違法建築物件は売却できる？違法建築を売る場合の注意点｜永大ハウス工業

違法建築物件は、いくつかの注意点を守っていれば売却可能です。ただし、売り主側が違法物件売却の注意点をきちんと知っておかないと、売却後思わぬトラブルに巻き込まれてしまう可能性があります。

そこで今回は、違法建築物件を売却する際に知っておきたいポイントを解説します。

違法建築＝現行の建築基準法等をクリアしていない物件のこと

違法建築とは、

• 建築基準法
• 都市計画法
• 消防法
• 都道府県の条例

などに違反している住宅のことをいいます。

国土が狭く、住宅地として利用できる土地が限られている日本では、それぞれが好き勝手に家を建ててしまうとさまざまな問題が起こります。

そこで、家を建てる場合は、救急車や消防車が通れるように土地や道路を整理したり、火災が起きても被害が大きくならないよう家の大きさや防火性能に一定の基準を設けたりするために、上記の法律を守る必要があるのです。

ただし、建築基準法をはじめとする各法律は、時代に流れに合わせて改正されることも少なくありません。そのため、家を建てた当初の基準では問題なかったのに、法改正によって基準が変わり、現行法だと違法状態になってしまった「既存不適格」という物件も存在します。

建築基準法等の法律は、公共の利益や安全性を守るために考えられたものです。違法建築・既存不適格は、周囲の迷惑になったり、危険性があったりするリスクを抱えています。だからこそ、違法建築物件を売るときは通常の不動産売却より注意が必要なのです。

建築基準法に違反していても売却は可能

「違法なのだから、売ると違法になってしまうのでは？」と不安に思ってしまう人もいるでしょう。しかし、違法建築物件は、買い主さえ見つかれば問題なく売却可能です。

先ほど軽く説明した通り、法律は時代の流れに合わせて中身が変わります。建築基準法が改正されるたびに、家の持ち主が法律違反にならないようリフォームをしたり、家を更地にしたりするのは現実的ではありません。

そのため、違法建築物件に関しては、「建て替えたりリフォームしたりする際は現行法の基準に合わせなさい」というルールはあっても、売却そのものを禁止する法律はないのです。

更地にして売るなら違法建築でも問題ない

建物を解体して更地にしてしまえば、違法物件ではなく「ただの土地」として売却できます。

• 建ぺい率
• 容積率
• 高さ制限
• 一定以上の防災設備
• 接道義務

といった各法律のルールは、あくまでも建物部分に対する規制です。違法建築物件を売る際、どうしても買い主が見つからない場合は、一旦、更地にすることも検討してみると良いでしょう。

違法建築であることを買い主へ告知する義務がある

違法建築物件を売る場合、

• 違法建築であること
• どのような点が違法なのか

を買い主へ伝える必要があります。

「瑕疵担保責任」といって、購入後1年以内に隠れた瑕疵（欠点や問題点）が見つかった場合、売り主には修理等の費用や責任を負担する義務があるのです。

「違法建築であること」を隠して家を売ると、買い主から損害賠償請求を起こされたり、契約の解除と売却額の返金を求められたりしてしまいます。違法建築物件を売る際は、必ず違法建築であることを買い主へ説明しましょう。

住宅ローンを利用できないため買い主探しが困難

中古であっても、家は高い買い物です。全額キャッシュで購入する人は少ないため、ほとんどの場合、買い主は住宅ローンを利用します。

ただ、住宅ローンの審査基準には「建築基準法を守っているかどうか」という項目があるため、違法建築だと住宅ローン審査に通らないケースが多いです。

そのため、違法建築物件の売却では、現金一括払いができる人や不動産の買取を行っている業者など、買い主が狭まってしまいます。買い主が制限される分、違法建築は通常の住宅よりも売るのが難しいのです。

違法建築でない物件よりも売却額は安くなる

違法建築は、

• 「再建築不可」の土地は建て替えができない
• 増改築をするなら家を小さくする必要がある（容積率をオーバーしているため）

ただ、住宅ローンの審査基準には「建築基準法を守っているかどうか」という項目があるため、違法建築だと住宅ローン審査に通らないケースが多いです。

といった制限があるため、違法建築は大規模なリフォームや建て替えができません。自由にリフォームや増改築ができないという制限がかかる分、買い主探しが難しくなり、適法の物件よりも取引額が安くなってしまいます。

違法建築物件でも、法的には何の問題もなく売却できます。ただし、違法建築は住宅ローンの利用が難しく、大がかりなリフォームや建て替えもできないので、買い主を見つけるのが大変です。また、売却時に買い主へ違法建築であることを伝えていないと、後々トラブルになってしまう可能性もあります。

とはいえ、住宅売却では、売り主が違法建築だと気づいていない場合もあります。「売りたい物件が違法建築かどうか？」を知るためにも、不動産業者のサポートは不可欠です。違法建築の売却を検討する際は、ぜひ当社にご相談ください。