住宅ローン未完済でも住み替えできるって本当？住み替えローンについて解説｜永大ハウス工業

新しい家に住み替えたいけど、今の家に多額の住宅ローンが残っている…と悩んでいる方もいらっしゃるのではないでしょうか。

こうしたケースで頼りになるのが、「住み替えローン」です。
旧居のローン残債と新居の購入費用をまとめて借り入れできる融資で、住み替えが容易になります。

ただし、住み替えローンは一般的な住宅ローンと異なる点も多く、人によってはおすすめできないこともあります。
ここで、住み替えローンの基本的な情報をお伝えするとともに、利用するメリットやデメリット、利用条件、住宅ローン控除の適用条件などの情報もまとめてご紹介します。

まず、マイホームの住み替えの流れを簡単に説明します。

住み替えには「旧居の売却」と「新居の購入」という2つのステップがあります。
住宅ローンの手続きを含めたそれぞれの流れは、以下の通りです。

●旧居の売却の流れ
1．不動産会社に査定を依頼する
2．売却価格を決めて不動産会社と媒介契約を結ぶ
3．買い主が見つかったら売買契約を交わす
4．売却代金を受け取って住宅ローンを返済し、旧居を引き渡す

●新居の購入の流れ
1．気になる物件を見つけ、住宅ローンの仮審査に申し込む
2．不動産会社と売買契約を結ぶ
3．住宅ローンの本審査を受ける
4．引き渡し日にローンで決済して入居する

住み替えは、上記の流れを同時に進める必要があります。

また、多額の資金が動きますから、綿密な計画を立てることも大切です。
場合によっては、資金計画に狂いが生じることもあるでしょう。
よくあるトラブルが、「売却額で旧居の住宅ローンを完済できない」というケース。
いわゆる「オーバーローン」の状況です。
住宅ローンを完済できないと旧居を売却できず、新居の資金計画にも狂いが生じてきます。

ただ、オーバーローンでも住み替えを実現する方法がいくつかあります。
その一つが、「住み替えローン」の利用です。

住み替えローンとは、「旧居のローン残債」と「新居の購入費用」の両方をカバーできる、住み替え専用の住宅ローンです。
借り入れた資金で、売却額で足りなかったローン残債を完済できるとともに、新居の購入費用にも充てられるため、オーバーローンでも住み替えを実現できます。

住み替えローンを利用することで、以下のメリットが受けられます。

●オーバーローンでも住み替えできる

一番のメリットは、オーバーローンでも住み替えができることです。

住宅ローンを利用して購入した家には、抵当権が設定されています。
家を売却する時は抵当権を抹消する必要がありますが、そのためには売却額で住宅ローンを完済しなければなりません。
売却額で足りない時（オーバーローンの場合）は、自己資金で補てんする必要があります。

住み替えローンを利用すれば、自己資金を持ち出さなくても新たなローンで完済できるため、抵当権を抹消して旧居を売却できます。
さらに、新居を買うための費用も融資してくれますから、新しい家も購入できます。

●手元にお金を残せる

自己資金で完済できる場合でも、住み替えローンを利用すれば手元にお金を残せるため、新生活にゆとりが生まれやすくなります。

ローン完済のために預貯金をすべて使い切ると、新居に引っ越した後に病気や事故といった急な出費が必要なときに、対応できなくなります。
新しい生活を手に入れるために生活に必要なお金を失っては意味がないので、余裕がない時は住み替えローンの利用を検討しましょう。

メリットがある一方で、住み替えローンには以下のデメリットもあります。

●一般的な住宅ローンよりも金利が高い

住み替えローンは、「旧居のローン残債」と「新居の購入費用」を借り入れるため、必然的に借入額が多くなります。

金融機関から見れば、借入額が多いほど返済が滞るリスクが高まるため、住み替えローンの金利は高く設定する傾向があるのです。
一般的な住宅ローンだと年利1％未満の商品もありますが、住み替えローンの場合は年利2％以上と考えておいた方が良いでしょう。

金利が高くなれば、ローンの返済額も大きくなります。
住み替えローンを利用する時は、借入額を減らしたり繰り上げ返済を利用して金利負担を抑えたりして、トータルの返済額を減らせるように工夫することも大事です。

●審査が厳しい

借入額が多くなれば、金融機関の審査も厳しくなります。
これは、一般的な住宅ローンでも同じです。
2,500万円を借り入れる場合と、3,000万円を借り入れる場合では、3,000万円の方が審査に通りにくくなるでしょう。

ましてや住み替えローンは、一般的な住宅ローンより金利が高いため、借入可能額は低く設定されています。
現在の年収から借入可能額をシミュレーションした上で、借入希望額を検討することも、審査に通る上でのポイントです。

●ローン総額が高くなりやすい

住み替えローンを利用するには、「安定した収入がある」「ローンの滞納履歴がない」といった審査条件のほかにも、一定の利用条件を満たす必要があります。

たとえば、売却する家にローン残債がない場合は、住み替えローンが使えません。
あくまでも「旧居のローン残債」と「新居の購入費用」をセットで借り入れる時に利用できるローンのため、旧居のローンを完済しているケースには適用されないのです。

また新居については、マイホーム（持ち家）を購入する場合に使えるものですから、「賃貸に引っ越す」「投資用マンションを購入する」といったケースも利用できません。

なお、住み替えローンの利用条件は金融機関によって若干異なります。
複数の金融機関で比べて、使いやすいところを選ぶこともローン選びのポイントです。

住み替えローンを利用して新居に引っ越すまでの流れは、以下の通りです。

●旧居のローン残債を確認する

事前準備として、旧居のローン残債を確認します。金融機関から送られてくる残高証明書などで確認しましょう。
併せて、自己資金（預貯金）の残高も把握しておきます。

●不動産会社に査定を依頼

不動産会社に査定を依頼し、売却額を決定します。
売却額でローンを完済できれば、住み替えローンを利用する必要はありませんが、ギリギリの場合は売却額が下がることを見越して住み替えローンを検討した方が良いでしょう。

なお、依頼する不動産会社は住み替えローンの対応実績が豊富なところを選びましょう。資金計画のアドバイスなども受けられるので、安心です。

●住み替えローンを提供している金融機関を探す

住み替えローンを借り入れる金融機関について、情報収集します。
金融機関によって金利や借入条件などが異なります。有利な条件の金融機関を複数選びましょう。

●審査

住み替えローンも、事前審査と本審査があります。
各金融機関が求める必要書類を準備し、審査に申し込みます。

●金融機関と契約を結び融資を受ける

審査に通ったら、金融機関と金銭消費貸借契約を結び、融資を受けて決済・引き渡しを行います。

住み替えローンは、旧居のローン完済と新居の購入代金の決済を同日に行います。
あらかじめ日程を調整しておきましょう。

上記の流れで説明したように、住み替えローンの契約は旧居の売却日と新居の購入日を一緒にしなければならないなど、いくつかの注意点があります。

以下で詳しく解説します。

●売却と購入の決済日を合わせる必要がある

住み替えローンでは、旧居の引き渡し日と新居の入居日を同じ日にする必要があります。

入居日より先に引き渡し日がくると、住み替えローンのお金が手元にないので返済できませんし、逆に入居日が先にくるとローンの完済まで時間ができるため、お金を持ち逃げされるリスクが出てきます。

こうしたトラブルを防ぐために、引き渡し日と入居日は同日にするように規約で決めている金融機関が一般的です。

とはいえ、日程調整が難しいこともあるでしょう。
こうした点でも、住み替えの実績が豊富な不動産会社を選ぶことが、スムーズに進めるためのポイントといえるのです。

なお、売却が間に合わなかった場合を想定し、新居の売買契約に「買い替え特約」をつけておくと安心です。
この特約は、万が一期間内に家を売却できなかった場合、契約を解除できるというもの。
売却活動を焦らずに行えるという点でも有効ですから、特約をつけておきましょう。

●不動産会社によって旧居の売却価格が左右される

売却の査定価格は、依頼する不動産会社によって大きく変わることもあります。

売却に長けた業者に物件を預ければ、高く売ってもらえるかもしれません。
そうすれば、融資の総額を抑えられ審査に通りやすくなりますし、返済負担も小さくなります。

一社に査定依頼するのではなく、複数の不動産会社に頼むこともポイント。
売却価格の相場を把握しやすくなりますし、業者の対応も見極められ、納得の住み替えができるでしょう。

住宅ローンを利用してマイホームを購入した人には、「住宅ローン控除」が適用されます。
これが適用されると、新居に住み始めてから一定期間は所得税や住民税が控除されるという、住宅ローン利用者の特権みたいなものです。

この控除は、住み替えローンにも適用されます。

ただし、以下の条件を満たすことが前提です。
（1）住宅ローン控除が適用される物件を購入すること
（2）譲渡所得税の「特例」を使わないこと

それぞれ詳しくお伝えしましょう。

●住宅ローン控除が適用される物件を購入すること

購入する物件が、住宅ローン控除の適用条件を満たすことが一つ目のポイントです。
具体的には、物件を取得した期間や物件の広さ、自分が住むための家であることなど、細かな条件が指定されています。

中古物件を取得する時は、築年数や新耐震基準に適合していることなども求められますから、不動産会社に相談して適用する物件を探してもらいましょう。

●譲渡所得税の「特例」を使わないこと

不動産を売却する際に得た利益には、譲渡所得税などの税金が課せられることがあります。
譲渡所得税には、不動産利益から最大3,000万円まで控除するという特例があり、これが適用されると多額の税金を納めずに済みます。

譲渡所得税にはほかにも、納付を繰り延べできる「買い替え特例」という制度もあります。
これらの特例は、住宅ローン控除と併用できないため、「特例を利用していないこと」も住宅ローン控除の適用条件になります。

住宅ローン控除の適用期間について、住み替えローンも一般的な住宅ローンと同じで「原則10年」です。

ただ、一定の条件を満たすと最大13年間にのばせます。
具体的には、長期優良住宅やZEHなど一定の省エネ基準に適合する新築住宅を購入する場合は、住宅ローン控除が最大13年間適用されます。

なお中古住宅は、長期優良住宅などでも10年です。

オーバーローンの物件を売却するには、住み替えローンの利用以外にもいくつか方法があります。
そもそも、オーバーローンにならないための方法も含め、住み替えローンを使わずに旧居を売却する方法を紹介しましょう。

●売却額をアップさせる

ハウスクリーニングやホームステージング（モデルハウスのようにインテリアなどを配置しておしゃれな空間を作ること）をしたり、査定額の高い不動産会社を選んだりと、売却額をアップさせることで、オーバーローンのリスクを下げる方法です。

売却活動に時間を要すかもしれませんが、良い条件で家を買ってくれる相手を待つのも一手でしょう。

ただ、売却に時間をかけすぎると、なかなか売れない「訳あり物件」とみなされ、さらに時間を要してしまうことがあります。
住み替えのスケジュールが迫っている場合は、ある程度の期限を設けて売り切ることも大事です。

●繰り上げ返済でローン完済を目指す

数年後の住み替えを考えている人なら、繰り上げ返済でローンの完済を目指すのもおすすめです。

繰り上げ返済は、元金の返済に充てられるため、金利負担を抑えられトータルの返済額を減らすことにもつながります。
コツコツと減らしていけば、売却額だけでローンを完済できるかもしれません。

●低金利の住宅ローンに借り換える

現在利用している住宅ローンより、金利の低い住宅ローンに借り換えるという方法です。
金利が1％下がるとトータルの返済額は数十万円から数百万円も抑えられます。

繰り上げ返済と同様に時間のかかる方法ですが、返済総額を圧縮することも、オーバーローンになるリスクを防ぐ一手です。

●ダブルローンを組む

住み替えの時間が迫っている場合は、旧居のローンを抱えたまま、新居の住宅ローンを組むという方法もあります。
いわゆる「ダブルローン（二重ローン）」とよばれる手法です。

なお、旧居のローンを完済できない状況で新たにローンを組むと、借り入れ総額が大きくなるため、金融機関の審査が非常に厳しくなります。
審査に通るという観点では、金利の高い住み替えローンの方が良いケースもあるでしょう。

●つなぎ融資を利用する

新居の購入予定日になっても家が売れない時は、つなぎ融資というローンを利用できます。

つなぎ融資とは、新居の購入費用に足りない分を肩代わりしてくれるローンです。
提供している金融機関は限られますが、これを使えば売却活動を続けながら新しい家を購入できます。
そして家が売れたら、売却代金と新しい住宅ローンの借り入れで、つなぎ融資を一括完済するという流れです。

ただ、つなぎ融資はあくまでも一時的なものです。
住宅ローンとは別につなぎ融資を利用するための手数料が必要ですし、金利も住宅ローンより高いです。
売却が遅れると金利負担が重くなるので、慎重に検討されることをおすすめします。

旧居のローン残債と新居の購入費用をまとめて借りられる「住み替えローン」を使えば、売却代金と手持ち資金でローンを返済できない人でも、住み替えができます。

とはいえ、借入額が高くなるため審査は厳しいですし、金利も高いです。
さらに、売却と購入の手続きを同日に行わなければならないなど、利用のハードルが高いこともデメリットです。

誰でも気軽に利用できるローンではありませんが、経験が豊富な不動産会社に依頼すれば、スムーズに進めやすくなります。
住み替えを考えているなら、住み替えローンの経験も豊富な当社にもぜひご相談ください。