メリットVSデメリット！古い家は「古家付き土地」「中古物件」どちらで売るべき？｜永大ハウス工業

築20年以上の古い家は、「土地のおまけに家もついてくる」という扱いで売却するか、それとも「中古の建物メイン」で売却するかによって、物件の売りやすさや売却額等が変わってきます。

そこで今回は、古い家を売るとき、「古家付き土地」と「中古物件」のどちらを選んだ方がお得なのか、双方のメリットとデメリットを比較しました。

●売却後のトラブルについて責任を取らなくて良い

中古の住宅を売却する場合、基本的に売り主は「瑕疵担保責任」を負います。
瑕疵担保責任とは、「売却後にシロアリ被害や雨漏り等が見つかった場合、売り主が責任を持って対処する」という売り主側の義務のこと。

瑕疵担保責任がある以上、売り主は住宅に明らかな問題がないか、問題があるとすればどのようなものなのかを調べ、買い主へ説明する必要があります。しかし、古家付き土地として家を売る場合、瑕疵担保責任なしで家を売却できるのです。

住宅の検査等を行わず、「現状渡し」ができるため、より手軽に家を売却できます。

●内覧なしで売却できる

古家付き土地において、家は土地のおまけです。売買のメインはあくまでも土地なので、おまけの住宅部分に関しては、内覧をせずに売却しても構いません。

内覧の案内をするのが面倒、まだ引っ越しをしていないから自分たちの生活スペースを見られたくない、といった方におすすめの売り方です。

●中古物件よりも金額的に安いから短期間で売却しやすい

一般的に、古家付き土地と中古物件では、古家付き土地の方が金額的に安くなります。 ただ、相場より安いということは、お得な物件として売り出しやすいということでもあるのです。

なるべく短期間で家を売りたい場合は、古家付き土地にして売却の手続きや手間を一部省略し、売り出し価格を割り引くと良いでしょう。

●売却額が安くなりやすい

古家付き土地を購入する際のデメリットは、「住宅部分の保証が弱い」ことです。

• 契約によっては瑕疵担保責任がない
• 内覧の義務もない

といった売り主側のメリットは、買い主側にとっての不安要素でもあります。築年数や立地がまったく同じ不動産でも、瑕疵担保責任のある家よりも瑕疵担保責任のない家の方が、保証が少ない分高額売却は難しいです。
同じように、内覧できる家より内覧できない家の方が、取引価格が安くなってしまいます。

家をできるだけ高く売りたい場合は、古家付き土地として売らない方が良いでしょう。

●住宅の強みを押し出せば高額売却も可能

日本の不動産市場では、築20年を越える木造住宅の資産価値は、ほとんどゼロになってしまう（土地の価値だけで売却額が決まる）ケースが多いです。
しかし、少子高齢化による人口の減少や若年世帯の収入低下などを受けて、政府は「高品質な中古住宅をメンテナンスしながら使っていく」方法を推進しています。

また、新築に比べて中古の方が安く、中古物件は購入後にリフォームできることから、宮城県内では中古物件のニーズも高いです。
実際、不動産流通推進センターの調査資料によると、平成23年から平成27年までの5年間で宮城県内の中古物件流通数は以下のように増えています。（※1）（※2）

平成23年：5,646件
平成24年：8,078件
平成25年：8,720件
平成26年：8,349件
平成27年：9,354件

（※1）公益財団法人不動産流通推進センター：[2016年3月改訂期]不動産業統計集　3不動産流通：課税件数や登記個数から見た既存住宅の流通量
https://www.retpc.jp/wp-content/uploads/toukei/201603/201603_3ryutsu.pdf

（※2）公益財団法人不動産流通推進センター：[2018年3月改訂期]不動産業統計集　3不動産流通：課税件数や登記個数から見た既存住宅の流通量
https://www.retpc.jp/wp-content/uploads/toukei/201803/201803_3ryutsu.pdf

そのため、従来の価値計算なら資産価値がほぼゼロになってしまう古い住宅も、

• 立地が良い
• 適切なメンテナンスが行われている
• リフォーム済みで内部の設備が新しい

といった強みがあれば、高額売却を狙えるのです。

●瑕疵担保責任の対象になる

一方、古い家を中古物件として売却する場合、売り主は瑕疵担保責任を負う必要があります。
売却にあたって家に隠れた問題点がないかを調べる調査には、お金が必要です。ただ、基礎や内装に問題がないことは、住宅のアピールポイントとして活用できます。

●買い主が決まるまで時間がかかることも

中古物件は、古家付き土地に比べると取引価格が高くなりやすいため、買い主が決まるまで時間がかかることも少なくありません。

築20年を越える古い家を短期間で楽に売りたい場合は、瑕疵担保責任や内覧を省略できる古家付き土地として売りましょう。しかし、時間がかかっても良いので、少しでも家を高く売りたい場合は中古物件として売り出すのがおすすめです。

物件の立地や条件によって、古い家をどちらで売った方が良いのかは変わってきます。売却方法や販売戦略に悩んだときは、ぜひ不動産売却のプロである当店にご相談ください。