自営業だと住宅ローンは組みづらいの？審査のポイントや突破するコツ｜永大ハウス工業

「自営業や個人事業主は、住宅ローンの審査に通りづらい」という話を、聞いたことはありませんか？
事実、人の何倍も稼いでいても住宅ローンの審査に通らない自営業者は、少なくありません。

では、なぜ自営業者や個人事業主は「住宅ローンの審査に通りづらい」といわれるのでしょうか。
その理由や審査のポイント、突破するためのコツなどをお伝えします。

自営業者や個人事業主が住宅ローンの審査に通りづらいといわれるのは、「収入が不安定だから」です。

住宅ローンの審査では、現在の収入や資産よりも「安定した収入を得ているか」という点を重視します。
そのため、公務員や会社員のように毎月一定の給与を得ている人の方が、審査に通りやすいといわれるのです。

これに対して自営業者や個人事業主は収入が変わりやすく、今の収入をローン完済まで維持できるという保証がありません。
多額の融資をする金融機関から見れば、「返済が滞るのではないか」と不安視され、審査も厳しくなるようです。

住宅ローンの審査において、公務員や会社員の年収は源泉徴収票で確認されます。
金融機関は、そこに書かれた額面をそのまま年収として評価します。

一方で自営業者や個人事業主は、確定申告書で確認するのが通例です。
その確定申告書で金融機関が確認するのは、収入（売上）ではなく「所得」です。

所得とは、収入から必要経費を差し引いた金額のこと。仮に収入が1,000万円、経費が800万円の場合、所得は200万円です。
つまり、収入1,000万円の自営業者でも、金融機関は「年収200万円の返済能力しかない」と評価するため、審査が厳しいと感じる方もいらっしゃるようです。

自営業者や個人事業主は、具体的にどんな点を審査されているのでしょうか。
住宅ローン審査でチェックされるポイントをまとめました。

●安定した所得があるか？

住宅ローンの返済期間は30年前後にも及びますから、長期間安定した所得があることが求められます。
これを確認するため、審査では「直近3年間の確定申告書」の提出を求める金融機関が多いです。

事業を立ち上げて間もない自営業者や個人事業主は、所得が安定しないことが多いため、軌道に乗ってから住宅ローンの審査に申し込むと良いでしょう。

●事業の借り入れも含めた返済負担率

返済負担率とは、年収に対するローン返済額の割合のことです。
住宅ローンの審査では、返済負担率が最大35％程度、できれば25％以下が好ましいとされています。

自営業者や個人事業主のなかには、事業資金として複数のローンを借り入れている方もいらっしゃるでしょう。
そのローンの返済額も、住宅ローンの返済負担率を求める際に含まれます。
ほかにも、マイカーローンや消費者金融からの借り入れ、スマートフォンの割賦契約なども、借金の返済とみなされます。

つまり、借金が多い人は住宅ローンの借入可能額が少なくなってしまうのです。

●信用情報に金融事故の記録がないか？

信用情報とは、信用情報機関と呼ばれる団体で管理されている、ローンやクレジットカードの利用履歴のことです。

住宅ローン審査は、「滞納することなく返済できる相手かどうか」を調べる手続きなので、過去に返済を滞納していたり、クレジットカード利用料の引き落としができていなかったりすると、マイナス評価になってしまいます。

もし、過去に金融事故と呼ばれる滞納などを起こしている場合、信用情報が更新されるまで待つ必要があります。

●年齢や健康状態もチェック対象

住宅ローンは、原則として長期のローンです。

「ローン完済時の年齢が80歳になる」「持病がある」など、年齢や健康状態から安定した返済を見込めない方は、審査に通りにくくなります。

基本的には、年齢が若くて健康な人ほど、住宅ローン審査に有利です。
マイホームを検討している自営業者や個人事業主は、できるだけ早くローンの審査に申し込みましょう。

自営業者や個人事業主でも、住宅ローン審査を突破するための準備を整えてから申し込めば、何の問題もなくマイホームを購入できます。

具体的に必要な準備について紹介します。

●自己資金を増やす

自営業者や個人事業主が住宅ローン審査でつまずきやすい項目の一つが、「返済負担率の高さ」です。
返済負担率が低いほど滞納リスクも低くなるため、審査に通りやすくなります。

返済負担率を下げる方法の一つが、住宅ローンの借入額を減らすこと。
つまり、自己資金（頭金）を増やして返済負担率を下げるという方法です。
無理のない範囲で頭金を用意すれば金融機関からの評価も上がり、審査に通りやすくなるでしょう。

●借金を減らす

返済負担率を下げるには、今借り入れている借金を減らすことも大事です。
マイカーローンや事業用の借り入れの返済を進めることで、返済負担率に余裕ができます。

既存のローンを完済すれば、それまで返済に充てていたお金を住宅ローンの返済に回せるでしょう。
家計の負担を考えても、現在抱えている借金は早目に減らす方がお得です。

また、住宅ローンの審査に通るまでは、新たな借り入れを控えることもポイントです。

●所得を増やす

住宅ローンの審査では、収入ではなく所得がチェックされますから、所得を増やすことも大事です。

自営業者や個人事業主のなかには、節税対策として所得を少なくしたり赤字にしたりされている方も少なくありません。
この状況を続けていると、住宅ローンの審査で「返済能力に不安がある人」という評価になってしまいます。

一般的に、自営業者や個人事業主の審査では、直近3期分の確定申告書が求められます。
そのため、少なくとも3年は所得を増やせるように努めることも大事です。

●自営業者にやさしい金融機関を選ぶ

住宅ローンの審査基準は、金融機関によって若干異なります。
なかには、大手企業の会社員など給与所得者を優遇する金融機関もあるようです。
こうした金融機関に自営業者や個人事業主が申し込んでも、審査に通るのは難しいでしょう。

おすすめは、普段から取引のある銀行に相談をすること。
自営業者でも対応してくれる金融機関ですし、これまでの取引実績を評価してもらえる可能性もあります。
金融機関によっては、金利を優遇してくれるところもあるでしょう。

自営業者や個人事業主がローンを組むときは、金融機関の吟味も必須です。

●フラット35で申し込む

自営業者や個人事業主でも、比較的に審査が厳しくないといわれる商品が「フラット35」です。

フラット35は、住宅金融支援機構と全国の民間金融機関が提携して提供する住宅ローン。
公的な融資に近いものなので、民間の住宅ローンよりも審査基準は厳しくないといわれます。

所得の確認も1年分の確定申告書でOK。
返済負担率や購入する住宅の性能基準などをクリアしていれば、住宅ローンを利用できます。

●金融事故がないか確認する

ほかのローンで滞納して「金融事故」の履歴が残っていると、住宅ローンの審査に通りません。
ただ、本人が気付かず、いつの間にか金融事故を起こしてしまっているケースもあり得ます。

可能であれば、自分の信用情報に「金融事故」の履歴がないか確認しましょう。
ちなみに個人の信用情報は、「全国銀行個人信用情報センター」や「シー・アイ・シー」、「日本信用情報機構」という機関で調べられます。

自営業者や個人事業主が住宅ローンに申し込むときに必要な書類は、以下の通りです。
なお、金融機関によって必要書類は異なります。
実際に申し込む金融機関のホームページで確認してから、書類を揃えましょう。

・本人確認書類（健康保険証、運転免許証、パスポート、マイナンバーカードなど）
・所得税の確定申告書（控え）
・所得税の納税証明書
・返済中の借り入れに関する書類（返済口座の通帳など）
・物件の売買契約書
…など

自営業者や個人事業主が住宅ローンを利用する上で、いくつか注意しなければならないポイントがあります。

以下の内容も確認した上で、住宅ローンを申し込みましょう。

●自宅兼事務所は住宅部分のみに住宅ローンが使える

店舗兼住宅のように、自宅と事業所を同じ建物で検討されている方もいらっしゃるでしょう。
この場合、住宅ローンは住宅部分のみに適用されるのが通例です。事業所部分は、事業用ローンを使うことになります。

金融機関や住宅ローン商品によっては、「住宅部分の床面積が全体の2分の1あること」など、細かく規定しているものもありますので、自宅兼事業所を予定されている方はあらかじめ確認しておきましょう。

●収入減少に備える

新型コロナウイルスが感染拡大した時、飲食店を中心に売上が激減した自営業者・個人事業主も多かったです。

こうした状況でも住宅ローンの返済は変わらず続きますから、収入が減っても滞らないように自己資金を蓄えることも大切です。
そのためにも、余裕のある返済計画を立てることが大事。
繰り上げ返済ができるくらいの計画を立て、早めの完済を目指しましょう。

●団信の保障内容も選ぶポイントに

自営業者や個人事業主は、病気などで働けなくなっても傷病手当などの支援がありません。
がんなど治療期間の長い病気になれば、事業への影響も避けられないでしょう。

こうした事態に、団体信用生命保険（団信）も備えの一つになります。
最近の団信には、特約で三大疾病（がん、急性心筋梗塞、脳卒中）をカバーしている商品もありますし、さらに糖尿病や高血圧性疾患といった病気にも対応した商品も登場しています。

万が一のことも想定し、こうした特約を付けられる団信から住宅ローンを選ぶのも一手です。

収入に波のある自営業者や個人事業主は、住宅ローンの審査が厳しくなる傾向があります。
とはいえ、しっかり準備をして申し込めば、自営業者や個人事業主でも住宅ローンの審査に通ります。

この記事で紹介した審査のポイントを押さえ、できることから着手していき、理想のマイホームを手に入れましょう。