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仙台で、二棟目以降の物件を購入するためのポイントは

2018.09.14

仙台で、二棟目以降の物件を購入するためのポイントは

不動産投資を行っていて、一棟目の物件の運営がある程度順調に進んでくると、二棟目、三棟目と新しい投資用物件を購入したくなる人もいるはずです。
しかしいくら一棟目物件の運営が順調だといっても、金融機関からの融資を受けられなければ、なかなか新しい物件を買い進めることは難しいでしょう。
そこで二棟目以降の物件を購入していく時にはどういった点に注意をしなければいけないかをお伝えします。

一棟目物件の購入時の方針で二棟目以降の購入可否が変わってくる

まず絶対に必要なのは一棟目物件の購入の際に、自分が投資を一棟だけで満足をするのか、それとも状況を見て物件を増やしていきたいのかという方針を決めておくことです。
一つの物件しか購入しないのであれば、住宅ローンが利用できる賃貸併用住宅を購入するのが最もリスクは少ないです。
しかし賃貸併用住宅を購入してしまうと、それ以降は住宅ローンを利用することができません。
そのため二棟目、三棟目の物件購入に際しては、投資用ローンを利用しなければいけないでしょう。投資用ローンの利用にあたっては住宅ローンとはまた審査のポイントが違ってくるために、状況次第でなかなか審査が通らない人も出てきます。
住宅ローンと投資用ローンの審査は別基準に行われると言われるため、逆に一棟目を投資用ローンで購入していて、その運営があまり順調でいないという場合も、収入に置ける返済率が悪化するので、自分が住宅を購入したくなった時にも住宅ローンが利用しにくくなるということもあります。
こういった状況を避けるためにも一棟目二棟目とどんどん投資用ローンで購入をしていくのか、それとも一棟目を住宅ローンで買って、それを完済したところで新しく投資ローンを申し込むのかなど、不動産物件の購入方針をあらかじめ決めておかないと身動きが取りづらくなるでしょう。

個人に融資をしてくれるのは3億程度と言われる

一方で個人投資家が最大で受けられる融資額は、どんなに属性の良いサラリーマンだとしても約3億円だと言われています。
その理由としては融資を受けて不動産を購入する際には団体信用生命保険を付けなくてはいけないのですが、その利用限度額がおよそ3億円だからです。
有名企業に勤めていて収入の安定性が高い個人投資家だとしても3億円を超える規模、また四棟目以降程度の規模になるとどうしても融資が受けづらくなります。
購入方針の話とも重複しますが、投資用ローンを利用して物件を拡大したいのであれば二棟目、三棟目まではスムーズに購入ができるでしょう。ただしそれ以上の規模の拡大を望むのであれば個人投資家のままでは厳しいでしょう。

将来的に買い進めるならば法人を作る

将来的に物件の数をどんどん増やしていきたいという人は、早い段階から法人を作っておくのが良いでしょう。
金融機関も一般の個人に対してはある程度の融資限度額を決めているために、よほどの重要顧客とみなされない限りはなかなか融資が受けづらくなります。
そこで二棟目、三棟目が欲しくなった段階で、資産管理会社の法人を設立してその名義で借り入れをして不動産を買い進めるのが良いでしょう。
法人の場合は団信の利用限度額が関係なくなるので、実績を作っていれば多額の借入金を受けることが可能になるのです。
四棟目以降の投資用物件、また3億円以上の融資を受けたい場合は二棟目の購入と同時に法人設立の準備をしておきましょう。

またスムーズに購入物件を増やしていくためには、高価な新築物件を購入するよりも、利回りが高く、購入価格が抑えられる中古物件を購入していく方が良いです。
中古物件ならばある程度の入居実績も分かり、収入の計算も立てやすいです。属性の良い物件を見つけられれば金融機関からの融資も受けやすくなるので、中古物件を中心に二棟目の以降の購入物件を探していきましょう。

 

 

 

 

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