市街化調整区域とは、地域の農地や自然を守るため、住宅・スーパーなどの建築が制限されているエリアのことです。

「ここに家を建てて住みたい」と思った土地が市街化調整区域である場合、基本的にはマイホームを建てられません。

ただし、一定の条件をクリアすれば、市街化調整区域でも家を新築可能です。

本記事では、市街化調整区域の概要から、市街化調整区域に家を建てる方法、宅地として見た市街化調整区域のおすすめ度まで、市街化調整区域に関する知識をお伝えします。

●都市計画法で用途が定められた区域のこと

市街化調整区域とは、都市計画法という法律で定められた「都市計画区域」の一部です。
国土の狭い日本では、誰もが好き勝手に建物を建てると、自然破壊が起きたり交通の便が悪くなったりするため、都市計画法という法律で「どのエリアを市街地として開発するか」「どのエリアは市街化を抑制するか」を決めています。

市街化調整区域は、都市計画区域の中でも、農地や森林といった自然環境を保護するために、住宅や商業施設、ビルなどの建築が制限されているエリアなのです。

●都市計画法の区域区分は3種類存在する

都市計画法では、都道府県知事や国土交通大臣が指定したエリア、「都市計画区域」を、「市街化区域」「市街化調整区域」「非線引き区域」という3種類の区域区分で管理しています。

市街化区域は、現在市街地として利用されているエリア、または10年単位で市街地として開発していく予定のエリアです。
一方の市街化調整区域は、自然環境を保護するためのエリアで、建物の建設等が制限されています。
最後の非線引き区域は、市街化区域にも、市街化調整区域にも指定されていないエリアのことです。

都市計画法を根拠に、開発するエリアと開発しないエリアを分けることで、効率的な土地利用を行っています。

●基本的に個人の住宅を建てられない

市街化調整区域は、原則として住宅の新築や増改築が制限されているため、土地を買ってもマイホームを建てられません。
例外的に、一定の条件をクリアすれば家を建てたり、既存の住宅を買い取ったりできますが、そもそも市街化しないよう開発や建築を抑制しているエリアなので、条件は非常に厳しいです。
また、市街化調整区域には農地などが多く、そもそも家を建てても良い土地が少ないという事情もあります。

●仮に家を建てたとしても不便

市街化調整区域は、市街地ではないエリアです。
住宅・商業施設・工場といった施設の建設ができないため、仮に家を建てたとしても周囲に便利なスーパーやコンビニなどがありません。
また、公共交通機関が通っていなかったり、電気・水道・ガスといったインフラが整備されていなかったりするケースも多いです。

移動・買い物・生活の全てにおいて、不便さを味わうことになります。

●土地の価格は比較的安い

市街化調整区域の土地は、市街化区域の土地に比べると比較的、安いです。
なぜなら、単純に市街化調整区域の土地は、住宅を建てるのが難しく、さらに土地の立地や周辺環境が不便だから。

将来的に都市開発されないエリアなので、安く買ったとしても、土地の近くに大きな駅やショッピングモールができ、地価が上がるといった、投資目的での購入にも不向きです。

●交通量が少なく静か

市街化調整区域は、交通量が少ないため、静かに過ごせます。
多少の不便さを我慢してでも、住宅街や市街地などの人口密度が高い場所に住みたくない場合、魅力的なエリアです。

とはいえ、自然環境が豊かな分、虫や蛙の鳴き声等に悩まされることもあります。
開発許可を得て、業者の倉庫などが建てられており、作業音がする場合もあるため、全てのエリアが静かとは限りません。

●自治体の「開発許可」を取得する

市街化調整区域内に家を建てる王道の方法は、自治体から開発許可を得ることです。
市街化調整区域は、都市開発を制限しているエリアであり、市街化調整区域の指定を行っているのは都道府県知事か国土交通大臣なので、宅地の造成や道路の設置、住宅の新築などを行う場合、規模を問わず自治体に許可を取る必要があります。

ただし、環境保護に配慮したり、地域の開発計画の邪魔にならないようにしたりする必要があるため、マイホームの開発許可を得るのは決して簡単なことではありません。

●開発許可の不要な家を建てる

市街化調整区域内でも、農業・林業・漁業の従事者であれば、開発許可を取らずに個人の住宅を建てられます。

ただし、特に農地に関しては、そもそも農家しか売買できないという扱いの難しい土地です。
仮に、農地を買って土地の一部を宅地にする場合、土地の利用目的を変更する手続き、農地転用の許可も取る必要があります。

地域の農業委員会への申請が必要で、なおかつ農地として条件の良い土地だと原則許可が下りないため、道は険しいです。

●もともと「宅地」の土地を買って家を建てる

市街化調整区域内の宅地を購入し、家を建てるという方法もあります。
元々宅地、つまり、家を建てるための土地として登録されているので、土地の用途を宅地に変更するための開発許可を取る必要がありません。

ただし、法を守った設計なのかなどを審査してもらうために、自治体の「建築確認申請」をクリアする必要があります。

市街化調整区域で建築確認が通るのは、都市計画法第34条で認められた家、
・自宅兼店舗
・市街化調整区域に住む本家の親族が、分家として建てる家
・建て替え
のみです。

●すでに開発許可を取得済みの土地を買って家を建てる

数は限られますが、市街化調整区域の中には、不動産業者などが開発許可を取り、宅地にしている土地も存在します。
具体的にいうと、不動産のディベロッパーが整備した分譲住宅地などです。
宅地として整備され、後は家を建てて売るだけの状態になっているため、開発許可を取得する必要がありません。

また、分譲住宅のような広い住宅街を開発するときは、ディベロッパーがインフラも一緒に整備するケースが多いため、水道や電気をどこから持ってくるか考えなくても良いというメリットもあります。

ただし、市街化調整区域内の分譲住宅地は、非常に珍しいためなかなか出回りません。
売り出されていたとしても、早期に完売する可能性が高いため、並行してほかの土地も探した方が良いでしょう。

市街化調整区域は、既存住宅の建て替えや増改築にも自治体の許可を求められます。
なぜなら、木造の平屋を5階建てのビルにしたり、平屋を3階建てに増築したりする人がいると、周辺環境や地域の開発計画に影響する可能性があるからです。

市街化調整区域の開発許可・建築許可は、非常に厳しい基準で審査されます。
家のサイズを大きくしたり、建物の用途を変更したりする場合は、詳細な計画書を求められるため、注意が必要です。

●インフラや利便性を考えるとおすすめできない

市街化調整区域は、基本的に都市の利便性から縁遠いエリアなので、家を建てるための土地として狙うのはおすすめできません。
バスや電車の利用が難しく、自家用車を手放せなくなったり、近所にスーパーや病院がないため不便を感じたりすることになるでしょう。
また、インフラが整っていない場合、購入した土地が宅地でない場合、新居の建築費用や土地の購入代金とは別に、インフラ整備や土地の造成にお金がかかります。

●市街化調整区域の物件は売却時に不利

市街化調整区域は、地価が安いです。 将来的に土地が高騰する可能性も低く、利便性の問題で、市街化調整区域の家を探す買い主も多くないので、仮に市街化調整区域に自宅を建てたとしても、将来、良い条件で売却できません。
家は頑丈ですが、いずれ老朽化し、建て替えたり売却して住み替えたりする必要が出てきます。
売りたくなった時、売れない家を持っていると、維持費だけがかかるため、おすすめできません。
どうしてもその土地に住みたいという理由がない限りは、市街化区域内で新居の土地を探しましょう。

●住宅ローンを組むのが難しい

市街化調整区域で家を建てることをおすすめしない理由として、住宅ローンを組むのが難しいという問題もあります。
住宅ローンは、滞納時に担保物権を差し押さえ、売却して残債を回収するローンです。
市街化調整区域の不動産は、地価が安く、建物部分に関しては築年数の経過と共に資産価値が下がっていくため、金融機関から見て担保としての評価が高くありません。
ローン審査を突破できない可能性が高いため、現金一括で支払いができるよう準備する、高額な頭金を用意して借り入れ額を圧縮するといった事前準備が求められます。

市街化調整区域の土地を購入し、マイホームを建てたいと考えている場合、必ず購入前に自治体の都市開発計画や、規制について確認しましょう。
なぜなら、都市の開発計画や条例、規制などは、自治体によって異なるからです。
同じ市街化調整区域の中でも、家を建てやすい場所とそうでない場所があります。

市街化調整区域は、増改築にも許可が必要で、売りたいと思っても売却するのが難しい不動産です。
購入後に数十年快適な暮らしを送れるのか、リフォームや修繕工事はできるのかなど、長期的な視野で住みやすさやメンテナンスのしやすさを確かめましょう。

市街化調整区域は、無計画な都市化を防ぎ、農地や森林といった地域の自然を守るために、住宅や商業施設の建設が制限されているエリアです。
特定の条件をクリアして自治体の許可を取れば、家を建てたり既存の住宅を建て替えたりできますが、基本的には家を建てられず、住んだとしても不便な場所なので、家を建てるのはあまりおすすめできません。

もし、市街化調整区域に気になる土地を見つけた場合は、自治体の開発計画や規制を調べ、インフラの有無や将来的な建て替え、売却のしやすさなどを確認した上で、購入するかどうかを考えましょう。