相続と不動産売却：スムーズな取引のための重要な手順と注意点｜永大ハウス工業

親族から相続した不動産を売却する場合、通常の不動産売却手続きとは別に、相続関連の手続きや納税も行う必要があります。

ただし、不動産売却は、最低でも数ヵ月の時間がかかる手続きです。
相続税の納付も、売却時に使える節税の特例にも期限があります。
段取りが悪いとスムーズに売却できないため、ここで相続不動産の売却手順や、相続で手に入れた家・土地を売るときの注意点を押さえましょう。

相続不動産の売却と通常の不動産売却の違いは、相続手続きと、不動産の所有者変更が必要なこと。

日本の法律上、不動産は法的な所有者しか売却できません。
元の所有者が亡くなっても、登記簿上の所有者は更新されないため、不動産を相続して売却するときは、「相続登記」という手続きを行って所有者を変更する必要があるのです。

相続不動産の売却は、以下の手順で進めます。

・遺言の有無・内容の確認
・相続人の把握（隠し子がいないかなど）
・遺産や借金の調査
・遺言があれば遺言通り、なければ相続人間の話し合いで遺産を分割
・相続登記を行い不動産の名義を変更
・不動産業者を探して査定を受け、気に入った業者経由で売却開始
・買い主の決定後、売買契約を締結
・代金の決済と物件の引き渡し
・確定申告

相続開始から3ヵ月で相続放棄ができなくなり、10ヵ月以内に相続税を納める必要があるので、不動産の売却代金で相続税を納める場合、スムーズな手続きが必須です。

●できるだけ早く遺産分割協議を進める

故人の遺言がない場合、財産を誰がいくら相続するのか話し合いで決めることになります。
遺産分割協議と呼ばれる話し合いが長引くと、相続登記も遅れ、売却手続きに支障をきたすため、遺産分割協議はトラブルなく終えることが重要です。
相続時は、遺産分割に対する不公平感や、感情的な対立から大きなトラブルに発展するケースも少なくありません。
少しでも揉める可能性があるなら、弁護士など、信頼できる第三者に立ち会いを頼み、冷静に話し合える場を用意しましょう。

●税の特例を使う

不動産を相続すると、遺産の総額に応じた相続税が、相続した不動産を売却すると、その利益に応じた譲渡所得税がかかります。

しかし、相続不動産を売却する場合、
・納めた相続税を売却時の必要経費としてカウントし、譲渡所得税を節税できる特例
・譲渡所得税の計算時に3,000万円の特別控除を受けられる特例
といった節税の特例を利用可能です。

節税の特例は、利用条件を満たしており、なおかつ申告時に申請した方だけが使える制度なので、「相続」と「相続不動産の売却」それぞれに使える特例を調べて、上手に節税しましょう。

●複数の不動産業者に相談する

「相続税の納税期限までに売りたい」「時間がかかっても良いから高く売りたい」どちらのケースでも、複数の不動産業者に相談することが大切です。
不動産業者を決める時は査定を受け、結果や担当者の対応を見て仲介の契約を結びますが、比較対象が少ないと、目の前の業者が良い業者なのかを見極められません。

不動産業者によって、査定額や強い不動産の種類などが違うため、相性の良い業者を見つけるために、相見積もりを駆使しましょう。

●思い入れがある＝高く売れるとは限らない

多くの場合、相続で手にするのは思い入れの深い実家です。
ただし、個人的に思い入れが深く大切な家であっても、不動産市場で高値が付くわけではありません。

主観での評価と、客観的な物件の市場価値に大きなギャップがあると、売り出し価格を高くし過ぎて失敗してしまいます。
相続した不動産を売るときは、複数の業者に査定を頼み、客観的な不動産の価値を見極めることが重要です。

●相続した不動産は3年以内に売る

相続税を必要経費（取得費）に上乗せできる特例や、3,000万円の特別控除といった相続不動産を売る際に使える節税制度は、相続開始から3年経つと使えなくなります。
「特例を使えば売ったときの税金が安くなるから、いずれ売れば良いだろう」と売却を先延ばしにし過ぎると、節税できなくなるため要注意です。

また、相続税が大幅に安くなる「小規模宅地等の特例」という制度は、「相続税の申告期限まで不動産を所有していること」が利用条件となっています。
相続税の納税期限を迎える前に不動産を売却すると、相続税が高くなる可能性があるため、覚えておきましょう。

相続した不動産を売却するときは、通常の売却活動に加えて、遺言の確認や遺産分割協議といった相続手続き、不動産の名義を自身のものに変更する相続登記、相続税の納税も行う必要があります。

ただ、相続税には申告期限があり、不動産を売るタイミングによってはお得な税の特例を利用できないので、相続不動産の売却は、スケジュールを立てて段取り良く進めることが重要です。

トラブルを避け、相続不動産を少しでも良い条件で手放せるように、不動産業者を始めとした専門家の力を借りましょう。