マンション売却で損しないコツは？売却の基本や注意点を紹介｜永大ハウス工業

マンション売却で損しないコツは、売却のタイミングを見極め、適切な価格設定を行い、落ち着いて売却活動を進めることです。
不動産売却は、知識や準備が不十分な方ほど、損しやすいという問題を抱えています。

今回は、損しない取引ができるように、マンション売却の基本的な知識や売却で損しないコツ、不動産会社選びのポイントなどを押さえていきましょう。

●マンションは古くなればなるほど価格が下がる

マンションの価格は、物件が新しければ新しいほど高く、逆に建物が古くなればなるほど安くなります。
なぜなら、時間の経過と共に建物や設備が劣化するからです。
少しでも高くマンションを売却し、損しない取引をするためには、できるだけ早期の売却を目指すことが重要になってきます。
「まだ売り時じゃない」「使うかもしれない」と家を保有している間に、マンションの価値は下がっていくので、持て余している物件はできるだけ早く売却を検討しましょう。

●ローンが残っていると売却の難易度が上がる

マンションの売却時に住宅ローンが残っている場合、売却時に残債を一括で返済する必要があるため、売却の難易度が上がります。
売却価格がローンの残債を上回っていれば、スムーズにマンション売却を進められますが、売却価格がローンの残債より少ない場合、貯金を切り崩したり、親族から援助してもらったりする必要があるため、注意が必要です。

●質の低い不動産会社と契約すると損しやすい

マンション売却では、不動産会社の選定を誤ると、物件が売れ残ったり売却価格が下がったりする可能性があります。
適切な広告ができない、担当者の営業力がない、十分な宣伝活動をしてもらえないといった、実力の低い不動産会社に売却を任せると、マンション売却は成功しません。
マンション売却で損しない取引をするためには、実績が豊富で、市場価格に基づいた査定ができ、熱心に宣伝活動をしてくれる不動産会社と契約することが大切です。

●売却目的のリフォームをする必要はない

基本的に、マンションの売却前にリフォームをする必要はありません。
多くの場合、リフォームにお金を費やしても、マンションの売却価格はそれほど高くならないからです。
それどころか、リフォーム内容が買い主の好みに合わず、問い合わせが減ってしまうことすらあり得ます。
中古マンションのリフォームは、明確なメリットがある場合にのみ効果的な手段です。 利益を見込めないリフォームは避けましょう。

●マンションの売却相場を自分で調べる

マンション売却で損しないコツは、マンションの売却相場を自分で調べ、把握することです。

不動産の多くは、地域の相場で売買されます。
売り出し価格が相場より高すぎても、安すぎても売れづらくなるので、売却価格は相場に合わせるのが基本です。

近隣のマンションが、おおよそいくらで売買されているのか調べておけば、適正価格で物件を売り出せるため、売れ残るリスクを減らせます。
売却相場を把握することで、不当に安い査定をする業者や、契約を取るため、あえて高い査定をする業者との契約を避けられるのもポイントです。

●スケジュールに余裕を持つ

マンション売却で損しないコツのひとつが、売却スケジュールに余裕を持たせること。
一般的に、マンションは3から6ヵ月程度で売却できますが、時期やエリア、物件によっては、売れるまで1年以上かかることも珍しくはありません。

スケジュールに余裕がないと、たとえ損をしてでも価格を大幅に下げ、売却する必要が出てきます。
時間があれば、信頼できる不動産業者を吟味したり、買い主との価格交渉をしたり、より良い買い主と出会うまで待ったりできるので、マンション売却は焦らずに進めることが大切です。

●売却時の手数料や税金を計算して損益分岐点を把握する

マンションを売却する際、仲介手数料や税金などの費用がかかります。
住宅ローンの返済中であれば、ローン残債の一括返済も必要です。
そこで重要なのが、損益分岐点、つまりマンションをいくらで売れば損しないのか、売却前に計算しておくこと。

特に、売却価格に応じて支払う金額が変わる仲介手数料は、売却時にかかる費用の中でも大きな出費なので、あらかじめいくら必要なのか計算していないと、手元に十分なお金を残せません。
マンションを売るときは、最低いくらで売る必要があるのかを把握した上で、売却プランや資金計画を立てる必要があります。

●内覧にこだわる

内覧は、マンションの魅力を買い主に伝える大切なチャンスです。
物件を魅力的だと思ってもらえれば、内覧後に本格的な商談へ進む可能性が上がります。
そのために必要なのが、部屋の掃除と内覧準備です。

余分な家具や荷物を片付けて掃除すれば、部屋全体が広く見えますし、内覧時に窓を開けて換気しておけば、爽やかさや風通しの良さを演出できます。
照明の色やインテリアの有無によってもマンションの印象は変わるので、ターゲットに合わせた内覧体験を提供できるように、準備を整えましょう。

●値下げ・値引きはここぞというときだけに使う

マンション売却において、値下げや値引きは最後の手段です。
安易にマンション価格を値引きすると損をしますし、高くて売れない物件を高いまま売却していても、売れ残ってしまいます。

そこで重要なのが、交渉を決めるときに値下げ・値引きをするというやり方です。
買い主との価格交渉に応じる形なら、物件広告の価格を下げることなく、契約を後押しする形で値下げを活用できます。

●信頼できる不動産会社に仲介を任せる

マンション売却では、信頼できる不動産会社に仲介を任せることも重要です。
実力不足の業者や、マンション売却が苦手な業者、悪意をもって売り主を騙し、儲けようとしている業者に売却を任せると、不動産売却は良い結果になりません。

複数の業者から見積もりを取り、説明のわかりやすさ、マンション売却の実績、口コミや評価を確認して、最も信頼できると感じた不動産会社に仲介を任せましょう。

●マンションを買い換える場合は売り先行で手続きする

マンションを買い換える場合は、売り先行で手続きすることをおすすめします。
売り先行とは、現在住んでいるマンションを売却してから、新居を探す買い替えプランのことです。
新居を買ってから住まいを売却する買い先行は、例えば旧居のローンが残っている場合、一時的に新居と旧居両方のローンを負担することになるため、おすすめできません。
不動産売却で損しないことを重視するなら、売り先行でマンションを手放してから、新居探しを始めましょう。

●相見積もりを取る

マンション売却で損しない不動産会社選びのポイントは、相見積もりを取ることです。
相見積もりを取れば、複数社の査定結果や対応を短期間でまとめて比較できます。

査定結果と相場の差がどれくらいあるのか、説明のわかりやすさや納得感がどの程度あるのかなどを業者ごとに評価すれば、マンション売却の得意な業者を絞り込めるでしょう。

●実績や口コミを調べる

不動産会社の実績や口コミは、業者の信頼性を判断する大切な指標です。
過去にどのような物件を売却してきたのか、どの地域の売却に強いのか、地元で何年営業しているのかなどを調べることで、マンション売却に長けた不動産会社を見分けられます。
また、利用者の口コミも重要です。

特に、地域密着型の不動産会社は、地域の評判で売上が左右されるため、ネットの口コミだけでなく、地元の知り合いを通じて利用者の評判を調べましょう。

●利益が出たときに使える特別控除

マンション売却で利益が出た場合、利益に応じた譲渡所得税や住民税の納税が必要です。
しかし、マイホームや相続財産の売却など、一定の条件をクリアしている場合は、譲渡所得を3,000万円減らせる特別控除を利用できます。

特別控除を利用すれば、納税負担の大幅な圧縮が可能です。
メリットの大きい制度なので、マンション売却で利益が出るなら、あらかじめ控除の適用条件を確認しておきましょう。

●損したときに使える譲渡損失の損益通算

・マイホームの買い替え時にマンション売却で損した時
・住宅ローン返済中のマイホーム売却で損した時

上記どちらかのケースに当てはまる場合、マンション売却で生じた損失を、給与所得や事業所得から控除できるという制度があります。
「譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」という制度を利用すれば、不動産売却で損をした分、本業の収入に課税される税金が安くなるため、非常にお得です。

ただし、譲渡損失の特例は、条件が細かく、利用できる方も限られるため、利用する際は不動産業者や税理士に相談することをおすすめします。

マンションを売る時、同じ物件の他の部屋が売り出されている場合は、価格競争を避けましょう。
ほかの部屋よりも早く売れるように値下げをしても、別部屋の所有者が値下げをしたら、お互いに損をすることになるからです。

同じ物件内で争っても、メリットはありません。
同じマンション内に販売中の部屋がある場合は、内覧対応で差を付けたり、ライバル物件が売れるまで待ってから家を売り出したりして、売却価格を最大化しましょう。

マンションの売却で損しないコツは、信頼できる不動産会社と契約し、相場で物件を売り出し、内覧対応を充実させることです。
早く売りたいという思いから安易に値下げしたり、物件が老朽化するまで売却するかどうか悩んだり、必要のないリフォームをしたりすると、マンションを売っても手元にお金を残せません。

幸い、不動産売却の費用にいくら必要で、いくらで売れば黒字になるのかは、事前に計算できます。
余裕のあるスケジュールで売却準備を進め、物件に合った売却プランを立てて、損せずマンションを手放しましょう。