将来に備えて知っておこう！実家の売却3パターン

column 587.

将来に備えて知っておこう！実家の売却3パターン

2022.09.09

いざ実家を売却することになったとき、何をすれば良いのかすぐに判断できる方はそう多くありません。
なぜなら、ほとんどの方は「まだ親も元気だし、実家を売るような自体にはならないだろう」「いずれ必要になったときに知識を学ぶなり専門家に相談するなりすれば良い」と考えているからです。

しかし、一口に実家の売却といっても、相続による売却なのか、生前贈与による売却なのかで必要な手続きが異なります。

今回は、将来に備えて知っておいて欲しい、良くある実家の売却3パターンの違いを押さえていきましょう。

実家の売却パターン①相続した実家を売る

実家の売却パターンその1は、亡くなった親から実家を相続し、売るケースです。
相続後の不動産売却では、「自分が所有している不動産を売る」という手続き以外に、「親から不動産を相続し、自分の名義に変更する」という手続きが必要になります。
そのため、パターン1の不動産売却は以下のような流れで進めるのが一般的です。

相続が始まる
遺言を確認したり相続人同士で話し合ったりして遺産の分割割合を決める
実家を相続したら相続登記を行い、物件の名義を故人のものから自分に変更する
不動産業者を探して売却を始める
広告・内覧・買い主との価格交渉を経て売買契約を結ぶ
実家を引き渡してお金を払ってもらう

このときポイントになるのが、遺産分割の話し合いに手を抜かないこと。
不動産を売却するためには、「所有者全員の許可」が不可欠なので、不動産を複数の相続人で共有すると、それだけで売却が難しくなります。

また、相続税の納税期限は相続開始から10ヵ月以内。
話し合いが長引くほど売却にかけられる時間が少なくなります。
不動産を含む遺産相続をするときは、弁護士等のプロに頼んで相続人それぞれが冷静に話し合える環境を作りましょう。

実家の売却パターン②自分で動けない親に頼まれて売る

実家の売却パターンその2は、「親に頼まれて親の代わりに不動産売却を進める」というパターンです。
本来、不動産は登記簿上の所有者でないと売却できません。
そのため、代理で家を売る場合は、必ず法的に有効な委任状の作成が必要です。
また、親が納得できない売却をしてしまうと、その後の親子関係にヒビが入ります。
委任状をもらった後の手続きは、不動産業者を探して買い主を見つけ、物件と代金を引き換えるだけですが、感情的なしこりを残すとお互いにとって良くありません。
その都度、親の気持ちや考えを確認しながら売却を進めていく必要があります。

実家の売却パターン③認知症になった親の家を売る

実家の売却パターンの中で、最も対応が難しいのが「親が認知症になっているケース」です。
認知症患者は重大な契約内容を自分で判断できませんし、代理人になった者が所有者を言葉巧みに操って不動産をだまし取る可能性もあるため、不動産を売るためには「成年後見人」が必要になります。

成年後見人は、家庭裁判所によって指名された者が、本人のために財産を管理したり売却したりできるようにする制度です。
申し立てをした者が必ず指名されるわけではなく、家庭裁判所の判断によっては自分以外の親族や弁護士等の専門職が成年後見人になる場合もあります。
また、成年後見人の専任だけでも数ヵ月の時間がかかりますし、成年後見人になっても親の不動産売却には家庭裁判所の許可が必要です。
裁判所の許可が出たら通常の不動産売却と同じ手順で売却を進められますが、それまでの準備が大変なので、できれば親が認知症になる前に実家をどうするか考えた方が良いでしょう。

実家を売却するときの注意点

●親族への配慮が不十分だと揉め事になる

たとえ親から直接頼まれたことでも、自分以外の親族へ伝えずに実家を売却すると、周りの心象が悪くなります。
なぜなら、不動産は資産価値の高い相続財産でもあるからです。
親族の誰かが実家を売却したことで、「自分には相談されなかった＝親からないがしろにされている」と感じる方がいると、普段仲の良いきょうだいでも泥沼の相続トラブルになります。
実家を売るときは、なぜ家を売るのか、売ったお金はどうするのかを事前に話し合って、感情的なしこりが残らないように配慮しましょう。

●不動産業者経由で売る

不動産を売るときは、プロの不動産業者に仲介してもらうのがおすすめです。
不動産売却は法律の知識も求められる難しい契約なので、たとえ善意であっても、個人間で売却するとトラブルになる可能性があります。
しかし、不動産業者を挟んでおけば、法的に問題のある取引をする心配はありません。
契約書や取引内容も書面で残すため、トラブルになったとしても堅実に対処できます。