不動産売却後に確定申告が必要・不要なケースの見分け方｜永大ハウス工業

不動産を売却すると、場合によっては確定申告をする必要があります。

ただ、確定申告が必要なケースとそうでないケース、自分がどちらに当てはまるのか良く分からず、不安を感じている方も多いでしょう。

この記事では、不動産売却後に確定申告が必要なケースと、確定申告をしなくても良いケース、それぞれを紹介した上で、確定申告手続きや注意点について解説します。

●譲渡所得がプラスの場合

基本的に、譲渡所得がある場合は確定申告が必要です。
譲渡所得とは、不動産の売却金額から経費（不動産の購入金額や売買時の仲介手数料など）と控除を差し引いた額のことを指します。
日本の所得税は、利益である所得に対して課税するルールです。
譲渡所得がある＝不動産売却の結果、利益が出ているということなので、たとえ1万円であっても、譲渡所得があるなら確定申告をする必要があります。

●税の特例を利用する場合

税の特例を利用する場合も、確定申告が必要です。
確定申告は、「一年間働いたり不動産を売ったりして得た利益に対する納税額」を自分で計算し、自分で税務署に報告する手続きのこと。
売り主が「特例を使えば無税になるから申告しなくて良いだろう」と思っていても、税務署からすると、どの節税の特例を使ったのか、特例の利用によっていくら納税額が減ったのかは、売り主が報告しないとわかりません。
そのため、確定申告をすることが節税特例の利用条件となっているのです。

●損益通算する場合

・複数の不動産を売ったら黒字と赤字両方の取引が出てしまった
・不動産を売ったら譲渡所得がマイナスになった
という場合、譲渡所得同士、または本業の所得と譲渡所得を差し引きして、赤字の分だけ所得を減らし、納税額を安くできる「損益通算」という制度があります。

損益通算は、誰でも自由に使えるものではありません。
要件を満たしていることを証明するため、損益通算する場合は確定申告が必要です。

特例を使わずに、「不動産の売却価格－取得費－控除」を計算した結果、譲渡所得がゼロまたはマイナスになるなら、確定申告をする必要はありません。
たとえば、3,000万円で買った家を数年で手放すことになり、2,500万円で売れたので損をしたなど、明らかに譲渡所得がマイナスになる場合は、確定申告が不要です。

ただし、不動産売却では大きなお金が動きます。
発生する税金も比較的高額なので、不動産を売った後に確定申告をしなかったら、後日税務署から「確定申告をしていませんが、大丈夫ですか」というお尋ねが届くこともあるため、覚えておきましょう。

もし、取得費や控除の扱いに問題があり、本来なら納税が必要だったのに無申告だった場合、ペナルティーが発生します。
税務署から指摘される前に申告すれば、無申告加算税など、確定申告をしなかった場合のペナルティーが軽減されるため、申告漏れや申告忘れに気付いたら早目に対処しましょう。

●確定申告の期限

確定申告の期限は、毎年2月16日から3月15日までの1ヵ月間です。
基本的に、上記の期間内に申告書類を提出しないと、控除の特例を利用できなくなったり、無申告加算税等のペナルティーを上乗せされたり、税務署からお尋ねが届いたりすることになります。

なお、インターネット上で申告書類を提出できる「e-Tax」を利用したり、事前に税務署へ必要書類を持ち込んだりすれば期限前の申告も可能です。
ただし、期限前申告は「税務署に書類を預けているだけ」なので、申告期限が終わるまで納税証明書を発行してもらえません。

●確定申告手続きの流れと必要書類

一般的なサラリーマンが不動産を売却した後の流れは、以下の通りです。

• 譲渡所得を計算する
• 特例を使う、または譲渡所得がプラスの場合確定申告書類を作る
• 期限内に確定申告を行う
• 納税する

また、譲渡所得の確定申告では、以下の書類が必要になります。

• 確定申告書Bの第一表・第二表：本業の所得や控除、納税額等を記載する書類
• 確定申告書の第三表：譲渡所得とその納税額を記載する書類
• 譲渡所得の内訳書：譲渡所得の計算内容を書く書類
• 売買契約書のコピー（購入時・売却時）：経費と売却金額の証明用
• 仲介手数料等の領収書のコピー：経費の証明用
• 登記事項証明書：不動産の場所や所有者を確認する書類
• 本人確認書類
• 各種控除の申請書

必要書類が足りないと、控除を使えなかったり、経費が認められずに納税額が増えたりするため、注意が必要です。
売却の仲介を頼んだ不動産業者や税理士などの力を借りて、確実に準備を進めましょう。

不動産の売却後、譲渡所得がプラス、もしくは節税の特例を利用する場合、確定申告が必要です。

ただし、譲渡所得の納税額は、自分で計算する必要があります。
確定申告の期限は、不動産を売った翌年の2月16日から3月15日の1ヵ月間です。
不動産の売却価格や仲介手数料など、譲渡所得税の計算に使ったお金の証明書も必要なので、不動産売却後の確定申告手続きについて不安がある場合は、仲介業者や税理士に相談して、ミスのない申告書類を用意しましょう。