住宅ローンのオーバーローンとは？フルローンとの違いやメリット・デメリットを解説｜永大ハウス工業

マイホームを検討している方にとって、住宅ローンは強い味方です。
最近では「オーバーローン」でも融資をしてくれる金融機関が増え、自己資金が少ない方でも理想の家を手に入れるチャンスが広がっています。

ただし、オーバーローンには注意点がいくつかあるため、利用には慎重に検討する必要があります。

ここでは、オーバーローンの概念や特徴、利用するときの注意点などをまとめてお伝えします。

住宅ローンにおけるオーバーローンとは、不動産価格よりもローン残債の方が大きい状態を指す言葉です。
主に、「家を売却する時」や「住宅ローンを借り入れる時」に、オーバーローンという言葉が使われます。

家を売却する時のオーバーローンとは、「売却価格よりも住宅ローンの残債が多い状態のこと」です。
一方、住宅ローンを借り入れるときのオーバーローンとは、「物件価格よりも高いお金を借りること」をいいます。

本来は、前者のケースで使われていた言葉ですが、最近では後者のケースで「オーバーローン」といわれることが増えています。

オーバーローンを、具体的なケースで説明します。

●【ケース1】金融機関から「諸費用」も借り入れた時

住宅ローンは本来、建物や土地を担保に融資する金融商品です。
ただ最近では、これらの本体価格に加え、火災保険料や引っ越し代といった「諸費用」も含めて融資してくれる住宅ローンも登場しています。

たとえば、物件本体価格3,000万円の家を購入する時、諸費用にかかる200万円を含めた3,200万円を金融機関から借り入れると、必然的にオーバーローンになります。

●【ケース2】売却額よりローン残債が高い時

家の売却額が2,000万円なのに、住宅ローンの残債がそれ以上ある時も、オーバーローンの状態です。

この場合のオーバーローンは、「金利が上がって残債が増えた」というケースや、「建物の価値がなくなり売却額が安くなった」というケースなど、さまざまなパターンが想定されます。

とりわけ土地よりも建物の価格が高い家の場合、資産価値は建物の方が下がりやすいため売却額が下がりやすく、オーバーローンになる可能性が高くなります。

オーバーローンに似た言葉で、「フルローン」という言葉があります。

フルローンとは、「物件価格と同額を借りること」です。
たとえば、物件価格3,000万円の家を購入する時、金融機関で3,000万円を借りると「フルローンを組んだ」という扱いになります。

住宅ローンは本来、頭金を用意しないと借りられないものでした。
ただ近年は、頭金なしでも借りられる住宅ローンが登場しています。
こうした住宅ローンも「フルローン」といいます。

一方で、オーバーローンは「物件価格に諸費用を足した額を借りること」です。
諸費用の相場は、新築の場合は物件価格の3～7％、中古住宅なら6～10％が目安といわれます。
これらの諸費用を含めて借りられる住宅ローンが「オーバーローン」です。

オーバーローンには、次のようなメリットがあります。

●自己資金がなくても家を買える

オーバーローンの一番のメリットは、自己資金がない人でも不動産を購入できることです。

フルローンを含めた一般的な住宅ローンの場合、物件の本体価格はローンで払えても、諸費用は自己資金で用意しなければなりません。
オーバーローンなら、諸費用も含めて借りられるので、自己資金は最小限で済みます。

●消費者金融やカードローンより金利が低い

住宅ローンの金利は、消費者金融やカードローン、クレジットカードのキャッシングよりも低く設定されるのが一般的です。

諸費用の分もどこかで借り入れる予定の方は、消費者金融などを利用するよりオーバーローンにした方が返済負担は軽くなります。

●住宅ローン控除の控除額が増える

住宅ローンでマイホームを購入すると、最長13年間の住宅ローン控除が受けられます。
控除額は、基本的に借入額が大きい人ほど多くなるため、オーバーローンにした方が節税の恩恵を受けやすくなります。

なお、住宅ローン控除には上限がありますし、納めた所得税や住民税以上の還付は受けられません。
オーバーローンでも控除額が増えないケースもありますから、あらかじめシミュレーションをした上で判断すると良いでしょう。

オーバーローンには、メリットだけでなくリスクもあります。
以下の内容を把握した上で検討することが大事です。

●審査が厳しい

住宅ローンの審査は、借入額が大きくなるほど厳しくなります。
オーバーローンは、頭金ありの住宅ローンやフルローンよりも大きな額を借りるため、審査が厳しいです。

一般的に、住宅ローンの借入可能額は年収の5～7倍ほどといわれます。
これを超えるオーバーローンだと審査に通らない可能性が高まるため、借入額の見直しや頭金の用意なども検討しましょう。

●金利が高く返済負担が重くなる

金融機関から見ると、オーバーローンは滞納されるリスクが高い商品です。
そのため、一般的な住宅ローンよりも金利は高く設定される傾向があります。

金利が高くなれば、返済額も増えます。
毎月の返済負担も重くなるため、滞納リスクが高まるのです。

オーバーローンに限らず住宅ローンの借入額を検討する時は、無理のない返済額を把握した上で借入額に対する返済シミュレーションを行うことが重要です。

●売却できない可能性がある

ローンが残っている不動産を売る時は、売却代金や手持ちの預貯金でローンを完済する必要があります。

オーバーローンの物件だと、売却代金だけでは完済できないため、必然的に多額の自己資金を用意することが求められます。
それでもローンを完済できなければ、不動産を売りたくても売れない状況になってしまいます。

将来売却する予定がある方は、オーバーローンの利用は避けた方が無難です。

金融機関にもよりますが、オーバーローンの金利は通常の住宅ローンより1～2％高く設定しているところが多いようです。

たかが1％でも、返済額は大きな違いが出てきます。
ここで、「一般的な住宅ローン」と「オーバーローン」で、返済額にどれくらいの差が出てくるのかシミュレーションしてみます。

なお、前提条件は以下の通りです。

●前提条件
・物件本体価格：3,000万円
・諸費用：200万円
・返済期間：35年
・返済方法：元利均等返済
・金利：1.82％（全期間固定、オーバーローンは左記に「＋1％」と「＋2％」で試算）

なお、「一般的な住宅ローン」では頭金を1割用意し、借入額は2,700万円とします。
また「オーバーローン」は諸費用を含めた3,200万円を借り入れし、金利は1％アップ（2.82％）と、2％アップ（3.82％）の2パターンで試算します。

以上の条件をもとに試算した結果は、以下の通りです。

参考：住宅保証機構「住宅ローンシミュレーション」
https://loan.mamoris.jp/repayment.asp

金利1％アップのオーバーローンでは、毎月の返済額が3万2,993円のアップ、総返済額は1,385万円のアップです。
金利2％アップだと、毎月の返済額は5万1,286円のアップ、総返済額は2,154万円のアップです。

一般的な住宅ローンでは、頭金と諸費用をあわせて500万円を自己資金で用意する必要がありますが、それを総返済額に含めてもオーバーローンの方が885～1,654万円も高くなるのです。

オーバーローンを利用する時は、現在の収入で返済できるか否かも慎重に検討することが大事です。

オーバーローンの不動産は、その売却額で住宅ローンを完済できないため、売却することができません。

もちろん、自己資金で住宅ローンを完済できれば売却可能です。
自己資金が足りなければ、親から借りるのも一手でしょう。

とはいえ、高額な資金を準備するのは大変です。
自己資金での対応が難しいときは、以下の方法を検討してはいかがでしょうか。

●住み替えローンを利用する

住み替えローンとは、いま住んでいる家の残債と新居の購入費用を合わせて借り入れできるローンのことです。
これを利用すれば、ローンを完済して家を売却できます。

ただし、住み替えローンは借入額が高額になるため審査が厳しいといわれます。
返済額も増える可能性があるので、利用には慎重な判断が必要です。

●任意売却する

任意売却とは、金融機関の了承のもと抵当権を抹消してもらい、不動産を売却する方法です。

ただ、任意売却するには金融機関だけでなく連帯保証人（保証会社）にも同意を得なければなりませんし、ほかにもさまざまな条件をクリアする必要があります。

また、競売の開札日前日までに売却するといった、売却活動に期限があります。
期限内に売却できないと競売にかけられますので、こちらの検討も慎重な判断が求められます。

オーバーローンを上手に活用すれば、自己資金がなくてもマイホームを購入できます。

ただし、審査が厳しい上、金利が高いため返済負担が重くなるといったデメリットもあります。
将来的に売却を検討している方は、「ローンを完済できないため売れない」という事態にならないよう、綿密な返済計画や資金計画を立てることが大切です。

無計画にオーバーローンを利用すると、自己破産するリスクも高まります。
不動産業者やファイナンシャルプランナーなどに相談し、無理のない借り入れや返済計画を立てることも、オーバーローンで失敗しないための方法です。