の検査が不十分であった点も、大きな問題になっています。
どのような点が違法であったのかというと、外壁や内壁に耐火性や遮音性を持たせるためのグラスウールという素材が使われていなかった点となっています。
グラスウールの代わりに、工事が簡単で安価な発泡ウレタンを用いて、耐火性や遮音性を持たせたとしていました。
しかし建築基準法で定められた遮音性能や耐火性能を、その発泡ウレタンでは満たすことができませんでした。
多くの物件をチェックした結果そのような違法建築が発覚しています。
ただし内壁などは取り壊さないと内部が確認できないため、建築に詳しくない人間ではどのような素材が使われているのかを見抜くのが大変難しくなっています。

石膏ボードの厚みも不十分、建築時の立会いが重要

また壁の厚みに影響する石膏ボードに関しても、12.5mmは必要であるのに対し、これらのアパートでは9.5mm以下でしかなかったなど、壁の厚み自体も問題になっています。
壁の厚みは遮音性や耐火性、また断熱性などにも影響するので入居者に対して十分な居住性能を提供するのに必要です。
しかし、完成した建物で十分な壁の厚みのある建築が行われているかを見抜くのは、プロでも難しいもの。
アパートを新築で購入する際には、必ず建築士の立会いの元、図面を見せてもらいながら十分な居住性能が確保されているかをチェックしましょう。
またもし中古物件を購入する時は、改良工事が行われていたのか、またその工事の内容をどのような機関や人間がチェックしたのかまで、必ず確認してから購入するようにしましょう。

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