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不動産の売却にかかる費用は何がある?各費用と抑えるためのポイント

2021.04.07

不動産の売却にかかる費用は何がある?各費用と抑えるためのポイント

意外かもしれませんが、不動産売却にはお金がかかります。
多くの費用は売却代金から出しますが、「売却にもお金がかかる」ことを知らないと、支払いのタイミングや請求額に戸惑ってしまう場合もあるでしょう。
事前にどのような費用が必要なのかを知っておけば、支払う費用の節約や節税も可能です。

今回は、不動産売却にかかる費用と、各費用を抑えるためのポイントをご紹介します。

不動産売却にかかる費用はどんなものがある?

●仲介手数料

仲介手数料は、買い主探しや売買契約をサポートしてもらう不動産業者に対する報酬です。
前払いや頭金等は必要なく、「売買契約を無事結び、取引が成立したら」売却代金から支払いを行います。
宣伝広告の代理や広告の作成費用等も込みのお金なので、特別に実費がかかる広告をするといったケースを除くと、基本的に不動産業者から仲介手数料以外のお金は請求されません。

●登記(抵当権抹消手続き)にかかる費用

ローンが残っている不動産には、金融機関による「抵当権」が設定されています。
抵当権とは、ローンの支払いが滞った場合、家や土地を担保として差し押さえできる権利です。
抵当権が残っている状態、つまりローン未完済の状態で家を売ると、住宅の持ち主が変わっても家を差し押さえられてしまうリスクが残るため、不動産を売るときはローンを完済して抵当権を抹消する必要があります。
抵当権の解除費用も、当然タダではありません。

●印紙税

印紙税とは、不動産売却を始めとした一部の取引をする際、契約書に貼る収入印紙の購入費用です。
貼り付ける収入印紙の額は契約の取引額に応じて決まっています。
不動産の売買契約書は、印税法という法律で明確に課税対象として定められているため、不動産を売買するなら必須の税金です。
もし、収入印紙を貼らずに売買契約書を作成し、取引を行った場合、脱税とみなされて過怠税等のペナルティーを受けることになってしまいます。

●更地売却やリフォームをする場合の解体費用

物件の状態や買い主の希望、地域の需要によっては、古い建物を解体して更地にしたり、建て替えてリフォームしたりする費用が必要です。
建物という重量物を解体することになるため、数十万円から100万円以上のお金がかかります。
売り主として自己責任で建物を解体する場合、当然解体費用も売り主負担となるため、解体工事をするときは「費用を負担するだけのメリットがあるのか」を慎重に考えましょう。

●住宅ローンの繰り上げ返済手数料

住宅ローン返済中の不動産を売る場合、抵当権を解除するためにローンの繰り上げ返済を行います。
繰り上げ返済手数料が設定されている金融機関でローンを組んでいれば、繰り上げ返済手数料も売却の必要経費です。
ただし、「繰り上げ返済手数料無料」サービスを提供している金融機関でローンを組んでいれば、負担はありません。

●譲渡所得税や住民税(売却益で儲かった場合)

不動産の売却代金から、不動産の取得にかかった費用などを差し引いて黒字になる場合、譲渡所得税や住民税を納めることになります。
また、不動産の譲渡所得によって年間の総所得が増えると、翌年度の住民税が高くなってしまう点にも注意が必要です。
できれば、黒字が出る場合は翌年に増える支払いの額を前もって計算し、売却代金の一部を取っておきましょう。

それぞれの内訳

●仲介手数料

仲介手数料の上限額は、「売買価格×3%+6万円+消費税」です。
上記の金額は宅建業法で定められているため、全国どの業者と契約をしても、上記基準より高い金額を請求されることはありません。

ただ、業者によっては割引をしている場合もあります。
具体的な金額は、見積もりの段階、そして売買契約が決まりそうなタイミングで業者へ質問しておきましょう。

●抵当権抹消の手続きにかかる費用

抵当権の抹消手続きにかかる費用は、土地・建物ひとつにつき1,000円です。
つまり、土地付き一戸建ての抵当権を解除する場合、最低でも2,000円かかります。
ただ、多くの場合抵当権の抹消手続きは、物件の引渡し日にまとめて行うため、自分でやる余裕がありません。
そのため、別途司法書士に手続きをしてもらう報酬として、5万円前後の支払いが発生します。

●印紙税

印紙税の納税額は、不動産の売却額が1,000~5,000万円の場合、1万円です。
取引額に応じて納税額が変わるため、収入印紙を購入する前に必ず売買契約書の取引額と対応した納税額を確認しておきましょう。
なお、印紙税の納税に使用する収入印紙は、最寄りの郵便局や役所などで入手できます。
一部コンビニでも販売されていますが、数百円程度の少額なものが多いため、郵便局などで手に入れましょう。

●更地売却やリフォームをする場合の解体費用

解体工事の依頼料相場は、木造の場合一坪あたり3~5万円、コンクリート造の場合は一坪あたり5~8万円となっています。
上記の相場に建物の坪数をかけると、解体にかかるおおよその費用を計算可能です。
ただし、業者によって見積もりは違いますし、作業の難易度によっても価格が変わってくるため、解体工事は必ず相見積もりを取って納得できる業者に依頼しましょう。

●住宅ローンの繰り上げ返済手数料

住民ローンの繰り上げ返済手数料は、多くの場合無料です。
有料でも、残額の一括返済に対して5万円程度の手数料だけで済みます。
手数料自体をムダな出費と感じるかもしれませんが、繰り上げ返済は支払った全額が元金から差し引かれるというシステムです。
不動産を売却せずに毎月返済していった場合と比べると、金利の差で得をするケースが多いため、返済できる場合は繰り上げ返済を活用すると良いでしょう。

●譲渡所得税や住民税(売却益で儲かった場合)

譲渡所得税は、「不動産を売った年の1月1日時点で、所有期間が5年を越えているかどうか」で税率が変わります。
所有期間が5年以下の場合、短期譲渡所得として、各種経費等を引いた所得の30%が課税額。
しかし、所有期間が5年を越えていると、長期譲渡所得という扱いになるため、譲渡所得税率は半額の15%です。
住民税に関しては、自治体によって基準が異なります。

不動産売却にかかる費用を抑えるためのポイントは?

●仲介手数料の安い業者を探す

仲介手数料無料で仲介を引き受けていたり、キャンペーンなどで仲介手数料を割り引いてたりする業者を探せば、仲介手数料を節約可能です。
ただ、不動産売却において、仲介手数料は業者が受け取れる唯一のお金。
安かろう悪かろうのサービスを提供している業者も中にはいるので、仲介手数料の価格よりは対応の良さを重視しましょう。

●税の控除や特例を使う

マイホームの売却では、売却代金から3,000万円を控除できる特例を利用できます。
「住まなくなってから3年以内に売る」「親族間の売買ではない」といったいくつかの条件はありますが、上記の特例を使えば、ほとんどのケースで譲渡所得税や住民税の増税をゼロにできるでしょう。
非常に強力な特例ですが、恩恵を受けるためには確定申告をする必要があるため、覚えておく必要があります。

まとめ

不動産の売却時は、仲介手数料や譲渡所得税、抵当権抹消手続きの費用といった出費が不可欠です。

ただ、費用や税金の多くは、売却の期間を考えたり税の特例を利用したりすることで抑えられます。
節約や節税の方法を知っているかどうかという違い一つで、手元に残るお金の額が数十万円変わってくることも少なくありません。
家や土地を売るときは、「高く売る」ことだけでなく、「コストを抑えて売る」ことも意識しましょう。

 

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