不動産の売買契約の解除はできる？契約解除の条件や違約金について｜永大ハウス工業

不動産売買契約は不動産を売買した際に結ぶ契約のことです。土地や建物を売買する際、この不動産売買契約が必ず必要となります。原則これらの不動産売買契約は不動産業者を通さずに契約することも可能で、売主と買主が直接取引する場合は口頭契約でも構わないとされています。

しかし、不動産売買契約時にトラブルになることもあれば、契約後の介助でトラブルになることもあるかもしれません。そのため、契約解除が可能かどうかはもちろん、その条件や違約金についても知っておく必要があります。

今回は夢のマイホームを手に入れる際に必ず必要となる不動産売買契約について解説するため、詳しい内容を確認しておきましょう。

不動産売買契約とは、売主が不動産を買主に移転することを約束するための契約で、代金を支払うことで締結される契約です。これら不動産売買契約は売主と買主が直接取引する際は口頭契約でも構わないとされている一方、原則としては不動産契約の証拠として契約内容を書面にて取り交わさなければなりません。

特に、不動産業者に対して不動産を売買する際には、宅地建物取引業法によって不動産業者に対して契約内容に制限が設けられています。また、売主と買主は不動産に対する情報の差も大きいため、どちらか片方に不利益な契約が結ばれることのないよう保護しなければなりません。そのため、不動産売買契約は書面で行うことが義務付けられています。これら宅地建物取引業法の法的拘束力を知っておくことも重要です。

なお、不動産売買契約では売買契約書と重要事項説明書が混合されがちですが、これらは別物となります。重要事項説明は宅地建物取引業法が定める不動産取引にて、売主が買主に対して契約前に必ず行うものです。重要事項説明はトラブルの防止にもなるため、基本的には不動産業者において宅地建物取引士などの資格を持つ人しか行うことができません。この重要事項説明で使う重要事項説明書には不動産の詳細な説明が明記されているため、必ず目を通しておきましょう。

準備しておくものとしては身分証明書と実印、印鑑証明書、住民票などです。そのほか、登記済権利証または登記識別情報、固定資産税納税通知書および固定資産評価証明書、土地測量図、境界確認書、建築確認済証および検査済証、建築設計図書、工事記録書などが必要となります。集合住宅であれば管理規約や長期修繕計画書なども用意しなくてはなりません。

不動産売買契約の流れは難しいことは何もありません。売主と買主の条件がまとまれば、そのまま不動産売買契約となるのが通例です。ただし、不動産売買契約は重要事項説明を受けた段階では締結されておらず、不動産売買契約書を取り交わすことで締結となる点には注意しなくてはなりません。

その後、条件に納得した場合は不動産業者と不動産売買契約と締結し、不動産売買契約書の完成を待ちます。これらの書類は完成までに時間がかかるものではなく、必要書類をまとめて提出すればすぐに結ぶことが可能です。

特に、重要となるのが重要事項説明なので、その段階で登記簿に記載されている権利や都市計画法・建築基準法で指定されている内容などを確認しておきましょう。重要事項説明書には違約金や損害賠償などのお金に関する情報も記載されているため、あらかじめ確認しておくことが重要です。

不動産売買契約は一度結ぶと解除はそう簡単にできません。というのも不動産売買契約は法的な締結となるため、どちらかが故意に破って良いものではないためです。たとえば、不動産売買契約を交わした後に、より魅力的な条件で購入を希望する人が現れた場合、売主は買主を変更したいと思うこともあるでしょう。しかし、それによって一方的に不動産売買契約を破られてしまうと片方だけに不利益が生じます。不動産売買契約はそれを防ぐ目的もあるのです。

しかし、不動産売買契約は絶対に解除できないということではないため、パターンによっては解除できることを知っておきましょう。以下、不動産売買契約の介助が認められる場合と認められない場合について解説します。また、解除が認められるパターンをより具体的にご紹介するので、ご自身がどのパターンに当てはまるのかも確認しておいてください。

●解除が認められる場合と認められない場合

不動産売買契約後は原則として解除は認められていませんが、場合によっては認められることもあります。たとえば、その原因として「債務不履行を理由とする解除」「契約不適合責任による解除」「手付による解除」などがあります。

もし、期日までに買主が売主に対して売買代金を支払えない場合、不動産売買契約を解除することが可能です。これらは債務不履行を理由とする解除扱いとなります。また、状況によって契約不適合責任が認められた場合、買主が売主に対して契約の解除を求めることも可能です。さらには、不動産売買契約を結んだ際に支払った手付金の約5～10％ほどを放棄または倍額返還することで契約の解除もできます。

一般的には解除が認められる場合と認められない場合があるため、売主と買主のどちらに責任があるのかなどを確認しながら交渉することが必要です。

●契約の解除が認められるパターン

より具体的に契約の介助が認められるパターンを挙げているときりがないので、以下簡単にまとめます。それぞれ自分がどのパターンに当てはまるのかを考えることで、不動産売買契約を解除できるかもしれません。

パターン1.相手の契約違反による解除
パターン2.契約不適合責任がある場合の解除
パターン3.手付金の放棄や倍額返還による解除
パターン4.住宅ローン特約の条件を満たす解除
パターン5.消費者契約法で問題がある不動産の解除
パターン6.双方の話し合いなどによる合意の上での解除
パターン7.クーリングオフによる解除

前述したのはパターン1～パターン3までの条件であったものの、それ以外にも条件によっては不動産売買契約を解除できます。しかし、不動産売買契約の解除は想像以上に大変なことも多いため、極力は解除しない方向で進めるのが理想です。

それでも不動産売買契約後に納得できない条件が発覚することもあるため、必ず不動産売買契約の前に内容については精査しておく必要があります。

不動産売買契約は法的拘束力を持つため、一度締結してしまうとそう簡単に解除することはできません。売主・買主ともに解除は可能ではあるものの、条件によっては厳しいパターンも多いです。それでも不動産売買契約を解除したいということなら、違約金が発生することも覚悟しなくてはなりません。

今回の記事では不動産売買契約できるパターンをいくつかまとめましたが、不動産売買契約では無数の規定が定められています。それらの規定をくぐり抜けたとしても、後々になってから「やっぱり不動産売買契約は解除します」というのは通じません。

そのため、必ず不動産売買契約の前に必要事項を確認しておいてください。特に契約解除についても契約の前に必ず確認しておくことをおすすめします。もし、その時点でわからないことがある場合は不動産業者はもちろん、不動産売買契約のプロに相談しておくのも安心です。

不動産売買契約は不動産を売買する際には必ず必要となる契約です。これらの契約は書面によって行うと法律で義務付けられているため、その法的拘束力も強いです。気分によって契約の締結や解除を行えるものではないので、慎重に決めなくてはなりません。

まずは不動産売買契約をする前に、必要事項を確認しながら両者納得した上で結ぶということを前提にしてください。それでも解除したい場合は双方話し合いを行い、トラブルを回避することを最優先に進めていきましょう。