相続不動産を売るときに課税される税金とは？節税のポイントも解説｜永大ハウス工業

相続不動産を売却する際に課税される税金は、所得税・住民税・相続税・印紙税・登録免許税の5種類です。

ただし、各税金は、それぞれ税金がかかるかどうかの基準や税率が全く違います。
相続する財産の価値や不動産の売却価格によって、最終的な課税額が変わるため、スムーズに申告できるように、各税金の仕組みや節税の方法を把握しておきましょう。

本記事では、相続不動産の売却時に課税される税の種類や、利用できる節税の特例、相続不動産売却時の注意点を解説します。

●所得税と住民税

相続不動産を売却して利益が出た場合、利益に応じた所得税と住民税の納税が必要です。
具体的な課税額は、不動産の売却価格から、不動産取得時の経費である取得費と、不動産売却時の経費である譲渡費用を差し引いた譲渡所得に、所得税・住民税の税率をかけて求めます。
譲渡所得税と住民税の税率は、不動産の所有期間で決まり、相続してから売却までの期間が5年以下の場合は所得税30％＋住民税9％、所有期間が5年を越えている場合は、所得税15％+住民税5％です。

●相続税

相続税は、不動産や現金を含めた遺産の総額に応じて課税されます。 原則として、相続人1人あたり600万円の控除と、基礎控除3,000万円があるため、例えば相続人が2人の場合、遺産総額4,200万円までは相続税がかかりません。
ただし、相続税が課税されたり、相続税の節税特例を利用したりする場合は、相続開始から10ヵ月以内に申告手続きをする必要があります。

●登録免許税

登録免許税は、不動産の登記をする際に必要な税金です。
不動産の売買・贈与・相続など、名義が変わる場合や、金融機関の設定した抵当権を解除する時などに課税されます。
相続不動産を売却する場合、相続した不動産の名義を故人から相続人へ変更する手続き、相続登記をする必要があるため、登録免許税の負担が必要です。
税率は「登記の理由」によって違い、相続登記の場合、不動産評価額の0.4％を納めます。

●印紙税

印紙税は、金額の大きい契約書や領収書等の内容を、国に証明してもらうために支払う税金です。
課税額は、契約者に記された金額に応じて幅があり、2027年の3月末までは納付額がおよそ半額になる軽減税率も適用されます。
例えば、売却額が1,000～5,000万円以下の場合、印紙税額は軽減税率を考慮して1万円です。
不動産売却では、売買契約書に必要額の収入印紙を貼付すれば、納税したことになります。

●3,000万円の特別控除

3,000万円の特別控除は、
・相続した不動産を売る
・親と同居していた家を相続し売却する
など一定の条件を満たしている場合、譲渡所得から最高3,000万円控除できるという特例です。

たとえば、不動産を4,000万円で売却し、取得費・譲渡費用が1,000万円だった場合、特例を利用すると譲渡所得がゼロになるため、譲渡所得税・住民税が非課税になります。
非常に節税効果の高い制度ですが、利用する際は、不動産売却後の確定申告が必須なので、注意が必要です。

●取得費加算の特例

不動産等を相続した際に相続税を納めており、なおかつ相続不動産を一定期間内に売却する場合、支払った相続税を不動産売却時の取得費にできるという特例もあります。
納めた相続税の分だけ譲渡所得が減るため、不動産売却後の所得税や住民税が安くなってお得です。
ただし、取得費加算の特例を利用するためには、不動産を相続してから3年10ヵ月以内に売却を終わらせ、売却後の確定申告で必要書類を提出する必要があります。

●軽減税率の特例

軽減税率の特例とは、売却する不動産の所有期間が10年を越えている場合、譲渡所得税や住民税の税率が下がり、税金が安くなるという特例です。
具体的には、譲渡所得6,000万円以下の部分に関して、譲渡所得税率が10％に、住民税が4％に下がります。

なお、軽減税率の特例は、マイホームの売却を対象とした制度です。
相続不動産の売却で利用する場合は、不動産の相続後、10年超その家で生活した方のみが利用できます。

相続不動産売却の注意点は、節税対策の利用条件が複雑なことです。
たとえば、3,000万円の特別控除は、マイホームとして売却する場合と相続財産として売却する場合で、併用できる税の特例が変わってきます。
一見、似たような制度でも、組み合わせができるものとそうでないものがあるため、最大限の節税対策を取りたい場合は、税理士などの専門家に知恵を借りましょう。
また、確定申告の期間は、相続不動産を売った翌年の2月16日から3月15日までの1ヵ月です。
期間内に手続きできるよう、売却と共に申告準備も進めましょう。

相続不動産を売却する際は、所得税や住民税、相続税、登録免許税、印紙税といったさまざまな税金がかかります。

しかし、節税の特例を活用すれば、税負担の大幅な軽減が可能です。
税の特例によって利用条件が異なり、併用できるものとそうでないものもあるので、相続不動産売却時の納税準備や節税対策は、早めに始めることを意識しましょう。