人が住んでいる家を売る方法は？売却時の流れや注意点を解説

column 316.

人が住んでいる家を売る方法は？売却時の流れや注意点を解説

2019.10.04

人が住んでいる家を売る方法は、通常の不動産売却と同じく、不動産業者経由で買い主を探すだけです。

ただし、住んでいるのが自分以外の家族や知り合いであったり、賃貸物件として第三者に貸し出したりしている場合、一般的な不動産売却とは異なる配慮をする必要があります。
売却手続きや交渉の進め方によっては、物件の売却難易度が上がったり、買い主が決まるまで時間がかかったりするため、人が住んでいる家を売るときのポイントを押さえておきましょう。

本記事では、人が住んでいる家を売る方法や、売却時の流れ、売却手続きを進める際の注意点などをお伝えします。

人が住んでいる家は売れる？

●自分が住んでいる場合

売却を検討している家に自分が住んでいる場合、何の問題もなく物件を売却可能です。
不動産の引き渡し日までに、片付けや引っ越しを終わらせておく必要はあるものの、いつどのタイミングでも売却手続きを始められます。
ご自身のスケジュールに合わせて売却活動を進められますし、マイホームの売却では非常に強力な節税の特例も利用できるので、高額な物件でない限り、売却後の譲渡所得税や住民税もかかりません。

●賃貸として他人に貸している場合

賃貸物件として他人に貸しており、入居者のいる家も問題なく売却できます。
なぜなら、物件の所有者が変わっても、入居者に影響はないからです。
日本では、借地借家法という法律で居住権が守られているため、物件オーナーが変わるとき、賃貸借契約がそのまま引き継がれます。
入居者からすれば、家賃の振込先が変わるだけなので、売却に反対される心配はありません。
また、収益物件を購入するのは、ほとんどの場合、家賃収入や転売益を目的とした投資家・不動産業者です。
入居者がいると、初月から家賃が入るため、むしろ人が住んでいる方が買い主に喜ばれます。

●家族や知り合いが住んでいる場合

・離婚時の条件でローンを支払い続けている家を売りたい
・親が知り合いにタダで貸していた家を相続したため、売りたい
・海外赴任中一時的に住んでもらっていた親族が、帰国後も出て行ってくれない

など、自分以外の方が住んでいる家も、売却は可能です。
ただし、家賃を取っていない場合、居住物件として売ることになるので、立ち退き交渉をしてから売却を進める必要があります。

人が住んでいる家を売る方法と売却時の流れ

●自分が住んでいる家を売る時の流れ

自分が住んでいる家を売る時の流れは、以下の通りです。

・不動産業者に査定を依頼する
・査定結果に満足できれば業者と媒介契約を締結
・売却活動開始
・買い主と売買契約を交わす
・引き渡し日までに引っ越し
・物件の引き渡しと代金の決済を終える

物件の引き渡しまで、3ヵ月から半年ほどかかります。
ローン残債がある場合、ローンの完済も必要なので、不動産をできるだけ高く売るために、不動産業者選びや内覧対応に力を入れましょう。

●賃貸として他人に貸している家を売るときの流れ

賃貸として他人に貸している家を売るときは、以下の流れで手続きを進めていきます。

・不動産業者に査定を頼む
・業者と売買契約を結び、売却活動開始
・条件の合う買い主が見つかり次第売買契約を締結
・物件を引き渡して売却代金を受け取る

基本的な流れは、マイホームの売却と同じです。
ただし、賃貸物件は投資用の商品なので、一般的な住宅と違い、物件の価値が入居者の有無や家賃設定などで変わります。
そのため、賃貸物件を売る時は、物件の賃貸状況を説明・証明できる書類の準備が必須です。

●入居者に退去してもらってから売る時の流れ

自分以外の人が住んでいる家を売る時は、以下のような流れで手続きを進めます。

・不動産業者の査定を受ける
・住人と立ち退き交渉をする
・立ち退きが成功したら不動産業者と契約し、売却活動開始
・買い主と売買契約を結ぶ
・物件の引き渡しと決済

ポイントになるのは、立ち退き交渉です。
退去の交渉に失敗した場合、任意売却や競売を検討したり、住人と賃貸借契約を交わし、賃貸物件として売ったりすることになります。

人が住んでいる家を売る際のポイント

●不動産業者を複数探して相見積もりを取る

人が住んでいる家を売る時は、複数の不動産業者に査定を頼み、相見積もりを取りましょう。
なぜなら、不動産業者によって、査定の基準や根拠が異なり、査定結果に差が出るからです。
また、査定額が同じ業者でも、売り主と担当者との相性問題も存在します。
不動産売却は、3ヵ月から半年ほどかかる手続きです。
売却活動中、定期的に担当者と連絡を取り合うことになるため、質問しやすい相手や、回答が的確な担当者がいる不動産業者に売却を任せることをおすすめします。
不動産業者を比較する時は、査定結果だけでなく、査定時の対応や担当者の態度、質問したときの答え方、実績なども比べましょう。

●賃貸物件の場合レントロール等を事前に準備する

レントロールとは、賃貸物件の運用状況をまとめた書類のことです。
各部屋の家賃や敷金に加えて、入居者がいつから住んでいるのか、入居者がどういった方なのか、過去の空室期間や修繕状況はどうなっているのかなどを記載します。
居住用物件の売却も、賃貸物件の売却も、取引の成立には買い主の不安を取り除くことが大切です。
取引や物件の透明性を高め、儲かりそうだ、投資する価値があると思ってもらえると、賃貸物件をより良い条件で売却しやすくなるので、レントロールは早目に用意しておきましょう。

●立ち退き交渉はプロに任せる

もし、入居者に立ち退きを求める場合、立ち退き交渉はプロに任せることをおすすめします。
当事者同士の交渉は、対立しやすいからです。
一度話がこじれると、高額な立ち退き料や引っ越し代を提示しても、感情的な問題で退去を拒否されてしまう可能性があります。
交渉を自分でやればお金は節約できますが、他人と揉めるリスクを取るほどのメリットがあるとはいえません。
トラブルを防ぎ、スムーズに売却手続きを進めるために、立ち退き交渉は弁護士に依頼しましょう。

人が住んでいる家を売るときの注意点

●人が住んでいる物件は内覧が難しい

賃貸物件で入居者がいるケース、また自分以外の第三者が住んでいるケースでは、基本的に内覧ができません。
不動産売却において、家の中を詳しく見せられないというのは、大きなデメリットです。
特に、マイホームを探す一般層に向けて物件を売り込む場合は、先に退去の交渉を成功させてから、内覧準備を整えた方が良いでしょう。
また、自分が住んでいる状態で売る時も、家の中に荷物や家具があると、その分、部屋が狭く見えてしまいます。
内覧時の印象が悪いと、その後の交渉に進まないので、物件の内外を整理してから内覧を受けることが重要です。

●自分が住んでいる場合、引き渡し日までに引っ越す必要がある

マイホームを売却する場合、引き渡し日までに家を空け、引っ越しを済ませておく必要があります。
売買契約を結んでから引き渡し日までの期間は、一般的に1ヵ月前後です。
家が売れてから準備を始めると、間に合わない可能性もあるため、家を売る時は、売却手続きと並行して家探しや引っ越しの準備を進めましょう。
なお、引き渡し日については、買い主との話し合いで調整可能です。
スケジュールを調整して、物件の引き渡しと新居への引っ越しをスムーズに終えましょう。

●賃貸物件の売りやすさは収益性で大きく変わる

賃貸物件は、いわゆるマイホームとは違う評価で、売りやすさや売却価格が決まる資産です。
具体的には、家賃の金額や入居者の有無、空室期間の少なさに今後賃貸物件として何年運用できるか等を総合した、「収益性」が高ければ高いほど良い条件で売却できます。
そのため、賃貸物件を売るときは、収益性の高さや家賃の安定性のアピールが効果的です。
また、基本的に入居者がいる状態、購入直後から家賃収入を期待できる状態の方が、物件の評価は高くなります。
長期間住んでくれている入居者がいるなら、満室の内に売却準備を進めましょう。

●入居者から預かっている敷金や管理費用の精算が必要

賃貸物件を売却するときは、入居者から預かっている敷金や、先払いしている固定資産税などを精算する必要があります。
ただし、敷金等の精算を口頭で行うと、トラブルになりやすいです。
精算の必要な費用や税金については売り主が調べておき、売買契約書に金額や内訳、精算方法を明記して、余計なリスクを避けましょう。
なお、入居者から受け取った礼金は、精算する必要がありません。

●賃貸物件の買い主が決まったら入居者に通知しよう

賃貸物件を売却し、物件の引き渡し・決済が完了したら、現在の入居者にオーナーチェンジのお知らせを送りましょう。
法的な通知義務はありませんが、不動産の持ち主が変わると、家賃の振込先が変わります。
通知が遅れた結果、元の持ち主の口座に家賃が振り込まれると、再び買い主と連絡を取ることになるため、売り主・買い主の連名で通知することが重要です。