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仙台で投資用マンションを買うときに知っておきたい、サブリース契約のメリットとデメリット

2019.03.28

仙台で投資用マンションを買うときに知っておきたい、サブリース契約のメリットとデメリット

最近の不動産業界を賑わせている話題の一つに、サブリース契約の問題があります。
サブリース契約をめぐるトラブルが多発しているだけに、投資用物件を買う時はサブリース契約についてよく知っておく必要があるでしょう。
そこで、サブリース契約のメリットとデメリットをここではお伝えします。

サブリース契約のメリット

サブリース契約とは、自分が所有している物件をサブリース業者に貸し出し、サブリース業者が入居者を探して部屋を又貸しすることを指します。
オーナーである自分とサブリース業者との契約は、マスターリース。マスターリースで部屋を借りたサブリース業者が、入居者に部屋を貸し出すことをサブリースというのです。
サブリースのメリットとしては、管理の手間が全くかからず、収入が安定する点が挙げられます。
サブリース契約は、基本的に家賃保証とセットになっており、たとえ空室が発生しても、家賃収入を得ることができます。
そして、入居者の募集や物件の管理など、全ての業務をサブリース業者が代行するため、オーナーの実作業はほぼ発生しません。
不労所得に近い性質の収入を得ることができます。

サブリース契約のデメリット

方で、サブリース契約には様々なデメリットも存在します。
まず、管理費が高いことです。通常の不動産物件の管理費は5%が相場ですが、サブリース契約の場合、管理費が15%から20%です。
また、収入が保障されているといっても、2年から3年の短期間で家賃の見直しが行われ、その度に家賃収入が下がっていきます。
家賃収入の下がり幅が大きいと、ローンの返済額を下回ってしまうこともあります。
また、集客力の維持のため、修繕や設備投資を行う義務が発生します。
修繕工事や設備投資の際、指定業者以外の工事は認められず、高額な費用で工事を行わなければいけないこともあります。
サブリースの途中解約では、契約に高額な違約金が設定されていることも多く、なかなか解約できないオーナーが多いのです。

サブリース契約を結ぶ時の賃貸契約書に要注意

サブリース契約は決してデメリットばかりではありません。
時間のない人にとっては作業が発生せず、家賃収入が得られるのは大きなメリットですし、集客力のある物件であれば、家賃の値下げ幅もそう大きくありません。
トラブルを避けるには、まず、賃貸契約書の内容をよく確認しておくことが重要です。
修繕工事を行うときはどういった業者を使うのか、また、解約時の違約金はどの程度の金額になるのか、あらかじめ把握してサブリース業者の言いなりにならないようにしましょう。
サブリースの期間が定められていなければ、不正使用など相手の責任によるよほどの事態が発生しない限り、貸主から解約の申し出すらできないこともあります。
法律では、オーナーよりも借主であるサブリース業者の権利が守られています。
不利な条件を一方的に押し付けられないように、契約更新は貸主側が2年や3年で行えるように契約書に盛り込んでおきましょう。
不利な契約であったことが判明して契約を更新しない場合、違約金を支払わずにサブリース契約を解除することができます。

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