ローンが残っている家を売る人必見！抵当権抹消登記のやり方を解説｜永大ハウス工業

ローンが残っている家を売るときは、住宅ローンを完済して抵当権抹消登記を行いましょう。ただ、「登記」の手続き自体なんてわからないという人も多いです。

そこで今回は、「抵当権抹消登記」の方法を解説していきます。ローンの残っている家を売ろうと考えている人は、ぜひ参考にしてください。

まずは、そもそも抵当権とは一体何なのか、抵当権を外さないとどういったデメリットがあるのかをお伝えします。

●そもそも抵当権や抵当権抹消登記って何なの？

抵当権とは、「万が一住宅ローンの返済ができなかったとき、担保にした家や土地を差し押さえできる権利」のこと。

金融機関は、住宅ローンで数千万円単位の貸し付けを行います。もし、貸した相手が住宅ローンを完済する前に勤め先の倒産や病気、事故などで働けなくなってしまうと、貸し倒れとなってしまいます。それを避けるため、家や土地を担保に住宅ローンを組ませるのです。

抵当権は家の所有権すら脅かす強力な権利なので、当事者同士が契約書で署名捺印するだけでなく、「抵当権設定登記」をして登記情報に加えます。登記に記された抵当権を解除する手続きなので、「抵当権抹消登記」と呼ばれるわけです。

●抵当権がついている家は勝手に売却できない

住宅ローンの契約書には、ほとんどの場合「契約者は金融機関に黙って勝手に家を売ってはいけない」という項目があります。そのため、住宅ローンが残っていて抵当権がついている家は、抵当権を外すまで売却できません。

もし、金融機関に黙って勝手に家を売却すると、契約不履行を条件にローンの一括返済を求められたり、次の買い主が住んでいる状態で家を差し押さえられたりする可能性があります。こうしたトラブルを防ぐために、ローンが残っている家を売るときは、抵当権抹消登記が必須です。

登記に関する手続きは、法務局で行います。どういう書類や手続きが必要なのか、順番に見ていきましょう。

●住宅ローン残債を完済する

抵当権抹消登記をするためには、前提として住宅ローンの完済が必要不可欠。
抵当権の権利者は住宅ローンを組んだ金融機関なので、抵当権を解除する手続きには、金融機関の同意が求められます。ローンが残っている状態だと、申請をしても金融機関抵当権抹消登記の手続きを承諾してもらえません。

ちなみに、住宅ローンを完済すると、金融機関から抵当権抹消登記に必要な書類を送ってもらえます。「ローンを完済した」ことを証明できる弁済証書などは、手続き上必須の書類です。ローン完済後に金融機関から届く書類は、なくさないように気をつけましょう。

●必要書類を揃えて法務局で手続きする

必要書類を揃えて物件を管轄している法務局に行き、申請書等を提出するのが抵当権抹消登記の全体的な流れです。法務局もお役所なので、必要書類が揃っていないと申請を受け付けてくれません。

抵当権抹消登記に必要な書類は、以下をご覧ください。

• 抹消登記申請書
• 抵当権の解除に関する同意書類（抵当権解除証書・弁済証書・抵当権放棄書）
• 抵当権の内容がわかる書類（登記済証・抵当権設定契約証書）
• 金融機関の会社法人等番号または登記事項証明書
• 金融機関の委任状

抹消登記の申請書は、法務局のホームページからダウンロードして印刷すれば、すぐに手に入ります。ただ、この申請書は記入事項が非常に多く、申請書以外の書類を見ながら正確に空欄を埋めていかなければなりません。

「抵当権の解除に関する同意書類」「抵当権の内容がわかる書類」「金融機関の会社法人等番号または登記事項証明書」「委任状」は、基本的にローンを完済したら金融機関から送られてきます。

注意点は、金融機関から送られてくる「抵当権解除証書」や「登記済証」など、一部の書類に関しては再発行できないことです。紛失すると、別途印鑑証明書を用意するなど余計な手間がかかるので、書類の管理は慎重に行いましょう。

その他、印鑑も必要です。ただし、上記の再発行できない書類を紛失しない限り、認印だけで申請できます。

●手続きの際に登録免許税がかかる

登記の手続きをするときは、「登録免許税」という税金を収入印紙で納めます。抵当権抹消登記の費用は、不動産1つにつき1,000円です。

ローンの残っている家を売るなら、住宅ローンを完済して抵当権抹消登記を行いましょう。抵当権抹消登記自体は、必要書類と登録免許税を用意すれば、自分でも手続き可能です。ただ、申請書は記入事項が非常に多く、ローンを組んだ金融機関が合併していたり支店がなくなっていたりすると、複雑な手続きも必要になります。

申請書の書き方を理解するにも時間がかかるので、面倒だと感じた場合は司法書士に任せましょう。抵当権のついた不動産の売却を考えているなら、ぜひ当店にご相談ください。