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宮城県内で物件を買うとき、融資の際の返済比率はどの程度とするべきなのか

2018.09.05

宮城県内で物件を買うとき、融資の際の返済比率はどの程度とするべきなのか

不動産投資を行うときに、利回りと同様に重視しなくてはいけない数字の一つに返済比率があります。
この返済比率とは、満室経営時の家賃収入に対し、どの程度の金額が返済にあてられているかを見る数字です。
例えば100万円の家賃収入があった時、ローン返済が50万円ならば返済比率は50%です。この返済比率はどの程度の数字にしておくのが良いのでしょうか。

返済比率は可能ならば50%以内に抑えたい

結論から言えば、返済比率は50%以下に抑えたいです。
40%程度であればかなり安全、50%未満ならそれなりに安全といえるラインでしょう。
逆に55%を超えてしまうと危険水準です。 その理由としては不動産の維持コストがかかるからです。
税金や修繕費の積立など起こり得る事態に備えて年間コストは家賃収入の15~20%程度は見積もっておく必要があります。
また満室経営時の家賃収入は、簡単に維持できるものではありません。空室が起こった場合のことを考えれば、90%程度の入居率でも利益が出るようにしておかなければいけません。
そうなると年間の平均入居率が90%、維持コストが20%ですから、利益を確保したいと思うのであれば返済比率は50%以下にしておくべきでしょう。
返済比率を抑えるためには自己資金を多めに投入して、不動産を購入しなければいけません。

スピードが必要な時は妥協して60%程度でも融資を受ける時がある

大抵の方は、最初から返済比率が高い状態で物件を購入したいと思わないはずです。
しかし利用できる融資先によっては、金利が高い条件でないと借りられない時もあり、返済比率が60%程度になってしまうこともあります。
特に非常に良い物件を見つけても融資してくれる先がない、もしくは審査に時間がかかるので、条件の良い金融機関が使えないという時には、金利が高いが審査も早い金融機関から融資を受けなければいけない時もあります。
2018年現在はマイナス金利の影響もあって、全体的な金利は低めになっています。
しかし、その分物件価格が上昇しているので、2000年代前半のように返済比率が40%台で物件が購入できる状態ではなくなっています。
返済比率が60%でも確実に入居が見込める、つまり入居率が95%以上期待できるような物件や、新築に近く数年は修繕費がかからない物件であれば、返済比率が高くても購入を検討しても良いでしょう。

最終的には戦略とリスク許容範囲次第

最終的に返済比率をどの程度まで許容できるかは、選択や方針で変わります。
返済比率を抑えるには、自己資金を投入しなければいけませんが、そのために現金を貯めておく必要があるので、投資効率は悪化します。
投資効率を抑えて安全策を取っていくのか、それとも、次々に融資を受け、利益率が低くても、多数の物件の所有で収益を増やしていくのか。それは投資家ごとの戦略によって変わってくるでしょう。
投資初心者の場合は返済比率ができるだけ低い物件を選び、物件を売却できるあてがあったり、リスク対策の経験を積んでいるベテラン投資家であれば、返済比率を上げても物件を購入しても問題ない時もあります。
経験と戦略で、物件購入時の返済比率を考えていきましょう。

 

 

 

 

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