住宅ローンが残っている家を売る方法はある？ポイントや注意点を解説｜永大ハウス工業

住宅ローンが残っていても、マイホームを売却できます。

ただし、ローンが残っている家を売却するためには、ローンの完済と抵当権の解除が必要不可欠。
いくらあればローンを完済できるのか、不動産がいくらで売れるのかを調べるところから始める必要があるのです。

今回は、住宅ローンが残っている家を売るときの手順や、物件の売却代金でローンを完済できない場合の対処法、不動産売却時の注意点等を解説します。

●住宅ローン残高の調べ方

不動産の売却代金でローンを完済するためには、後いくらあればローンを完済できるのか、正確に把握することが大切です。

住宅ローン残高は、以下の方法で調べられます。

• ローンを組んだときにもらえる返済予定表を見る
• 毎年の年末近くに送られてくる残高証明書を確認する
• 金融機関のホームページで調べる

今どれだけ返済しているのかを自分で計算するのは難しいので、ローンを組んだ金融機関から発行される書類や、金融機関のサイトで確認しましょう。

●不動産がいくらで売れるか調べる方法

不動産がいくらで売れるか調べる方法が、不動産業者の査定です。
複数の業者に見積もりを頼むと、各社の結果を比較して平均値を取ったり、対応の良かった業者を絞り込んだりできます。
査定を受けた段階で、不動産の売却価格がローン残高を上回っていれば、そのまま売却を進めましょう。

ただし、不動産によっては、家を売ってもローンを完済できない場合があります。
オーバーローンと呼ばれるこうした不動産を売るためには、通常の不動産売却と異なる工夫が必要です。

●足りないお金を自分で出す

オーバーローン状態の家を売却する最も簡単な方法は、ローンの完済に足りないお金を自分で工面すること。
預貯金から不足分を出したり、親族から援助を受けたりすればローンを完済できる場合、オーバーローンでも不動産を売却できます。
消費者金融や無担保ローンを利用するという手もありますが、審査もあり、金利も高いので、融資で不足額を補うのはおすすめできません。

●任意売却を利用する

任意売却とは、家を売ってもローンを完済できないと金融機関に伝え、「返済しきれない分は売却後も自分が返済し続ける」と約束することで、特別に不動産の売却を認めてもらう手続きのことです。
残ったローンは引き続き返済していくことになりますが、任意売却を利用すれば、ローンを返済できないので家を売りたいという状況でも、競売を避けられます。
競売の売却価格は、市場価格の5割から7割ほどです。
競売に進んでも損をするだけなので、滞納のリスクがある場合は任意売却を選びましょう。

●住み替えローンで足りない分を金融機関から借りる

住み替えローンや買い替えローンは、今住んでいる家のローン残高と、新居の購入費用をまとめて借りられるローンです。
たとえば、住宅ローンが2,000万円残っている住まいの査定額が1,600万円だった場合、オーバーローンなので家を売却できません。
しかし、住み替えローンを利用すれば、ローンの完済に必要な400万円と、新居の購入費用2,000万円の合計2,400万円借りられます。

ローン返済中の家を売却するときのポイントは、物件写真に力を入れることです。
写真の枚数が少なく写りが悪いと、そもそも内覧の申し込みが入りません。
内覧時に部屋が汚れていたり、生活臭が残っていたりすると、物件の印象も悪くなります。
物件写真を撮る段階で、家の片付けや掃除、家具の配置などを行えば、写真の魅力で内覧の問い合わせを増やせますし、内覧時の印象アップも可能です。
また、事前に値引きできるラインを決めておくと、値引きするかどうか悩む時間を減らせます。

不動産売却の成否は、不動産業者次第です。
同じ不動産でも、実力のある業者に仲介をお願いした方が高く売れる可能性は高いので、業者を選ぶときは必ず相見積もりを取りましょう。

また、不動産は経年劣化で価値が下がるため、売却するかどうか迷えば迷うほど、売却価格は安くなっていきます。
家を少しでも高く売り、ローンを完済するためには、早目に売却を決断することも大切です。

住宅の売却後、利益が出ても損をしても、税の特例を使って節税できます。

不動産売却で得をしたときに使えるのが、
・3,000万円の特別控除
・マイホームを買い替えたときの特例
・10年超所有軽減税率の特例
などです。

これらの特例を利用すると、不動産の売却価格から3,000万円控除したり、不動産売却時にかかる税金を将来に繰り延べたり、譲渡所得税や住民税が安くなったりします。

また、不動産売却で損をした場合、譲渡損失の損益通算という控除を使えば、最大3年間損失分を自分の所得から控除可能です。
所得税や住民税は、「所得×税率」で納税額が決まるので、損益通算をすれば本業の所得税や住民税を節税できます。

諸費用とは、不動産を売るときにかかる必要経費のことです。

一般的に、以下のようなお金がかかります。

• 仲介手数料
• 譲渡所得税
• 印紙税
• 抵当権抹消登記の費用
• 住宅ローンの一括繰り上げ返済手数料
• 引っ越し代など

諸費用の相場は、不動産売却価格の3％から、高くても10％程度です。
売却価格によってはローンの返済資金が足りなくなるため、事前に計算しておきましょう。

住宅ローンの返済中に離婚した場合、家も住宅ローンも夫婦間で分けることになります。
財産分与の割合は、原則半分ずつなので、ローン残高より売却価格の方が高ければ、家を売って余ったお金を分け合うだけです。

しかし、オーバーローンの場合、例えば任意売却で残ったローンの半額を、一方がもう一方に支払う、といった調整をする必要があります。
離婚をしても、ローンを完済するまで連帯保証人は解除されないため、ローンの扱いは慎重に決めましょう。

住み替えをする際に、今住んでいる家を先に売って、後から新居を買うのが、「売り先行」です。
先に新居を手に入れる「買い先行」の住み替えは、一時的に旧居と新居両方のローンを背負う必要があり、家が思ったより高く売れなかった場合の負担が大きいので、あまりおすすめできません。
売り先行なら、不動産がいくらで売れたかを把握した上で新居を探せるので、予算オーバーを防げます。

数ヵ月から数年家を空けるが、いずれ家に戻ってくる予定がある場合、家を売らずに貸すという選択肢もあります。

ただし、住宅ローンは、ローンの契約者本人が住む家を買うための融資です。
ローンの返済中に家を貸すと、住宅ローンの規約違反になってしまうため、家を貸したい場合は金融機関に相談しましょう。
住宅ローンから賃貸用ローンへの切替など、状況に合った方法を提案してもらえます。

住宅ローンが残っていても、売却代金や自己資金でローンを完済できるなら、マイホームを売却可能です。

ただし、家の売却代金でローンを完済できない場合、不足分のお金を自分で用意したり、任意売却をしたりする必要があります。
不動産売却には、専門的な知識を持った業者の協力が必要です。
早目に不動産業者の見積もりを取り、対応を比較して、信頼できる相談先を見つけましょう。