買い主が見つからない土地や空き家は「定期借地（借家）契約」で活用！｜永大ハウス工業

「駅から遠い」「旗竿地」など、一般的に条件があまり良くない土地や空き家は、買い主が見つからないことも多いです。ただ、不動産は持っているだけで固定資産税という維持費がかかります。

そこでおすすめしたいのが、「定期借地（借家）契約」を使うこと。
不動産の買い主が見つかるまで賃貸として活用すれば、赤字どころか賃貸収入で利益を出すことも夢ではありません。

●買い主が見つからなくても維持費はかかる

不動産売却の成立には、タイミングが重要です。
たまたま予算や希望の合う買い主がいなければ、売りに出してから待っていてもお金と時間を浪費するだけ。どうしても不動産を手放したいと考えているなら、その不動産を「買いたい」という人を見つけるまで待つ必要があります。

ただし、不動産の維持もタダではできません。
空き地でも空き家でも、毎年、固定資産税がかかってきます。また、空き家は劣化も早いため、状態を維持するためのメンテナンス費用も必要です。親の相続等で手に入れた遠方の物件だと、換気や掃除をするために通う交通費もかかります。

売買の成立時に手数料を取って利益を出している不動産業者も、不人気の不動産は儲けにならないため、長期間売れ残ると広告等を雑にしがち。買い主が見つからない不動産は、売るために何らかの対策をする必要があるのです。

●空き家を賃貸住宅や貸し倉庫等に建て替えて運用する

そこでおすすめしたいのが、賃貸として運用すること。
まだ十分に生活できる空き家を賃貸住宅にすれば、一定の収入を得られます。住宅が古くなっていれば、小さなアパートや倉庫等に建て替えるという方法も利用可能です。

建て替えを行う場合はある程度予算が必要になりますが、親戚や知人を伝ってそのままの状態で良いから借りたいという人を探せば、広告費等も節約できます。「土地や建物の買い主が見つかるまでのつなぎ」として貸し出すことで、固定資産税等の維持費を捻出しましょう。

●リフォームを前提にすれば古い建物も貸し出せる

古い建物を賃貸するテクニックとして、「リフォーム費用を相手持ちにする」というやり方もあります。「DIYで好きなようにアレンジした家に住みたいが、一戸建てを買うほどの予算はない」という人を探すのです。アパートタイプなどの物件であれば、個人の事務所やちょっとしたテナントとして各部屋を貸し出し、そのかわりにリフォームは自由にしても良いという契約をするやり方もあるでしょう。

買い主が見つかるまで不動産を賃貸に出しておけば、維持費で損をする心配はありません。
それどころか、賃貸収入で黒字になる可能性もあります。ただ、不動産を賃貸する場合に問題となるのが「借地権」や「借家権」の問題です。

日本では、土地や建物を借りる側の権利が法律で強固に守られています。
買い主が見つかっても、すぐに土地や建物から出ていってもらうのは困難です。そこで役立つのが、今回ご紹介する「定期借地（借家）契約」となります。

●定期借地（借家）契約とは

定期借地契約・定期借家契約とは、「一定の契約期間が終わったら、必ず貸地や賃貸物件を返してもらえる」という契約方法のことです。

●土地や建物を借りた人の権利は非常に強い

通常、一般的な賃貸借契約は、正当事由がない限り貸し主が一方的に契約を解除できないようになっています。これは、土地や建物を借りた側が落ち着いて生活する権利を法律によって保護しているからです。

通常の賃貸借契約だと、いざ不動産の買い主が見つかったとしてもそう簡単には契約者を追い出せません。契約者が退去や契約解除を嫌がれば、裁判での争いとなり、余計な費用もかかってしまいます。

●定期借地（借家）契約を結んでおけば確実に土地・建物を返してもらえる

「将来手放すことが決まっている不動産」を賃貸に出す際、便利なのが定期借地（借家）契約です。契約の時点で「賃貸に出すのは○年後までで、そのときになったら退去する」という内容を承諾してもらっておけば、確実に土地や建物を取り戻して売りに出せます。

●定期借地（借家）契約を結ぶ場合の注意点

定期借地（借家）契約は、通常の賃貸借契約に比べて内容が複雑です。

そのため、契約を結ぶ場合、

• 契約は公正証書等で交わす
• 契約書とは別に、一定期間後に出ていってもらうことを書面で説明しておく

必要があります。

なかなか売れない不動産は、買い主が見つかるまで賃貸に出すのがおすすめです。
賃貸として運用すれば、固定資産税等の維持費もまかなえるため、じっくり時間をかけて買い主探しができるでしょう。

ただ、いざ買い主が見つかったとき、一般の賃貸借契約では貸し手側の都合で契約解除ができません。定期借地（借家）契約を結び、一定期間経てば必ず不動産を取り戻せるようにしておくのが、空き地や空き家を賃貸活用する際のポイントです。

定期借地（借家）契約のコツや、収益性の高い賃貸活用のアドバイスが欲しい方は、ぜひ一度、当店へご相談ください。