任意売却の進め方とは

任意売却は住宅ローンの返済が滞ってから競売が開始されるまでの間に行うため、時間との勝負です。返済が厳しくなり、状況の改善が見込まれない場合には一刻も早い決断が必要です。その時になって慌てないように、住宅ローンの滞納から競売の開始までの流れと、どのタイミングで任意売却について検討するべきか、実際に任意売却する場合にはその進め方と必要書類についてご紹介します。

任意売却はどのように進めるの?

進め方

STEP1 滞納~任意売却までの流れ

任意売却は、何らかの理由により住宅ローンなどの借入金の返済が難しくなった場合に行う手続きです。住宅ローンの滞納をすると、それが1~2カ月の間であれば、金融機関から督促状が届きます。状況が改善する見込みがあるのであれば良いですが、そうでないのであればこの段階で金融機関に返済計画の見直しか任意売却を検討するべきでしょう。滞納が3カ月を超えると、競売開始の恐れがあります。

尚、滞納期間が3カ月以上になると、債権が債権業者に譲渡された旨の書類が届きます。この資料が届いた後には、滞納分の返済や返済計画の見直しをすることができなくなります。返済計画の見直しを検討する場合には、少なくとも滞納期間が1~2カ月の間に決断しましょう。

STEP2 金融機関と任意売却の内容について交渉する

住宅ローンの返済が難しくなり、その解決策として任意売却による方法を選ぶ場合には、任意売却の条件について、金融機関に連絡をとって交渉します。

STEP3 任意売却業者に連絡をする

金融機関から紹介された業者でも、自分で調べた業者でも構いませんが、任意売却を行う業者を見つけて連絡を取りましょう。任意売却業者へ支払う報酬は基本的には成功報酬で、任意売却の場合には売却代金の中から捻出することができます。

STEP4 任意売却業者による物件の査定

任意売却業者と連絡をとり、媒介契約を結ぶと、任意売却業者は不動産の査定を行います。

STEP5 販売活動を開始する

任意売却業者によるチラシやインターネットでの販売活動が始まります。購入希望者があらわれた場合には、物件の見学をします。物件の見学には同席しても、しなくても構いません。購入希望者があらわれたら、買付証明書を作成してもらいます。

STEP6 金融機関に買付証明書を提出する

購入希望者の希望額にて書かれた買付証明書を金融機関に提出して、金融機関から同意を得る必要があります。債権者が複数いる場合には、債権者全員の同意が必要です。

STEP7 所有権移転手続き

債権者による同意を得られたら、抵当権の抹消手続きと差押の解除をしてもらい、代金の入金後、所有権の移転手続きをとります。

STEP8 残債務の返済計画について話し合う

任意売却による所有権移転後、金融機関と残債の返済方法について話し合いをします。

任意売却にはどういった書類が必要なの?

任意売却を依頼する金融機関により異なりますが、主な必要書類は以下になります。

  • 任意売却予定物件の購入時の売買契約書・重要事項説明書
  • 任意売却予定物件の購入時のパンフレットや建築確認申請書などの建築図書
  • 任意売却予定物件の権利書のコピー
  • 金融機関からの督促状や催告書などの書類
  • 土地建物の評価証明書(市役所で取得)
  • 固定資産税、都市計画税の納付書(あるもの全て)
  • 任意売却予定物件の写真(外観、各部屋、キッチン、トイレ等々)
  • マンションの場合は管理会社の情報(管理規約等)
  • 印鑑証明書(原本)
  • 任意売却業者に提出する書類(住宅金融支援機構の場合)
  • 任意売却に関する申出書
  • 実査チェックシート
  • 抵当権抹消応諾申請書
  • 生活状況申出書
  • 本人確認書類(免許証やパスポートなど)
  • 専属専任媒介契約書
  • 委任状

任意売却はほとんどの場合、任意売却業者や弁護士に依頼することになるかと思います。
必要な書類は状況によって異なりますので、事前に確認するようにしましょう。

※お客様の状況、金融機関(債権者)によって異なります。詳しくはお気軽にお問い合わせください。

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