住宅ローンの基礎知識

住宅ローンを組む際に覚えておくべき基礎知識

住宅ローンに関する基礎知識が必要な理由

一般的に「マイホーム」は「人生で一番高い買い物」と言われています。少しでも安く、そして失敗無く済ませたいものです。ローンで支払いをする場合は利子が付くので、現金一括払いで住宅を購入した方がお得です。しかし、現金一括払いができる方はごく少数で、大抵の方は住宅ローンを組むことになります。どのように住宅ローンを組むかによって、住宅に支払う総額が変わるので、損をしないために、住宅ローンについての基礎知識を身につけておけば、リスクを回避できる可能性が高くなるでしょう。

住宅ローンの種別と主な特徴

住宅ローンは大別すると、公的ローンと民間ローンに分けられます。
公的ローンとは、住宅金融支援機構融資、財形住宅融資、自治体融資を指し、融資の際には物件に対し所定の条件が付けられるものの、融資対象者への条件はさほど厳しくなく、金利も民間ローンに比べると比較的低いのが特徴です。
一方、民間ローンは、銀行、信用金庫、信用組合、労働金庫、住宅ローン専門会社、生命保険会社、JA、ネット銀行、信販会社等、多くの金融機関が取扱う融資で、条件は会社によって異なります。融資対象者への審査は厳しいのですが、金利タイプを選ぶ際に、変動金利と固定金利を組み合わせる等、希望に応じた柔軟な対応が可能です。民間ローンにおける注意点は、利用する際に団体信用生命保険に加入し、所定の保証会社の保証を受けられることが必要となります。
さらに、住宅金融支援機構と民間の金融機関が提携して融資を行う最長35年の固定金利型の住宅ローン「フラット35」というものもあります。公的ローンを扱う住宅金融支援機構による住宅ローンの枠組みを利用した上で、民間住宅ローンを取扱い金融機関や会社が取扱うもので、民間ローン同様、種類が豊富です。金利は取扱い金融機関や会社が設定し、融資条件や住宅条件等は住宅金融支援機構が設定します。

融資機関
公的住宅ローン 財形住宅融資、自治体融資
民間住宅ローン 銀行等(銀行、信用金庫、信用組合、労働金庫など)
一部の保険会社、JA(農協)、住宅ローン専門会社、ネット銀行、ノンバンクなど
その他 社内融資、公務員共済など
融資機関
公的住宅ローン 財形住宅融資、自治体融資
民間住宅ローン 銀行等(銀行、信用金庫、信用組合、労働金庫など)
一部の保険会社、JA(農協)、住宅ローン専門会社、ネット銀行、ノンバンクなど
その他 社内融資、公務員共済など

借入条件

金融機関等は住宅ローンの融資に対し、いろいろな条件を定めています。融資の申込人や購入の不動産物件の条件、融資金額や融資期間等の借入れに関する条件などです。

民間金融機関の住宅ローン借入れ条件例

項目 取扱基準等
資金使途 住宅の新築・購入・増改築
融資対象者 次の条件を満たす個人
1.融資実行時の年齢が満20歳以上70歳未満。完済時満80歳以内
2.前年度税込年収100万円以上
3.返済率が25%~40%以内
4.団体信用生命保険に加入できる
担保基準 一戸建ての場合は土地面積50m2以上。マンションの場合は専有面積40m2以上
違法建築は不可。借地権は別途相談 ※地域によっても異なります。
融資金額 50万円以上1億円以内(10万円単位)
金利タイプと融資期間 ・変動金利型:1年以上35年以内
・固定金利期間選択型(2年・3年・5年・10年):35年以内
・固定金利型:10年以上35年以内
融資割合 原則、売買価格の90%以内。ただし、金融機関により80~100%以内
返済方法 元利均等返済または元金均等返済、ボーナス併用返済可
連帯保証人 原則不要(ただし、保証会社が必要とした場合は要)
諸費用 事務手数料32,400円(消費税込)ただし、 金融機関等により異なる
保証料 必要(別途規定による)ただし、保証会社により異なる
担保 住宅・土地に抵当権設定
団体信用生命保険 加入必要
項目 取扱基準等
資金使途 住宅の新築・購入・増改築
融資対象者 次の条件を満たす個人
1.融資実行時の年齢が満20歳以上70歳未満。完済時満80歳以内
2.前年度税込年収100万円以上
3.返済率が25%~40%以内
4.団体信用生命保険に加入できる
担保基準 一戸建ての場合は土地面積50m2以上。マンションの場合は専有面積40m2以上
違法建築は不可。借地権は別途相談
融資金額 50万円以上1億円以内(10万円単位)
金利タイプと融資期間 ・変動金利型:1年以上35年以内
・固定金利期間選択型(2年・3年・5年・10年):35年以内
・固定金利型:10年以上35年以内
融資割合 原則、売買価格の90%以内。ただし、金融機関により80~100%以内
返済方法 元利均等返済または元金均等返済、ボーナス併用返済可
連帯保証人 原則不要(ただし、保証会社が必要とした場合は要)
諸費用 事務手数料32,400円(消費税込)ただし、 金融機関等により異なる
保証料 必要(別途規定による)ただし、保証会社により異なる
担保 住宅・土地に抵当権設定
団体信用生命保険 加入必要
※上記内容は金融機関によって異なります。詳しくは借入れ予定の金融機関にご確認ください。

金利のタイプおよびメリット・デメリット

金利のタイプおよびメリット・デメリット

借入には利子を支払わなければなりません。その利率の事を「金利」と言います。金利は大きく3つに分けられます。
ひとつめは「全期間固定型」で、借入時の金利が固定され、返済終了まで同じ金額を支払うものです。返済額が変動しないので、完済までの返済額が確定され生活設計を立てやすいのがメリットですが、反面、次に述べる変動金利型および固定金利期間選択型と比較すると、金利が高くなってしまう点がデメリットとして挙げられます。 ふたつめは「変動金利型」で、金融情勢により金利が変動するのが特徴です。他の2つの金利タイプと比較すると、返済中の金利水準が下がった場合には返済額も減少する点、金利が低い点がメリットで、借り入れ時に完済時の返済額が確定しないという点がデメリットです。
最後は「固定金利期間選択型」で、一定期間だけ金利を固定し、固定期間終了時に、固定金利期間選択型を継続するか、変動金利型にするか、再設定します。金利は半年毎に、返済額は5年に一度見直されますが、期間中の返済額は一定です。メリットは選んだ期間の金利が確定するので、全期間固定型同様、期間内は返済額が一定であること、デメリットは変動金利型同様、借入の際、最終的な返済額が確定しないことです。

固定金利型(全期間固定型)

借入時から完済まで金利が固定され、返済額が変わらない。

変動金利型

3年、5年、10年など一定期間だけ金利を固定するタイプ。固定期間終了時にはその時点の金利で再度変動金利型や他の固定金利期間選択型を選択する。

固定金利期間選択型

金利は半年ごとに見直しされ、返済額は5年に1回見直しされる。その間の返済額は一定。金利上昇により返済額が増額になる場合は、新返済額は変更前の1.25倍が上限となる。金利上昇によっては未払い利息が発生することもある。

※上記は、返済方法が元利均等返済の場合です。元金均等返済の場合、固定金利型では金利は一定で、返済額は期間に応じて低減していきます。
メリット デメリット
固定金利型(全期間固定型) 借入時に、完済までの返済額が確定できる。 変動金利型及び固定金利期間選択型に比較し、金利が高い。
固定金利期間選択型 選んだ期間の金利が確定し、その期間の返済額は一定。 借入時に、固定金利期間終了後の返済額が確定しない。
変動金利型 返済中に金利水準が下がると、返済額が減少する。
他の金利タイプに比べ、金利が低い。
返済中に金利水準が上がると、返済額が増加する。(5年に1回)
借入時に、将来の返済額が確定しない。
メリット デメリット
固定金利型(全期間固定型) 借入時に、完済までの返済額が確定できる。 変動金利型及び固定金利期間選択型に比較し、金利が高い。
固定金利期間選択型 選んだ期間の金利が確定し、その期間の返済額は一定。 借入時に、固定金利期間終了後の返済額が確定しない。
変動金利型 返済中に金利水準が下がると、返済額が減少する。
他の金利タイプに比べ、金利が低い。
返済中に金利水準が上がると、返済額が増加する。
借入時に、将来の返済額が確定しない。

金利タイプもいろいろあります。お客様のライフプランに合わせ、それぞれのメリット、デメリットを理解して決めましょう。

返済方法の種類・特徴およびメリット・デメリット

返済方法の種類・特徴

住宅ローンの返済方法には、一般的な「元利均等返済」、そして「元金均等返済」があります。
元利均等返済とは、返済額が元金と利息を合わせたもので、その金額は一定です。この返済方法のメリットは返済額が一定なので返済計画が立てやすいことであり、デメリットは同じ返済期間の元金均等返済と比べると支払総額が多くなることです。
一方、元金均等返済は、元金に残元金の利息額を上乗せして支払います。月々の返済額が徐々に少なくなるため、将来的に負担が軽くなり、上述の通り、元利均等返済より返済総額が少なくなること等がメリットです。しかし、借入時における返済金額が多額であるため負担が重いこと、元利均等返済に比べて借入額が少なく、希望する額を融資してもらえない可能性が生じることがデメリットです。
また、返済期間中に借入残高の全額または一部を繰り上げて返済する「繰上返済」というシステムを利用し、財政状況に応じた支払いをすることができます。さらに「一部繰上返済」には、毎月の返済額はそのままで返済期間を短縮する「期間短縮型」と返済期間はそのままで毎月の返済額を減額する「返済額軽減型」があります。
更に、東北地方では東日本大震災の復興支援のための「住まいの復興給付金制度」、東日本大震災で被災した住宅を復旧するための「災害復興住宅融資」、七十七銀行で実施している「七十七震災復興支援住宅ローン」等、住まいの再建に役立つ制度が沢山あります。また、みやぎ復興住宅整備推進会議・住宅金融支援機構・地元金融機関・各自治体等の共催で、住宅で悩む被災者を対象にした住まい再建の資金等の「住宅再建相談会」も実施されているので、悩んでいる方も安心です。
しっかりと基礎知識を身につけ、ご自身に合った住宅ローン、金利タイプ、返済方法を選択し、賢く住宅購入計画を立てましょう。

元利均等返済

毎月の返済額(元金+利息)が一定額となる返済方法。

元金均等返済

毎月の一定の元金に、残元金の利息額を上乗せして支払う返済方法。

※上記イメージ図は金利が全期間一定の場合のものです。

返済方法のメリットデメリット

メリット デメリット
元利均等返済 毎月の返済額が一定のため、返済計画が立てやすい。
元金均等返済に比べ、当初の返済額が少ない。
同じ返済期間であれば、元金均等返済よりも返済総額が多くなる。
元金均等返済に比べ、返済開始当初における元金の減少が遅い。
元金均等返済 毎月の返済額が徐々に少なくなり、将来の返済負担が軽くなる。
同じ返済期間であれば元利均等返済より総返済額が少ない。
元利均等返済に比べ、返済開始当初における元金の減少が早い。
借入れ当初、返済金額が多く、負担が重い。
元利均等返済に比べ、借入額が少なくなり、借入れ希望額が借りられない場合がある。
メリット デメリット
元利均等返済 毎月の返済額が一定のため、返済計画が立てやすい。
元金均等返済に比べ、当初の返済額が少ない。
同じ返済期間であれば、元金均等返済よりも返済総額が多くなる。
元金均等返済に比べ、返済開始当初における元金の減少が遅い。
元金均等返済 毎月の返済額が徐々に少なくなり、将来の返済負担が軽くなる。
同じ返済期間であれば元利均等返済より総返済額が少ない。
元利均等返済に比べ、返済開始当初における元金の減少が早い。
借入れ当初、返済金額が多く、負担が重い。
元利均等返済に比べ、借入額が少なくなり、借入れ希望額が借りられない場合がある。

一部繰上返済について

毎月の返済以外に、返済期間の途中で借入残額の全部または一部を返済することを繰上返済といいます。全額返済(完済)する「全額繰上返済」と、残額の一部を返済する「一部繰上返済」があり、一部繰上返済には、返済期間を短縮する「期間短縮型」と毎月の返済額を減額する「返済額軽減型」の2つの方法があります。

期間短縮型

毎月の返済額はそのままで、返済期間を短縮します。

返済額軽減型

返済期間はそのままで、毎月の返済額を減額します。