離婚で家を売却するときのポイントは？手放す時期やポイントを解説｜永大ハウス工業

離婚で家を売却するときのポイントは、財産分与について話し合い、売却に合意した上で、お互いが最も得する売却方法や、売却タイミングを見極めることです。

「相手の顔も見たくないから、とにかく早く離婚を終わらせたい」という考えだと、不動産売却で損したり、余計なトラブルに巻き込まれたりする可能性があります。

本記事を通じて、離婚で家を売るときのポイントや、そもそも離婚時に家を売った方が良いのかを判断する基準などを押さえておきましょう。

●財産分与とは

財産分与とは、「結婚してから離婚するまで」に築いた財産を、精算する手続きです。
不動産・現金・車・高価な宝石や美術品など、金銭的な価値があるものは全て財産分与の対象となり、どちらか一方に大きな落ち度（犯罪で捕まった・家計のお金を使い込んだなど）がない限り、婚姻中の財産は公平に半分ずつ分割する必要があります。

なお、「結婚後に親から相続した財産」や「独身時代に買った財産・貯めたお金」については、財産分与の対象になりません。

●家を売ったお金はどう分ける？

離婚時に家を売却する場合、基本的には不動産の売却代金から、住宅ローンの残債や、売却時の手数料などを差し引いた金額を、半分ずつ分けます。
しかし、たとえば夫7割・妻3割の共有名義で住宅ローンを組んでいる場合や、夫名義で組んだローンの返済に共働きの妻が協力していたりする場合は、割合を調整するのが一般的です。

離婚時の不動産売却は、動く金額が大きい分揉めるリスクも高いので、いつ家を売るのか、売却代金をどう分けるのか、振込手数料をどうするのかといったルールを細かく決めることが重要になってきます。

●基本的には売却がおすすめ

離婚時に家を売るかどうか迷ったら、売却するのがおすすめです。
なぜなら、不動産の権利や住宅ローン返済、維持費などの負担で、揉めるケースが多いから。

たとえば、夫名義のローンで購入した住宅に、離婚後も妻と子どもが住み続ける場合、妻側は常に「夫がローンを滞納したら、住んでいる家を差し押さえられてしまう」というリスクを背負うことになります。
妻側が夫の持ち分を買い取れば、差し押さえのリスクはなくなりますが、家を買い取れるだけのお金は、そう簡単に用意できるものではありません。
また、ローンを完済するまで、離婚後も相手と支払い等の連絡を取り合う必要があることも、大きなデメリットです。

●権利を整理できるなら売らなくても良い

・相手の持ち分を買い取る
・金融機関の同意を得て住宅ローンの名義を自身に変更する
など、「自分が住む家のローンを自分が支払う」状態にできる場合は、家を売らずに住み続けても良いでしょう。

金融機関への相談や、家計の計算は必要になりますが、所有者・ローンの名義人・住人が同じなら、「離婚した相手と急に連絡が取れなくなり、滞納で家を差し押さえられる」といったトラブルは起きないからです。

●離婚前の売却

1日でも早く不動産を手放し、財産分与と離婚を終わらせたい場合は、離婚前に家を売りましょう。
厳密にいくらの価値があるのか分かりづらい不動産は、分割するのが大変ですが、マイホームを現金化しておけば、1円単位で正確に分与額を計算できます。

ただし、家を売ったお金を離婚が成立する前に分けてしまうと、「夫婦間の贈与」となってしまい、贈与税がかかるため、注意が必要です。
離婚と同時、または離婚後に財産分与を行えば、贈与税がかからないため、売却代金やその他現金・資産の分与は、離婚が成立してから行いましょう。

●離婚後の売却

元配偶者と離婚後も継続して連絡を取れる、時間がかかっても良いから不動産を少しでも高く売りたい場合、家を離婚後に売るのがおすすめです。
不動産の売却には、おおよそ3～6ヵ月かかります。

離婚の準備で忙しい中、不動産業者探しや業者とのやり取り、内覧対応に買い主との価格交渉まで行うのは、想像以上に大変です。
売却を後回しにすれば、生活が落ち着いてから売却準備を進められるので、期限内に家を売るために、焦って値下げするといったミスも防げます。

ただ、離婚後の住宅売却は、時間をかけすぎると元配偶者の考えや気分が変わり、売却の協力を得られなくなる場合もあるため、注意が必要です。
また、離婚後2年経つと財産分与を請求できなくなるため、離婚後に家を売る場合も、できるだけ早く手続きを進めましょう。

●仲介で第三者に売却する

不動産業者を介して買い主を探すのが、仲介での売却です。
不動産の買い主を個人で見つけ、法的に不備のない契約書を作成するのは難しいため、ほとんどの不動産が、仲介業者経由で売買されています。
最低限立ち会いが必要なのは、不動産業者との契約時、買い主との売買契約時、物件の引き渡し時の3回です。
物件の宣伝広告や内覧対応は、仲介業者に任せられるため、ある程度時間を取れれば、離婚の話し合いをしながらでも家を売却できます。

●買い取りで専門業者に売却する

多少安くても良いから、家を早く売りたいというケースで頼りになるのが、不動産買取業者です。
仲介と違って、資金力のある不動産会社に直接不動産を売り込むため、短期間で家を現金化できます。
内覧や交渉が不要な分、売り主側の負担が軽いのもポイント。

ただし、不動産の買い取り価格は、仲介の約7割が相場です。
状況に合わせて、仲介と買い取りどちらの方法で家を売るか決めましょう。

離婚で家を手放すときの流れは、以下の通りです。
・物件の名義を確認する
・住宅ローンの残債を確認する
・財産分与の条件を決める
・不動産業者に査定を頼む
・家を売る
・物件の引き渡し
・離婚届を提出して売却代金を精算

不動産は、原則として所有者しか売却できません。
ペアローンや親子ローンを組んでいたり、名義を共有していたりする場合、家の売却に権利者全員の同意が必要なので、まずは物件の登記簿を確認しましょう。

その次に必要なのが、住宅ローン残債の確認です。
ローンが残っている家を売るときは、ローンの完済を求められます。
家を売ってもローンを返せない場合、そもそも売却手続きを進められないので、売却代金やお互いの手持ち資金、でローンを完済できるか調べましょう。

そして、問題なく家を売却できることがわかったら、財産分与の条件を話し合います。
売却代金をお互いが何％受け取るのか、お金の入金方法はどうするのか、売却から入金までの期日を何日にするかなど、離婚時の条件を決めましょう。

この時、離婚の条件も財産分与の条件も、口約束ではなく書面にしておくと、トラブルになりづらいです。
その後、家がいくらで売れるのか査定を受け、気に入った不動産業者と契約して物件を売却します。
仲介の場合は、家が売れるまで3～6ヶ月、買い取りの場合は1ヶ月ほどかかるため、入金されるまでのスケジュールを把握しておきましょう。
最後に、物件の引き渡しと代金の決済を行い、離婚届を出した後に売却代金を分与したら、手続き完了です。

●財産分与や離婚の話し合いはできるだけ弁護士に仲介してもらう

離婚や財産分与の話し合いは、お互い感情的になりやすいため、離婚の条件を決めるときは、弁護士や信頼できる知人に力を貸してもらいましょう。
第三者を挟むことで、冷静に判断できますし、弁護士に仲介をお願いすれば、互いの要求が法的にどうなのかといったアドバイスも受けられます。

また、専門家を頼ることで、不備のない離婚協議書の作成も可能です。
作った離婚協議書を公証役場に持ち込み、公正証書化すれば、離婚後に養育費や財産分与等の条件が守られないといった事態も防げます。

●実績豊富で信頼性の高い不動産業者の力を借りる

不動産売却は、仲介業者や買取業者の実力次第で、売却結果が良くも悪くも変わる取引です。
ただでさえ心理的な負担が大きい中、実力のない業者に売却のサポートをお願いすると、家を安く手放すことになるため、手元にお金が残りません。
そのため、査定の対応や口コミなどを通して、デリケートな状態に配慮した対応ができる業者なのか、実績のある業者なのかを見極めましょう。
複数の業者に査定を依頼する、相見積もりもおすすめです。

●「ローン残債>売却価格」だと基本的に家を売却できない

住宅ローンの残債が売却予定額を上回っている場合、基本的に家を売却できません。
家を売って返済を進め、残ったローンを返済しつづける「任意売却」という方法もありますが、専門的な手続きですし、信用情報にも傷が残ります。
財産分与の話を前に進めるためにも、離婚を決意したら、なるべく早くローン残債と売却価格を調べましょう。

●引き渡し日までに家を引き払う必要がある

家を売るとき、引き渡し日までに物件から退去しておく必要があります。
ただし、離婚時は、新居探しや引っ越し準備、仕事の調整などで忙しいです。
予定日までに家を引き払えないと、買い主とトラブルになる可能性があるため、スケジュールには余裕を持たせておきましょう。
トラブルが起きても対応できるように、売却準備や引っ越しの準備は、早めに着手することが大切です。

離婚と共に今まで住んでいた家を売却する場合は、弁護士等の専門家を頼って離婚の条件を書面化し、ご自身の経済状況・気持ち・家の名義にローン残債などを考慮した上で、売却方法や売却の時期を決めましょう。

なお、離婚届を出す前に家を売り、財産分与を行うと、贈与税がかかって損をします。
最適な家の売り方や、売却スケジュールは人それぞれなので、不動産業者・弁護士・信頼できる身内の力を借りて、より良い売却プランを立てましょう。